Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 5)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Supric]

Непонятно только при чем тут льготная и айти ипотека, так-то любую ипотечную квартиру могут под это подтянуть.

 

[UnembossedName]

Банк на ровном месте хочет поиметь еще один проблемный кредит! Вдруг сейчас этот эйтышник не сможет гасить полную стоимость... раньше я так понимаю разницу между рыночной льготной ставкой платило гос-во, теперь все ляжет на ипотечника, а гос-ву минус расходы.

Это из какой темы перенесли, что контекст совершенно непонятен?

 

[Supric]

@UnembossedName, у тебя киосакин в игноре?)

 

[UnembossedName]

@UnembossedName, у тебя киосакин в игноре?)

Ага, увидел.

Непонятно, что это за наказание такое - поднять процент до нельготного, в договорах такое стали писать?

 

[Angelada]

Непонятно только при чем тут льготная и айти ипотека, так-то любую ипотечную квартиру могут под это подтянуть

Любой же не грозит перерасчет ставки?

 

[Supric]

Непонятно, что это за наказание такое - поднять процент до нельготного, в договорах такое стали писать?

Как я понял договор залога признали недействительным, именно там нашли условие запрета аренды (но вроде они плюс-минус одинаковые у всех)?

 

[Supric]

Любой же не грозит перерасчет ставки?

Там было еще про досрочное погашение.

 

[Andrew_spb]

У нас же наверняка есть тут кто-то с IT ипотекой. Подскажите, что у вас там прописано про возможные варианты распоряжения квартирой пока она числится в залоге?

 

[UnembossedName]

У нас же наверняка есть тут кто-то с IT ипотекой

У меня в договоре явно ничего такого не прописано.
Разве что это в законах каких-то.

 

[konstantin2021]

На прошедших выходных читатели ветки Биржевой коктейль – беседка для встречи инвесторов и трейдеров, проанализировав графики Суприка, поняли, что один из самых доходных классов активов в России в долгосроке это "Недвижимость + сдача в аренду".

Сегодня в телеге Мэш (3,2 млн подписчиков) был опубликован интересный пост:
....
Обладателям семейных, айти и прочих льготных ипотек могут повысить ставку до стандартной — в 22%. Или оставить бедолаг без квартир — за неофициальную сдачу их в аренду. Как это чуть не случилось с нашим подписчиком по имени Константин.

В 2024-м он взял семейную ипотеку на двушку 53 м² в московских Котельниках — с первым взносом в 3 млн рублей на 30 лет с ежемесячными платежами в 59к. С февраля 2025-го сдавал её девушке из Пензы — за 40к переводом на карту, без налоговых отчислений.

В октябре решил повысить цену на 10к и объявил об этом квартирантке. Она подумала и озвучила встречное, крайне выгодное ей предложение — или остаётся прежняя цена, или она идёт в налоговую и банк с чистосердечными показаниями на него. Парень отказался, оппонентка — сообщила ведомствам о проживании в квартире, приложила договор аренды и чеки, подтверждающие факты ежемесячной оплаты. И понеслось.

Оказалось, что по договору с банком Константин не мог сдавать квартиру без разрешения этого самого банка — поскольку недвижка в залоге. Финорганизация зафиксировала нарушение и выкатила Косте ультиматум: или он полностью погашает кредит в течение 14 дней по прежней ставке, или она пересчитывается с льготных 6% до классических 22%. А это: + 120к рублей к ежемесячному платежу, + 55 млн рублей к сумме кредита, + 9,5 млн начисленных процентов + суммы штрафа.

Молодой человек вынужден был выбрать вариант Б и теперь ищет адвоката, чтобы попробовать оспорить решение.

Взято тут: https://t.me/mash/71733

1. На мой взгляд мы наблюдаем рождение новой схемы шантажа арендодателей.

Если схема с Долиной прекрасно зашла в массы, то схема с шантажом арендодателей также отлично зайдет в головы людей.

2. Схема рабочая. Но у меня возник вопрос: каким образом арендатор узнал в каком банке ипотечный кредит у арендодателя?

Наверное, банк присылает по обычной почте какие-то бумаги по кредиту и арендатор их увидел в почтовом ящике.

 

[Восьмая Марта]

Молодой человек вынужден был выбрать вариант Б и теперь ищет адвоката, чтобы попробовать оспорить решение.

Хмм... очень, очень спорное решение.. для банка. Хороший адвокат поможет.

 

[Term]

Чо там с Самолётом? Бройлер747?
Теперь банки будут трясти бабки с ипотечников разными методами. Недавно блогер про эту схему рассказывал с арендой ипотечки.

 

[UnembossedName]

@Andrew_spb, нашел закладную, там больше подробностей)

Основания требования залогодержателем полного досрочного исполнения должником денежного обязательства
Потребовать полного досрочного исполнения обязательств по Кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы Кредита, Процентов, суммы пеней, предусмотренных Кредитным договором, в случаях, предусмотренных
действующим законодательством Российской Федерации, в том числе:
а) при нецелевом использовании ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ-ДОЛЖНИКОМ Кредита;
б) невозникновения залога в пользу ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ на Недвижимое имущество в сроки, предусмотренные Индивидуальными условиями, и/или непредставления документов, необходимых для регистрации залога в пользу
ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ, в орган регистрации прав в соответствии с Кредитным договором;
в) при просрочке ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ-ДОЛЖНИКОМ предусмотренного Кредитным договором платежа по Кредиту в случаях, предусмотренных законодательством РФ;
г) при грубом нарушении ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ-ДОЛЖНИКОМ правил пользования Недвижимым имуществом, правил его содержания и ремонта, обязанности принимать меры по сохранности Недвижимого имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения Недвижимого имущества;
д) при необоснованном отказе ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ в проверке Недвижимого имущества;
е) в случае прекращения прав ЗАЛОГОДАТЕЛЯ-ДОЛЖНИКА на Недвижимое имущество по основаниям, за которые ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ не отвечает

При этом про целевое назначение написано, а про целевое использование ничего

8.2. Целевое назначение
кредита /займа (для
обязательств, основанных на
кредитном договоре или
договоре займа)

приобретение квартиры в строящемся доме по строительному адресу XXXX по договору приобретения прав

А про целевое использование только в правах заемщика.

4. Владеть и пользоваться Недвижимым имуществом в соответствии с его назначением при условии, что использование не влечет его уничтожения, утраты, повреждения или
уменьшения стоимости.

Условия изменения ставки тоже есть, но они связаны с нарушением условий программы (перестал работать в IT-компании итп)

 

[konstantin2021]

Хмм... очень, очень спорное решение.. для банка. Хороший адвокат поможет.

Поддерживаю.
Вряд ли банк будет жестить.
Банку не нужен непрофильный актив в виде квартиры.
Также банку не нужен ипотечный кредит, по которому перестали платить.

Какой-то ущербный банк или вымысел журналистов.

 

[Andrew_spb]

в вашем случае вроде прямого запрета сдавать квартиру третьим лицам нет. Целевое назначение - просто приобретение жилья))) без конкретики по предметному использованию. Это ИМХО (не юрист).

 

[UnembossedName]

@Andrew_spb, я вижу разницу между целевым назначением кредита и целевым использованием объекта залога. Но расшифровку второго не нашел.

 

[Andrew_spb]

Вряд ли банк будет жестить.
Банку не нужен непрофильный актив в виде квартиры.
Также банку не нужен ипотечный кредит, по которому перестали платить.

надо копать глубже. Банку понятно дело, что вся эта возня не нужна -деньги идут от ипотечника плюс субсидии от гос-ва на компенсацию рыночной ставки -оставляй все как есть(пока работает). Но вот ЦБ может подкинуть проблем. Наверняка есть какие-то меры от ЦБ в случае, если банк при условии льготной ипотеки не контролирует четкость его соблюдения, т.к. деньги гос-ва используются.
Сейчас ЦБ банки боятся, стараются любую проблему решать на раннем этапе иначе потом карательная машина ЦБ может сделать большой а-та-та! И даже проблемный кредит по этой квартире покажется цветочками.

 

[konstantin2021]

Сейчас ЦБ банки боятся, стараются любую проблему решать на раннем этапе иначе потом карательная машина ЦБ может сделать большой а-та-та! И даже проблемный кредит по этой квартире покажется цветочками.

Если сдавать в аренду запрещено, то кто будет брать ипотечные кредиты в качестве инвестиции?

Пчелы против меда?

 

[Andrew_spb]

@konstantin2021, льготная и в частности IT ипотека не задумывалась для покупки инвестиционных квартир ))) Ну по крайней мере формально так озвучивалось...а дальше уже крутился как мог.

 

[Восьмая Марта]

Поддерживаю.
Вряд ли банк будет жестить.
Банку не нужен непрофильный актив в виде квартиры.
Также банку не нужен ипотечный кредит, по которому перестали платить.

Какой-то ущербный банк или вымысел журналистов.

Вот именно. Вообще, прохладная история. На основании слов какой-то левой дамы из Пензы пересмотреть договор? Ну-ну.