Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 5)

[Supric]

Пока некоторые ждут метро, Тула уже успела стать оживленным туристическим центром

 

[SonOfKiyosaki]

Дом. рф: выдача ипотеки снизилась на 55%.

В июле топ-20 банков выдали 81,4 тыс. кредитов (-55% к июню) на 356 млрд руб. (-55%), что в два раза ниже уровня июля 2023 года. Основные причины спада: завершение «Льготной ипотеки», приостановка выдач по «Семейной ипотеке» и «IT-ипотеке».

Всего за семь месяцев выдача ипотеки топ-20 банков составила 762 тыс. кредитов (-22% к семи месяцам 2023 года) на 3,2 трлн руб. (-12%), в т. ч.: ‒ по рыночным программам – 298 тыс. кредитов (-50% г/г) на 0,8 трлн руб. (-55%).

Падение выдачи кредитов в новостройках составило 80% (18,8 тыс. шт.), ИЖС на 84% (3,9 тыс. шт.).

 

[excell1]

Разбор новых схематозов от застройщиков
https://dzen.ru/a/Zs4jzrd2Zhft4nV4

1 Схема. Траншевая ипотека.


Отличная схема «впарить» вам недвижимость подороже. Мы ее уже видели в 22-м году, продукт, конечно, не новый. Естественно, при ее использовании, застройщик автоматом повышает цену в среднем на 30%. Вообще, сразу оговорюсь, цена на квартиру возрастает в 99% случаев и в других схемах, либо под эти опции вам предлагается определенный пул квартир. Неликвидных, сами понимаете. Надеюсь.

Напомню принцип.

Вся сумма кредита делится на две неровные части. Одна часть, первая, маленькая, совсем, ну порядка тысячи рублей. Это транш, который вы получаете при подписании договора. И получается, вы с этой тысячи рублей платите проценты до сдачи дома. Платеж ваш прям сказочный 1-10-100 рублей в месяц. В зависимости от схемы. А уже когда дом сдают госкомиссии, вы получаете остальной транш, основную сумму. Да, и там уже платите полноценную ипотеку.

Сейчас такие схемы предлагают ипотечникам, как способ переждать высокую ставку. Дескать, ну вот первые 2-3 года у вас маленький транш, маленькие платежи, а потом, да, у вас будет вся большая сумма, но вы сможете эту рыночную ипотеку, которая у вас заранее подписана, рефинансировать под более низкую ставку. Ставка через 3 года по любому опустится, и вы просто перекредитуетесь.

Давайте вместе поразмышляем, что может с вами случится, когда придет время «платить по счетам».

Во-первых, не факт, что банк даст согласие на рефинансирование. Во-вторых, не факт, что ставка будет низкая. Тогда продажники вам будут говорить, ну, вы, на крайняк, перепродадите, если ставка будет высокая. Подумайте теперь сами, если ставка будет высокая, кому вы пойдёте перепродавать эту квартиру? Много сильно сейчас желающих покупать квартиры по нынешним ставкам? Нет таких! Если только со значительной потерей в цене, которую, напомню вы уже автоматом повысили на 30%. И не факт, что даже при продаже с потерей в цене, денег потом вам хватит закрыть этот большой оставшийся транш. Можно легко оказаться в ситуации и без квартиры, и с остатком по кредиту.

Как обычно, мое мнение и выводы будут в конце статьи.

2 схема. Субсидированная ставка.


Ее варианты разные. Есть субсидирование и до 0,1%, много вариантов субсидирования до 12,9%. Почему-то такую ставку застройщики определили себе, как некий нормальный психологический уровень для народа По срокам субсидии также разные. Есть на первые 3 года, на первые 5 лет, есть даже те, кто субсидирует на весь срок ипотеки.

Суть таже, что и с траншевой ипотекой - сейчас вы пересидите период высоких ставок, а потом рефинансируетесь, когда ставка упадет.

Все эти программы объединяют то, что субсидия заложена в стоимость квартиры, то есть идет удорожание при покупке по такой схеме. Получается, что идет удорожание квартиры, за счет этой переплаты вам делают меньше ставку на первые 5 лет. Если вы посчитаете переплату, то на то и получается. В лучшем случае. То есть никакой экономии от низкой ставки не выходит. Есть только психологический комфорт от более низкого платежа.

Естественно, так же, как и в предыдущей схеме, нет никакой гарантии, что через 3-5 лет вы перекредитуетесь. Есть только гарантия, что вы точно через 3-5 лет получите рыночную текущую ставку 20%. Вот на это вы точно можете рассчитывать. А что будет там дальше, никто ничего не знает.

То есть вы как бы заранее подписываетесь на риск, а застройщик с себя этот риск снимает. Ну, и вот давайте вы мне сами ответите на вопрос, кабала это или нет?

Мое мнение и выводы также в конце статьи.

3 схема. Рассрочка.


По ней уже написала отдельную статью «Не рой другому яму, сам в нее попадешь». Почему рассрочка платежа, при покупке новостройки это путь в один конец.»

В этой статье лишь дополню свои рассуждения, вот такой интересной историей.

Компания ФСК продавала квартиры по схеме «внеси 10% сейчас, а 90% потом, когда уже дом будет на этапе сдачи». И продавали они это, как классный инвестиционный инструмент, что ты можешь 10% вложить, квартира вырастет в цене, ты ее потом перепродашь, и эти 90% закроешь с перепродажи.

Многие люди так и купили. То есть у них 10% было, а 90% им неоткуда было взять, они планировали получить их с продажи. Но, когда пришел срок платить эти 90%, цены на квартиры упали. И у них получилось так, что даже если они продадут квартиру, они ее продадут дешевле, чем купили, и у них не хватит денег, чтобы загасить остаток 90% и они еще должны окажутся. То есть у них и первоначальный взнос ушел, и квартира ушла, и плюс еще должны. Естественно, люди так не захотели делать. Они стали задерживать платеж 90%, и компания ФСК подала на них всех в суд.

Ну, соответственно, а при досрочном расторжении, тот, кто хотел досрочное расторжение получить, он должен был 10% от суммы договора уплатить в качестве штрафа.

Вы же не думали, что договор с вами расторгнут без проблем, правда?

Вот такая поучительная история об использовании рассрочки в качестве покупки квартиры.

 

[excell1]

Рынок мертвый, один неликвид висит, забил до ноября 24 года.

 

[SonOfKiyosaki]

Рынок мертвый, один неликвид висит, забил до ноября 24 года.

Давай уже в Мск, хватит там прозябать в регионах!
У меня скоро метро будет в ЖК "Новые Ватутинки".
Вокруг куча ЖК с отделкой на любой вкус и кошелёк.

 

[SonOfKiyosaki]

Вот такая поучительная история об использовании рассрочки в качестве покупки квартиры.

Понятное дело, никто себе в убыток ничего продавать не будет.
Те же "яйцы" только в профиль. Меньше ставка = выше цена.
Все надежды на инфляцию всегда.

 

[excell1]

Давай уже в Мск, хватит там прозябать в регионах!
У меня скоро метро будет в ЖК "Новые Ватутинки".
Вокруг куча ЖК с отделкой на любой вкус и кошелёк.

Чего я там потерял?
1. Связи и родственники у меня тут.
2. Работать мне не нужно, так что московские з/п меня не манят.
3. Цены, даже в МО, на бетон сильно превышают доходность вкладов, Москва это вообще космос. Я не готов фиксировать убыток откупая такой бетон.
4. Народа у вас очень много - тесно, воздуха нет, климат ужасный.

Мне предлагали взять долями квартиру в Москве, чисто под льготы. Думаю пока, но желания куда то ехать вообще нет. Может быть после СВО.
МО точно смысла нет брать, такая же провинция, только толпы гастарбайтеров отличают.

 

[SonOfKiyosaki]

4. Народа у вас очень много - тесно, воздуха нет, климат ужасный.

Я про инвест говорю, народа будет ещё больше. И когда дотянут метро, мы тут заживём и спрос будет. А у вас там что? Сам говоришь - один неликвид, ликвид уже тут. Ещё более-менее можно подобрать на перспективу. У вас даже не строят такого качества и отделки с инфрой.

Вот пример, сейчас наблюдаю стройку: смотреть

 

[excell1]

Я про инвест говорю, народа будет ещё больше. И когда дотянут метро, мы тут заживём и спрос будет. Я у вас там что? Сам говоришь - один неликвид, ликвид уже тут. Ещё более-менее можно подобрать на перспективу. У вас даже не строят такого качества и отделки с инфрой.

Вот пример, сейчас наблюдаю стройку: смотреть

Ну какой сейчас инвест при ключе в 18% ?

Если бы меня не пинали, я бы тупо взял ОФЗ до 3 лет на весь депозит и курил бамбук в Тайланде.
18*3 = 54% за 3 года без лишних рисков и движений.

А бетон, особенно на стадии строительства
1. Риск недостроя на фоне моратория на неустройку с застройщика.
2. Риск потери качества, когда обещали одно построили другое.
3. Риск тупо не отбить себестоимость (+54% через 3 года).

Да ну, в попу такой инвест)
Если раньше можно было взять на этапе котлована и гарантированно поднять +25% через 2 года. Сейчас большой шанс поднять минус 25% по готовому новострою)

 

[SonOfKiyosaki]

А бетон, особенно на стадии строительства
1. Риск недостроя на фоне моратория на неустройку с застройщика.
2. Риск потери качества, когда обещали одно построили другое.
3. Риск тупо не отбить себестоимость (+54% через 3 года).

Можно брать готовое, либо на последней стадии у застройщика + с отделкой.

 

[SonOfKiyosaki]

Выдача ипотеки по льготным программам в РФ в июле 2024г уменьшилась на 72,9% м/м — ТАСС со ссылкой на данные ЦБ.

«После завершения безадресной „Льготной ипотеки“ и отложенного вступления в силу изменений условий „Семейной ипотеки“ выдачи ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) по программам господдержки в июле сократились за месяц на 72,9%, составив половину (51,9%) общего объема ИЖК, или 184,5 млрд рублей (месяцем ранее — 86,4% общего объема, или 681,1 млрд рублей)», — говорится в материалах.

Отмечается, что при этом выдача ипотеки на рыночных условиях в июле увеличилась на 59,7%, до 171,4 млрд рублей.

tass.ru/nedvizhimost/21725335

 

[excell1]

Можно брать готовое, либо на последней стадии у застройщика + с отделкой.

Ватутинки, это вообще Москва или область?
Судя по всему Москва.

Что там у вас с инфраструктурой?
Какой ЖК лучше глянуть, где готовое от застройщика продают?

Со скидкой, можно предчистовую, от 1 комн квартиры.


Смотрел ЖК "новые ватутинки" 247 тыс за кв. Срок сдачи 26 год. Предчистовая.
https://vatutinki.ru/flats/43798
Как инвест он 100% не отобьется.

Переуступка https://www.cian.ru/sale/flat/296516627/
Чистовая, 2024 год 248 тыс за кв.

Есть смысл брать только по хорошим скидкам.
При этом нужно ехать в локацию, снимать квартиру от 2 месяцев, смотреть вживую варианты.

Вы точно решили всю страну в Москву переманить?))

 

[urbanoid]

И когда дотянут метро, мы тут заживём и спрос будет.

Уже 9 лет как "зажить" собираетесь. И еще лет 5 будете собираться)
А Вы же вроде писали, что поздно уже в Нью-Васюках брать? Дескать, упустили уже все своё счастье? Очередной изгиб гитары мышления?

 

[excell1]

При этом снять квартиру можно за 38 тыс в месяц. 456 тыс в год.
https://www.cian.ru/rent/flat/306670545/
Оценка циана 31 тыс руб.

40 кв * 248 тыс = 9,9 млн руб
Доходность 4,6% годовых.

У меня в Казани квартира сдается за 7,6% годовых, в Ижевске 6,4%.
Вот когда доходность у вас будет аналогичная, тогда и смысл будет туда лезть.
При такой цене квартиры должны сдаваться по 60 тыс в месяц.

Либо аренду поднимайте либо цены снижайте)
Это же москва и 4,6% годовых.

 

[excell1]

Себестоимость этой квартиры через 3 года - 16,6 млн руб или 415 тыс за кв.
Реально отбить?
На мой взгляд, при текущей ставке, это неликвид.

Вот Ижевск, это военное производство и куча бабла которое сейчас вливается, у вас там нет соответствующей конъюнктуры рынка поэтому в рост цены не верю.

 

[Supric]

@excell1, странные для инвестора слова "отбить". Обычно сначала работают с рисками, и только потом с доходностями)

Недвига нужна для покрытия инфляционных рисков, в ущерб доходности естественно, потому что бесплатно ничего не бывает.

Вариант, что ставка останется 18%, а инфляция уйдет на 30-40% на пару лет, вероятнее всего принесет вам в инструментах фиксированной доходности убыток по сравнению с недвигой. Кстати и ваш "подсчет себестоимости" через ключ в этом случае тоже даст осечку. Лучше все-таки обычную реальную доходность считать к ИПЦ.

А гиперок так и вовсе их обнулит фактически.

Но у вас вроде насколько помню распределение активов и так нормальное было, благодаря осторожным родственникам)) Меня просто удивил этот подход - "отбить". Как в казино, отыграть))

 

[excell1]

Цена ниже 200 тыс за кв, возможно сподвигнет меня на подвиги - приехать и снять квартиру.
Пока особого энтузиазма что то не наблюдаю)

В 20 году мне предлагали квартиру в Балашихе по 150 тыс за кв (насколько я помню).
Сейчас ее себестоимость 241 тыс за кв.
Цены на вторичке в Балашихе ниже 200 тыс, если это не фейки.

Проблемы Москвы и Мо то что цены за квадрат высокие, ни какой дифференциации. Лучше взять 3 квартиры, чем одну - тупо риски ниже.

Меня просто удивил этот подход - "отбить". Как в казино, отыграть))

Я ищу варианты заработать, родственники варианты не потерять.

Если бы не я, мы бы тупо сидели в наличном баксе. Кстати одно из условии управления - "не получить убыток в баксах".
Рублевая доходность ни кому не интересна.
Поэтому я и готов сидеть в рубле только выше 12% (чистыми), если ставка уйдет ниже - сбегу в бакс. Даже если бакс упадет к рублю, это не мои проблемы.
Та что да, для меня, все это казино (шорт сишки это всегда смертельный номер ), но последние 20 лет мне везет)

Вариант, что ставка останется 18%, а инфляция уйдет на 30-40% на пару лет, вероятнее всего принесет вам в инструментах фиксированной доходности убыток по сравнению с недвигой. Кстати и ваш "подсчет себестоимости" через ключ в этом случае тоже даст осечку. Лучше все-таки обычную реальную доходность считать к ИПЦ.

1. Бетон это рублевая позиция, которая на долгосроке не отбивает рост бакса. Это факт.
2. При гипере сомневаюсь что бетон спасет. Точнее уверен. что не спасет, смотри п 1.

Я вообще смутно понимаю, на фига я туда лезу.
Бетон у меня в портфеле проходит как пассив, чем по факту он и является.