Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 18)

[Восьмая Марта]

Бетон будет абсолютно спокойно стоять. И физически и как товар — никому не нужный.

Денег нет на покупку. И даже на ипотеку

Бетон мог сохранить деньги в 90-е, 00-е и 10-е.

И 20-е, и далее..

Делаете ту же ошибку с продолжением трендов которые больше не имеют такого влияния как раньше. Хотя вкусных локаций и объектов это коснётся сильно меньше там не менее влияние массового рынка и процессов на нём новые рантье (в малиновых пиджаках, надеюсь?) почувствуют.

Не поняла про малиновые пиджаки.. это отсылка к бандитам из 90-х? И где связь? Рантье никого не грабят, ничего не вымогают и ни к чему никого не принуждают... А зачем? Как говорится, сами придут и сами попросят... Просто потому что жизнь в картнонной коробке в нашем климате будет довольно непродолжительна...

 

[Supric]

В Левобережном сданном годы назад в 4 из 5 домов есть квартиры. Там где есть — их по 2-4 в экспозиции.

О... Вы если врете - врите, но не завирайтесь)))
В малоэтажной (самый первый квартал) части вижу, что квартиры на продажу есть в 18 домах из 41.
Все прощелкивать не стал, те что посмотрел обычно одна, редко две на дом.
В свечках конечно больше, но там и квартир в каждом доме гораздо больше.

Кстати, 10 лет назад там двухи дешевле 2 млн продавались ;)

Делаете ту же ошибку с продолжением трендов которые больше не имеют такого влияния как раньше.

А знаете сколько народного бабла "полегло" в попытках угадать дно и вершину тренда по информации от таких вот предсказателей? )))

 

[vfenty]

И 20-е, и далее..

Если для вас -10% / -20% / -30% в покупательской способности бетона значит сохранение то и в 30-е и в 40-е. Избитые примеры про бананы, яйца и 600-е мерседесы приводить не буду.

О... Вы если врете - врите, но не завирайтесь)))
В малоэтажной (самый первый квартал) части вижу, что квартиры на продажу есть в 18 домах из 41.

У вас там какая-то своя реальность где только рост, понимаю. На авито есть лоты и дома которых нет на домклике и наоборот [ссылка на ДК заменена на корректную]. Про циан и я.недвигу молчу.

А знаете сколько народного бабла "полегло" в попытках угадать дно и вершину тренда по информации от таких вот предсказателей? )))

Не хочу хвастаться но на ВБ в начале апреля купил зимние ботинки за 1,5к которые с октября по февраль включительно продавали там же по 6,5к.

 

[Восьмая Марта]

Если для вас -10% / -20% / -30% в покупательской способности бетона значит сохранение то и в 30-е и в 40-е. Избитые примеры про бананы, яйца и 600-е мерседесы приводить не буду

Не хочу хвастаться но на ВБ в начале апреля купил зимние ботинки за 1,5к которые с октября по февраль включительно продавали там же по 6,5к.

Блин, а я то пытаюсь серьёзно разговаривать.. ну тогда вот вам инсайд: в октябре босоножки и шлепанцы подешевеют!

 

[vfenty]

Блин, а я то пытаюсь серьёзно разговаривать.. ну тогда вот вам инсайд: в октябре босоножки и шлепанцы подешевеют!

На склянках эта тема была во флудилке где ей самое место. Это тут почему-то она в серьёзном разделе живёт. А за инсайд спасибо. Ловите в ответ: бетон на горизонте 10 лет в абсолютных цифрах подешевеет, а в относительных не растёт уже давно.

 

[UnembossedName]

Ребята, вы вот ломаете копья с прогнозами цен на недвигу.
Но я не совсем понимаю, как можно быть настолько безответственным, чтобы быть уверенным в своем прогнозе и доказывать всем правильность своего мнения (при этом подбирая аргументы под свою позицию и игнорируя другие).

У вас же в ветке на банках был знаменитый форумчанин, который называл бетон кирпичом и уверенно хоронил, игнорируя вообще все. Даже уже свершившийся факт роста цен никак не помог изменить свою позицию или хотя бы формулировать ее чуть осторожнее.


Я вообще не знаю, что будет с ценами, но мне кажется жилье для себя (своей семьи) в одном экземпляре - это ноубрейнер. Вы сразу же получаете вмененный доход в виде сэкономленной арендной платы (не относится к людям с повышенной мобильностью конечно) и закрытие риска дефицита на рынке аренды или роста цен. Особенно в дешевую ипотеку, которая по факту означает, что вы приобретаете недвижимость в 2-3 раза дешевле того ценника, который вы за нее заплатили, если посчастливится дотянуть эту ипотеку до конца 30 лет)

А уж прогнозирование роста цен это больше про инвестиции. Надо ли инвестировать в недвижимость? Ну фиг его знает. Если у вас есть деньги, куда-то их надо инвестировать. Разумный человек понимает риски 100% аллокации в исключительно финансовые активы, к тому же теперь нас по сути лишили возможности инвестировать в иностранные финансовые активы.

Если приобретение очередного объекта сделает так, что недвижимости в структуре ваших накоплений станет не 10, а 20%, то почему бы и не недвижимость.

У меня не так, поэтому всю "лишнюю" продал.

 

[Supric]

Но я не совсем понимаю, как можно быть настолько безответственным, чтобы быть уверенным в своем прогнозе и доказывать всем правильность своего мнения (при этом подбирая аргументы под свою позицию и игнорируя другие).

Ну смотри, нынешние, в этой ветке, доказывающие скорое удешевление, уже по несколько раз за несколько лет облажались на банках, но делают вид что ничего такого не было, а вот теперь-то их прогноз точно сбудется.

Когда я им тут про это напоминаю, они почему-то начинают приписывать мне утверждение вечного роста недвиги. Хотя я каждый раз подчеркиваю, что прогнозов я не даю (именно по той причине что ты указал), но исторически, недвига в долгосроке до сих пор росла не ниже инфляции несмотря на все пророчества удешевлений (это же свершившийся факт, не прогноз, тут нет ничего про будущее).

Ну и так по кругу.

У меня не так, поэтому всю "лишнюю" продал.

У меня тоже не так, но я не всю лишнюю продал, и пока больше не планирую, пусть будет в качестве диверсификации.

 

[UnembossedName]

недвига в долгосроке до сих пор росла не ниже инфляции

Тут по всякому бывает, с конкретным объектом может быть по-разному, можно попасть в Воркуту итд.
Дело в том, что когда мы смотрим на средние цены на недвижимость, мы смотрим на выжившую и новую недвижимость. Условный конкретный хрущ может быть и подотстал от инфляции.

Я конечно уважаю любовь людей к сталинкам с высокими потолками, но мне как-то современное жилье ближе (главное, чтобы оно не было в знаменитых районах из огромных многоитажек и без единого дерева). А современное жилье во многом тянет средний ценник вверх.


Ну ок, недвига может проигрывать инфляции (не гипотетической из головы конечно), например на уровень издержек/страховок (если не страхуем, имеем риск утраты с сопоставимой стоимости страховки вероятности). Но вмененный доход от аренды никуда не денется. Настоящий арендный доход может деться, простои, повышенный износ. А вот вмененный точно с нами.

 

[Восьмая Марта]

Ну смотри, нынешние, в этой ветке, доказывающие скорое удешевление, уже по несколько раз за несколько лет облажались на банках, но делают вид что ничего такого не было, а вот теперь-то их прогноз точно сбудется.

Тоже удивилась.. у этих людей память как у рыбки... Хотя и лет то прошло немного...

У меня тоже не так, но я не всю лишнюю продал, и пока больше не планирую, пусть будет в качестве диверсификации.

Вот это ключевой момент, как мне кажется... Те, кто так смело рассуждает о

Ловите в ответ: бетон на горизонте 10 лет в абсолютных цифрах подешевеет, а в относительных не растёт уже давно.

просто не имеют серьезных активов.. как говорится: "каждая кухарка может управлять государством"...

 

[vfenty]

но исторически, недвига в долгосроке до сих пор росла не ниже инфляции

Недвига исторически росла не ниже инфляции что не помешало ей падать в цене:
1. год с пика 2014 года почти на 20% махом;
2. далее со 170 тыс до 168 почти 15 месяцев подряд. Если бы этот тренд был продолжен на сегодняшний день метр стоил бы 152 тыс. Всего — почти 3,5 года отрицательного только роста.

Если продолжать (3) реально начавшийся «исторический инфляционный рост» до сегодняшнего дня то цена м2 должна была бы быть 118 тыс. Но тот тренд был переломлен новым что и видно на графике. Сейчас уже его переломит новый. Принимая во внимание доходы, кратно увеличившееся обилие предложения, демографию и тот факт что цены на бетон могут за год легко падать на десятки процентов можно много графиков построить. От сценария когда 4 и 3 встречаются и дальше «исторический инфляционный рост» и до падения к доковидным ценам к концу 2025-го с дальнейшим ростом как на графике 2.

 

[Supric]

@vfenty, у меня неплохое абстрактное мышление, я и так примерно представлял как выглядят ваши фантазии, без картинок с черточками.

А если период взять побольше... ?)))

 

[vfenty]

А если период взять побольше... ?)))

А если в шестисотых мерседесах?) Цены и доходы в циферках растут на всё всегда и везде. Выигрывает тот кто входит на лоях и выходит, если надо, на хаях. И есть все основания предполагать что сейчас откроется окошко возможностей чтобы войти. И так как ни у кого из нас нет машины времени то все кто захочет со своими аналогично растущими всё это время вслед за инфляцией доходами и депозитами под 18% смогут войти в дешевеющий бетон.

 

[Supric]

Выигрывает тот кто входит на лоях и выходит, если надо, на хаях.

Это в теории.
На практике всегда выигрывают те кто специально не ловит ни хаи, ни лои.

Это я вам говорю как человек, продавший в январе 2022, можете сами посмотреть где эта точка на графике сейчас

Цены и доходы в циферках растут на всё всегда и везде.

Но это же вы притащили номинальный график ИРН.
Я всегда писал про реальную доходность (к ИПЦ).

 

[Восьмая Марта]

А если в шестисотых мерседесах?)

Ну давайте прикинем, раз Вы уже не первый раз про эти авто упоминаете... В годы "малиновых пиджаков и шестисотых Мерседесов" квартира на окраине Москвы стоила примерно как этот Мерседес, 1:1. С тех пор прошло чуть больше 20 лет. Эта квартира окупила себя уже несколько раз, а Мерседес сгнил на свалке...

И есть все основания предполагать что сейчас откроется окошко возможностей чтобы войти. И так как ни у кого из нас нет машины времени то все кто захочет со своими аналогично растущими всё это время вслед за инфляцией доходами и депозитами под 18% смогут войти в дешевеющий бетон.

Все - это какие именно основания? График со черточками? Или что-то более существенное, чем ваши ожидания?

 

[vfenty]

Но это же вы притащили номинальный график ИРН.
Я всегда писал про реальную доходность (к ИПЦ).

График был притащен для наглядности в информационно-развлекательных целях. Как, в общем-то, и все мои посты тут. Рад что он так отозвался в сердцах удорожателей.

Все - это какие именно основания? График со черточками? Или что-то более существенное, чем ваши ожидания?

В предыдущих постах я неоднократно писал про факторы которые, как я предполагаю, повлияют на спрос на ближайшие годы. Это и демография и доходы населения и денежно-кредитная политика ЦБ. А главное почему бетон стал негоден для «сохранения средств» как был с 90-х по 10-е — невероятное обилие предложения которое настроили в последние годы. Даже привёл пример с китайским Evergrande. В ответ какие-то сектантские аргументы в виде «квартира не может дешеветь потому что квартиры не дешевеют». Ну это рыночная экономика, друзья. Особенно радуюсь с наивных добряков которые уверены что вот этот ипотечный пир последних лет был ради дорогих родимых бетонных инвесторов и он будет и дальше продолжен чтобы глядя на график IRN их сердечко разливало приятное тепло по телу. Совсем нет, инвесторов зацепило едва-едва и то случайно. Но даже и это уже закончилось.

 

[konstantin2021]

особенно радуюсь с наивных добряков которые уверены что вот этот ипотечный пир последних лет был ради дорогих родимых бетонных инвесторов и он будет и дальше продолжен чтобы глядя на график IRN их сердечко разливало приятное тепло по телу. Совсем нет, инвесторов зацепило едва-едва и то случайно. Но даже и это уже закончилось.

Золотые слова, Юрий Венедиктович!
Золотые!

 

[excell]

Cижу на 15% в бетоне и даже выбора не стоит - упадет или вырастет.
Вырастет - отлично (возможно продам), упадет - докуплю.

Смысл гадать и спорить?

Впрочем, данный выбор, любого актива касается.
Куда бы не пошла цена, я всегда только в прибыли)

 

[Восьмая Марта]

В предыдущих постах я неоднократно писал про факторы которые, как я предполагаю, повлияют на спрос на ближайшие годы. Это и демография и доходы населения и денежно-кредитная политика ЦБ. А главное почему бетон стал негоден для «сохранения средств» как был с 90-х по 10-е — невероятное обилие предложения которое настроили в последние годы. Даже привёл пример с китайским Evergrande. В ответ какие-то сектантские аргументы в виде «квартира не может дешеветь потому что квартиры не дешевеют».

С этими аргументами я согласна, но выводы у меня противоположные.. то, что настроили - все и раскупили/взяли в ипотеку на долгие годы... А дальше, без льготной ипотеки, чемоданов с наличными и без субсидий государства застройщики просто уйдут на другие (новые, предполагаю) территории... И всё... Хорошо, если цены останутся на сегодняшнем уровне, но это вряд ли..

 

[anatolius]

На склянках эта тема была во флудилке где ей самое место. Это тут почему-то она в серьёзном разделе живёт. А за инсайд спасибо. Ловите в ответ: бетон на горизонте 10 лет в абсолютных цифрах подешевеет, а в относительных не растёт уже давно.

с чего бы ему в рублях дешеветь при текущей инфляции?

 

[vfenty]

с чего бы ему в рублях дешеветь при текущей инфляции?

С пика цен на бетон в 209к за метр в 2014 году и до середины 2018-го года он стабильно дешевел и додешевелся до 168к за метр. Инфляции не было или что?