Олег Репченко,
руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU»:
Новостройки, в которые много лет инвестировали по схеме «купил на котловане → дом построился → продал» – превратились (
https://www.irn.ru/news/159512-rukovoditel-irnru-rynok-novostroek-prevratilsya-v.html) фактически в рынок новых автомобилей. Ты приходишь к производителю автомобилей, в автосалон, покупаешь новую машину, выехал за ворота – и все, она уже минус 20% в цене. Потому что она уже не новая. Тоже самое происходит и на рынке недвижимости.
Минимальный спред между ценой покупки и продажи на рынке недвижимости расширяется. Раньше было так, что если вы купили квартиру за какую-то цену, то завтра вы ее можете перепродать примерно по такой же цене или чуть ниже – минус 1-2-3% небольшого торга. Сегодня мы сталкиваемся с тем, что купить квартиру можете, и цены, по которым квартиру предлагают купить, растут. Но цены, по которым ее потом можно продать, падают. Цены растут потому, что застройщики последние годы все свои затраты, издержки и проколы закладывают в цену. С течением времени издержки накапливаются, и ценник, по которому они предлагают купить, повышается. Но вы на следующий день идете и эту квартиру пытаетесь продать, и обнаруживаете, что на вторичке ее можно продать процентов на 20 дешевле.
Пока ключевая ставка остается относительно высокой – выше 12-14% – массового перетока депозитов в недвижимость не будет. Хотя какая-то часть перетекает всегда, при любых ставках – это те люди, кому важно решить квартирный вопрос здесь и сейчас.
На рынке недвижимости – вялый рост цен. Если говорить о вторичном рынке, то в основном в эконом-классе. При этом рост цен на вторичном рынке Москвы, например, притормозился (
https://t.me/rusipoteka/17565) еще в апреле 2025 г. за счет увеличения торга.
Цены на недвижимость перегреты, и они должны сползать вниз. Но существует много факторов, в том числе высокая инфляция, которая, возможно, приведет к тому, что номинальные цены будут топтаться на месте, но в реальном выражении стоимость недвижимости будет падать. За несколько лет ситуация выправится.
Рынок недвижимости «расщепился», говорить о динамике единой цены все сложнее. Есть довольно большой объем предложений, которые стоят на месте по ценам и даже их повышают, но оно не продается годами. То есть это некая цена предложения на продажу. При этом есть цены реальных сделок – это цены с учетом торга, и динамика там другая.
Скорее всего, в третьем квартале 2025 года застройщики продолжат повышать цены, закладывая в стоимость квартиры свои маркетинговые акции. Это не совсем цена квартиры, а «цена квартиры плюс некая финансовая услуга по ее продаже» в виде, например, рассрочки или занижения ставки по ипотеке.
Рынок новостроек может посыпаться, как пирамида «благодаря» набирающим популярность у застройщиков схемам вида «купи сегодня, плати завтра». Это, например, рассрочки, вся субсидированная девелоперами ипотека, которые в первые несколько лет дают околонулевую ставку, траншавая ипотека и так далее. Такие квартиры фактически зарезервированы, а не проданы и могут вернуться на рынок.
Просрочки по ипотеке растут (
https://t.me/rusipoteka/17491). Пока эта величина небольшая, в пределах 1%, но растет она в экспонциальной прогрессии. Через год-два может оказаться, что по обычной ипотеке просрочки станут носить ощутимый характер и занимать ощутимый объем.
#мнение #недвижимость
@rusipoteka
