mikhailnov
Участник
- Сообщения
- 34
- Спасибо
- 23
Хотелось бы поделиться опытом выбора банка для ипотеки на долгострой с целью дальнейшей перепродажи квартиры.
Возможно, у более опытных людей будут комментарии.
Регион: Московская область
Примерный план:
1) сделать минимальный первый взнос
2) платить ипотеку, ждать, пока достроят дом <-- сейчас я здесь
3) продать квартиру (если обстоятельства жизни и рыночная ситуация позволят это сделать)
При текущей ключевой ставке вряд ли возможно заработать на перепродаже, если ипотека по рыночной ставке. Существует как минимум 2 вида льготной ипотеки:
1) господдержка (семейная, ИТ и др.)
2) субсидирование от застройщика (например, в БСПБ можно взять ипотеку на любой объект "Самолёта" под 3% до получение разрешения на ввод в эксплуатацию (не путать с выдачей ключей, она происходит через 2-6 мес. после получения разрешения на ввод в эксплуатацию) и далее рыночной ставке, которая фиксируется на момент оформления ипотеки)
Возможны 2 варианта продажи:
1) до выдачи ключей: продать ДДУ, т.е. право получить квартиру от застройщика, когда достроят дом
Если не ошибаюсь, проходит как первичка, т.е. покупатель сможет взять распространяемую только на новостройки ипотеку с господдержкой.
2) после выдачи ключей: вступить в право собственности, а затем продавать, как вторичку
Квартира находится в залоге у банка, поэтому ее нельзя взять и продать. И вот тут возникает основная разница между разными банками. Здесь и далее лишь теоретические рассуждения, еще не проходил это на практике; буду рад, если поделитесь своим опытом.
Любой банк позволяет погасить ипотеку досрочно: приносите или переводите в банк гору денег, гасите всю сумму кредита, банк снимает обременение, квартира больше не находится у него в залоге, можете делать с ней, что хотите, не падая на колени перед банком.
Возможны следующие варианты в плане наличия денег у покупателя:
1) есть вся сумма на руках
2) покупатель берет ипотеку
2.1) ипотека в том же банке, что у продавца
2.2) ипотека в другом банке
Если у покупателя есть вся сумма на руках, то он должен передать ее вам, продавцу, а вы ее внесете в свой банк, чтобы погасить кредит. Для покупателя риск в отсутствии гарантий, что вы потратите его деньги на погашение долга, ведь чисто технически вы можете взять деньги и свалить.
Существует механизм нивелирования такого риска — аккредитив: заключается трехстороннее соглашение между банком, вами и покупателем о том, что покупатель вносит деньги на специальный счет в банке, а банк выплатит их вам, забрав себе остаток долга по кредиту, только после того, как право собственности в Росреестре будет переоформлено на покупателя.
В Сбербанке не существует таких аккредитивов (по крайней мере я не смог ни сам найти информацию об их существовании, ни получить ее от поддержки; наоборот поддержка отвечала, что такое не предусмотрено).
2.1 — ипотека в том же банке — самый простой вариант: банк просто перенесет долг на другого человека, но банк может не согласиться выдать ипотеку покупателю. Например, если он ему видится менее платежеспособным, то зачем банку такое счастье? Говорят, что Сбербанк часто отказывает покупателям в подобных схемах.
Вариант 2.2 — ипотека в другом банке — можно рассматривать как вариант 1, только вся необходимая сумма не у покупателя на руках, а ее за него переведет банк.
Узнавал в банке "Санкт-Петербург" (БСПБ), как они предлагают действовать, если брать у них ипотеку на квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка: покупатель делается созаемщиком по ипотеке продавца. Нюансы не выяснял, но в общем это какой-то не очень прозрачный обходной путь.
Поэтому смотрел, чтобы в банке, в котором беру ипотеку с расчетом на перепродажу объекта, был предусмотрен аккредитив и чтобы банку было все равно, на кого его оформлять, то есть чтобы были доступны все следующие варианты:
1) у покупателя вся необходимая сумма на руках
2) покупатель берет ипотеку в другом банке
Некоторые банки, если правильно помню, кажется, ВТБ, не работают с вариантом 2, но, возможно, возможны обходные пути вроде описанного выше внесения созаемщика (а выдавший ипотеку банк может брать деньги за изменения списка заемщиков).
Услуга аккредиита стоит 25-50 тысяч рублей. Я выбрал банк БСПБ, там он стоит 50 000 руб. В ПСБ вроде бы тоже есть нормальные аккредитивы, услуга стоит 25 000 руб.
БСПБ еще очень понравился возможностью общения с менеджерами по электронной почте (ipoteka_moskva@bspb.ru для Москвы и ipoteka@bspb.ru для Санкт-Петербурга). В ПСБ не ответили на вопрос по электронной почте, однако у ПСБ гораздо больше регионов присутствия, чем у БСПБ, а банки обычно не выдают ипотеку на объекты в регионах, где у них нет отделений.
Пишите, какова ситуация с другими банками.
Возможно, у более опытных людей будут комментарии.
Регион: Московская область
Примерный план:
1) сделать минимальный первый взнос
2) платить ипотеку, ждать, пока достроят дом <-- сейчас я здесь
3) продать квартиру (если обстоятельства жизни и рыночная ситуация позволят это сделать)
При текущей ключевой ставке вряд ли возможно заработать на перепродаже, если ипотека по рыночной ставке. Существует как минимум 2 вида льготной ипотеки:
1) господдержка (семейная, ИТ и др.)
2) субсидирование от застройщика (например, в БСПБ можно взять ипотеку на любой объект "Самолёта" под 3% до получение разрешения на ввод в эксплуатацию (не путать с выдачей ключей, она происходит через 2-6 мес. после получения разрешения на ввод в эксплуатацию) и далее рыночной ставке, которая фиксируется на момент оформления ипотеки)
Возможны 2 варианта продажи:
1) до выдачи ключей: продать ДДУ, т.е. право получить квартиру от застройщика, когда достроят дом
Если не ошибаюсь, проходит как первичка, т.е. покупатель сможет взять распространяемую только на новостройки ипотеку с господдержкой.
2) после выдачи ключей: вступить в право собственности, а затем продавать, как вторичку
Квартира находится в залоге у банка, поэтому ее нельзя взять и продать. И вот тут возникает основная разница между разными банками. Здесь и далее лишь теоретические рассуждения, еще не проходил это на практике; буду рад, если поделитесь своим опытом.
Любой банк позволяет погасить ипотеку досрочно: приносите или переводите в банк гору денег, гасите всю сумму кредита, банк снимает обременение, квартира больше не находится у него в залоге, можете делать с ней, что хотите, не падая на колени перед банком.
Возможны следующие варианты в плане наличия денег у покупателя:
1) есть вся сумма на руках
2) покупатель берет ипотеку
2.1) ипотека в том же банке, что у продавца
2.2) ипотека в другом банке
Если у покупателя есть вся сумма на руках, то он должен передать ее вам, продавцу, а вы ее внесете в свой банк, чтобы погасить кредит. Для покупателя риск в отсутствии гарантий, что вы потратите его деньги на погашение долга, ведь чисто технически вы можете взять деньги и свалить.
Существует механизм нивелирования такого риска — аккредитив: заключается трехстороннее соглашение между банком, вами и покупателем о том, что покупатель вносит деньги на специальный счет в банке, а банк выплатит их вам, забрав себе остаток долга по кредиту, только после того, как право собственности в Росреестре будет переоформлено на покупателя.
В Сбербанке не существует таких аккредитивов (по крайней мере я не смог ни сам найти информацию об их существовании, ни получить ее от поддержки; наоборот поддержка отвечала, что такое не предусмотрено).
2.1 — ипотека в том же банке — самый простой вариант: банк просто перенесет долг на другого человека, но банк может не согласиться выдать ипотеку покупателю. Например, если он ему видится менее платежеспособным, то зачем банку такое счастье? Говорят, что Сбербанк часто отказывает покупателям в подобных схемах.
Вариант 2.2 — ипотека в другом банке — можно рассматривать как вариант 1, только вся необходимая сумма не у покупателя на руках, а ее за него переведет банк.
Узнавал в банке "Санкт-Петербург" (БСПБ), как они предлагают действовать, если брать у них ипотеку на квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка: покупатель делается созаемщиком по ипотеке продавца. Нюансы не выяснял, но в общем это какой-то не очень прозрачный обходной путь.
Поэтому смотрел, чтобы в банке, в котором беру ипотеку с расчетом на перепродажу объекта, был предусмотрен аккредитив и чтобы банку было все равно, на кого его оформлять, то есть чтобы были доступны все следующие варианты:
1) у покупателя вся необходимая сумма на руках
2) покупатель берет ипотеку в другом банке
Некоторые банки, если правильно помню, кажется, ВТБ, не работают с вариантом 2, но, возможно, возможны обходные пути вроде описанного выше внесения созаемщика (а выдавший ипотеку банк может брать деньги за изменения списка заемщиков).
Услуга аккредиита стоит 25-50 тысяч рублей. Я выбрал банк БСПБ, там он стоит 50 000 руб. В ПСБ вроде бы тоже есть нормальные аккредитивы, услуга стоит 25 000 руб.
БСПБ еще очень понравился возможностью общения с менеджерами по электронной почте (ipoteka_moskva@bspb.ru для Москвы и ipoteka@bspb.ru для Санкт-Петербурга). В ПСБ не ответили на вопрос по электронной почте, однако у ПСБ гораздо больше регионов присутствия, чем у БСПБ, а банки обычно не выдают ипотеку на объекты в регионах, где у них нет отделений.
Пишите, какова ситуация с другими банками.
). 
