Ипотека на квартиру для перепродажи (читает 1)

mikhailnov

Участник
Сообщения
34
Спасибо
23
Хотелось бы поделиться опытом выбора банка для ипотеки на долгострой с целью дальнейшей перепродажи квартиры.
Возможно, у более опытных людей будут комментарии.

Регион: Московская область
Примерный план:
1) сделать минимальный первый взнос
2) платить ипотеку, ждать, пока достроят дом <-- сейчас я здесь
3) продать квартиру (если обстоятельства жизни и рыночная ситуация позволят это сделать)

При текущей ключевой ставке вряд ли возможно заработать на перепродаже, если ипотека по рыночной ставке. Существует как минимум 2 вида льготной ипотеки:
1) господдержка (семейная, ИТ и др.)
2) субсидирование от застройщика (например, в БСПБ можно взять ипотеку на любой объект "Самолёта" под 3% до получение разрешения на ввод в эксплуатацию (не путать с выдачей ключей, она происходит через 2-6 мес. после получения разрешения на ввод в эксплуатацию) и далее рыночной ставке, которая фиксируется на момент оформления ипотеки)

Возможны 2 варианта продажи:
1) до выдачи ключей: продать ДДУ, т.е. право получить квартиру от застройщика, когда достроят дом
Если не ошибаюсь, проходит как первичка, т.е. покупатель сможет взять распространяемую только на новостройки ипотеку с господдержкой.
2) после выдачи ключей: вступить в право собственности, а затем продавать, как вторичку

Квартира находится в залоге у банка, поэтому ее нельзя взять и продать. И вот тут возникает основная разница между разными банками. Здесь и далее лишь теоретические рассуждения, еще не проходил это на практике; буду рад, если поделитесь своим опытом.

Любой банк позволяет погасить ипотеку досрочно: приносите или переводите в банк гору денег, гасите всю сумму кредита, банк снимает обременение, квартира больше не находится у него в залоге, можете делать с ней, что хотите, не падая на колени перед банком.

Возможны следующие варианты в плане наличия денег у покупателя:
1) есть вся сумма на руках
2) покупатель берет ипотеку
2.1) ипотека в том же банке, что у продавца
2.2) ипотека в другом банке

Если у покупателя есть вся сумма на руках, то он должен передать ее вам, продавцу, а вы ее внесете в свой банк, чтобы погасить кредит. Для покупателя риск в отсутствии гарантий, что вы потратите его деньги на погашение долга, ведь чисто технически вы можете взять деньги и свалить.

Существует механизм нивелирования такого риска — аккредитив: заключается трехстороннее соглашение между банком, вами и покупателем о том, что покупатель вносит деньги на специальный счет в банке, а банк выплатит их вам, забрав себе остаток долга по кредиту, только после того, как право собственности в Росреестре будет переоформлено на покупателя.

В Сбербанке не существует таких аккредитивов (по крайней мере я не смог ни сам найти информацию об их существовании, ни получить ее от поддержки; наоборот поддержка отвечала, что такое не предусмотрено).

2.1 — ипотека в том же банке — самый простой вариант: банк просто перенесет долг на другого человека, но банк может не согласиться выдать ипотеку покупателю. Например, если он ему видится менее платежеспособным, то зачем банку такое счастье? Говорят, что Сбербанк часто отказывает покупателям в подобных схемах.

Вариант 2.2 — ипотека в другом банке — можно рассматривать как вариант 1, только вся необходимая сумма не у покупателя на руках, а ее за него переведет банк.

Узнавал в банке "Санкт-Петербург" (БСПБ), как они предлагают действовать, если брать у них ипотеку на квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка: покупатель делается созаемщиком по ипотеке продавца. Нюансы не выяснял, но в общем это какой-то не очень прозрачный обходной путь.

Поэтому смотрел, чтобы в банке, в котором беру ипотеку с расчетом на перепродажу объекта, был предусмотрен аккредитив и чтобы банку было все равно, на кого его оформлять, то есть чтобы были доступны все следующие варианты:
1) у покупателя вся необходимая сумма на руках
2) покупатель берет ипотеку в другом банке
Некоторые банки, если правильно помню, кажется, ВТБ, не работают с вариантом 2, но, возможно, возможны обходные пути вроде описанного выше внесения созаемщика (а выдавший ипотеку банк может брать деньги за изменения списка заемщиков).

Услуга аккредиита стоит 25-50 тысяч рублей. Я выбрал банк БСПБ, там он стоит 50 000 руб. В ПСБ вроде бы тоже есть нормальные аккредитивы, услуга стоит 25 000 руб.

БСПБ еще очень понравился возможностью общения с менеджерами по электронной почте (ipoteka_moskva@bspb.ru для Москвы и ipoteka@bspb.ru для Санкт-Петербурга). В ПСБ не ответили на вопрос по электронной почте, однако у ПСБ гораздо больше регионов присутствия, чем у БСПБ, а банки обычно не выдают ипотеку на объекты в регионах, где у них нет отделений.

Пишите, какова ситуация с другими банками.
 

konstantin2021

Мастер
Сообщения
581
Спасибо
690
Стаж c
23.03.21
Опыт
4559/316
Хотелось бы поделиться опытом выбора банка для ипотеки на долгострой с целью дальнейшей перепродажи квартиры.
Возможно, у более опытных людей будут комментарии.

Регион: Московская область
Примерный план:
1) сделать минимальный первый взнос
2) платить ипотеку, ждать, пока достроят дом <-- сейчас я здесь
3) продать квартиру (если обстоятельства жизни и рыночная ситуация позволят это сделать)

При текущей ключевой ставке вряд ли возможно заработать на перепродаже, если ипотека по рыночной ставке. Существует как минимум 2 вида льготной ипотеки:
1) господдержка (семейная, ИТ и др.)
2) субсидирование от застройщика (например, в БСПБ можно взять ипотеку на любой объект "Самолёта" под 3% до получение разрешения на ввод в эксплуатацию (не путать с выдачей ключей, она происходит через 2-6 мес. после получения разрешения на ввод в эксплуатацию) и далее рыночной ставке, которая фиксируется на момент оформления ипотеки)

Возможны 2 варианта продажи:
1) до выдачи ключей: продать ДДУ, т.е. право получить квартиру от застройщика, когда достроят дом
Если не ошибаюсь, проходит как первичка, т.е. покупатель сможет взять распространяемую только на новостройки ипотеку с господдержкой.
2) после выдачи ключей: вступить в право собственности, а затем продавать, как вторичку

Квартира находится в залоге у банка, поэтому ее нельзя взять и продать. И вот тут возникает основная разница между разными банками. Здесь и далее лишь теоретические рассуждения, еще не проходил это на практике; буду рад, если поделитесь своим опытом.

Любой банк позволяет погасить ипотеку досрочно: приносите или переводите в банк гору денег, гасите всю сумму кредита, банк снимает обременение, квартира больше не находится у него в залоге, можете делать с ней, что хотите, не падая на колени перед банком.

Возможны следующие варианты в плане наличия денег у покупателя:
1) есть вся сумма на руках
2) покупатель берет ипотеку
2.1) ипотека в том же банке, что у продавца
2.2) ипотека в другом банке

Если у покупателя есть вся сумма на руках, то он должен передать ее вам, продавцу, а вы ее внесете в свой банк, чтобы погасить кредит. Для покупателя риск в отсутствии гарантий, что вы потратите его деньги на погашение долга, ведь чисто технически вы можете взять деньги и свалить.

Существует механизм нивелирования такого риска — аккредитив: заключается трехстороннее соглашение между банком, вами и покупателем о том, что покупатель вносит деньги на специальный счет в банке, а банк выплатит их вам, забрав себе остаток долга по кредиту, только после того, как право собственности в Росреестре будет переоформлено на покупателя.

В Сбербанке не существует таких аккредитивов (по крайней мере я не смог ни сам найти информацию об их существовании, ни получить ее от поддержки; наоборот поддержка отвечала, что такое не предусмотрено).

2.1 — ипотека в том же банке — самый простой вариант: банк просто перенесет долг на другого человека, но банк может не согласиться выдать ипотеку покупателю. Например, если он ему видится менее платежеспособным, то зачем банку такое счастье? Говорят, что Сбербанк часто отказывает покупателям в подобных схемах.

Вариант 2.2 — ипотека в другом банке — можно рассматривать как вариант 1, только вся необходимая сумма не у покупателя на руках, а ее за него переведет банк.

Узнавал в банке "Санкт-Петербург" (БСПБ), как они предлагают действовать, если брать у них ипотеку на квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка: покупатель делается созаемщиком по ипотеке продавца. Нюансы не выяснял, но в общем это какой-то не очень прозрачный обходной путь.

Поэтому смотрел, чтобы в банке, в котором беру ипотеку с расчетом на перепродажу объекта, был предусмотрен аккредитив и чтобы банку было все равно, на кого его оформлять, то есть чтобы были доступны все следующие варианты:
1) у покупателя вся необходимая сумма на руках
2) покупатель берет ипотеку в другом банке
Некоторые банки, если правильно помню, кажется, ВТБ, не работают с вариантом 2, но, возможно, возможны обходные пути вроде описанного выше внесения созаемщика (а выдавший ипотеку банк может брать деньги за изменения списка заемщиков).

Услуга аккредиита стоит 25-50 тысяч рублей. Я выбрал банк БСПБ, там он стоит 50 000 руб. В ПСБ вроде бы тоже есть нормальные аккредитивы, услуга стоит 25 000 руб.

БСПБ еще очень понравился возможностью общения с менеджерами по электронной почте (ipoteka_moskva@bspb.ru для Москвы и ipoteka@bspb.ru для Санкт-Петербурга). В ПСБ не ответили на вопрос по электронной почте, однако у ПСБ гораздо больше регионов присутствия, чем у БСПБ, а банки обычно не выдают ипотеку на объекты в регионах, где у них нет отделений.

Пишите, какова ситуация с другими банками.
В ветке "Удешевление недвижимости" в декабре 2023 года Засосов писал:

Писал недавно, сосед по Сказочному лесу нашёл покупателя на свою студию. Не продал в итоге. Покупатель был с налом, а квартира в ипотеке. И вроде согласовали им по безопасной сделке, снятие обременения, гашение ипотеки и тут же регистрация ДКП. Но в итоге банк попросил в начале закрыть ипотеку. Покупатель отказался гасить ипотеку своими деньгами и ждать окончания всех процедур.
Продавец искал варианты с рефинансированием в другие банк и вроде шансы были, но в итоге болт.
Гаси ипотеку и после продавай или жди кто погасить твою ипотеку своими деньгами и будет всё это время надеется и верить, что ты не соскочишь.
 
  • Спасибо!
Реакции: mikhailnov

N@dya

Мастер
Сообщения
218
Спасибо
245
Стаж c
16.07.13
Опыт
3329/232
Еще не забыть про НДФЛ при продаже раньше необлагаемого срока владения
 
  • Спасибо!
Реакции: mikhailnov

extrafluffy

Участник
Сообщения
71
Спасибо
37
В ветке "Удешевление недвижимости" в декабре 2023 года Засосов писал:

Писал недавно, сосед по Сказочному лесу нашёл покупателя на свою студию. Не продал в итоге. Покупатель был с налом, а квартира в ипотеке. И вроде согласовали им по безопасной сделке, снятие обременения, гашение ипотеки и тут же регистрация ДКП. Но в итоге банк попросил в начале закрыть ипотеку. Покупатель отказался гасить ипотеку своими деньгами и ждать окончания всех процедур.
Продавец искал варианты с рефинансированием в другие банк и вроде шансы были, но в итоге болт.
Гаси ипотеку и после продавай или жди кто погасить твою ипотеку своими деньгами и будет всё это время надеется и верить, что ты не соскочишь.
В таких ситуациях относительно простая и безопасная схема, если Банк сам сделку и ведет.
ВТБ, например, такую опцию поддерживает. Пару месяцев назад сделку (покупка за нал у продавца с ипотекой) закрыли за полторы недели (от согласия сторон до регистрации перехода права собственности).
 
  • Спасибо!
Реакции: UnembossedName

UnembossedName

Мастер
Сообщения
662
Спасибо
632
Город
Тула
Стаж c
07.09.11
1) сделать минимальный первый взнос
2) платить ипотеку, ждать, пока достроят дом <-- сейчас я здесь
3) продать квартиру (если обстоятельства жизни и рыночная ситуация позволят это сделать)
Советую внести корректировку и продать ближе к постройке дома, но не позже (если ситуация позволит)_
Причина простая, на переуступку дадут например семейную ипотеку даже если ДДУ переуступается от физика. А вот готовую недвижимость в новостройке по этой программе купить можно только у застройщика (юрлица). То есть спрос у вас будет больше чем после сдачи дома.

Сорри, я до конца не дочитал ваш длинный пост пока, поэтому написал это.
Сам продавал недавно подобным образом, за месяц до сдачи дома сделка была.
 
  • Спасибо!
Реакции: mikhailnov

mikhailnov

Участник
Сообщения
34
Спасибо
23
В таких ситуациях относительно простая и безопасная схема, если Банк сам сделку и ведет.
ВТБ, например, такую опцию поддерживает. Пару месяцев назад сделку (покупка за нал у продавца с ипотекой) закрыли за полторы недели (от согласия сторон до регистрации перехода права собственности).
Можете рассказать поподробнее, как все проходило?
 

extrafluffy

Участник
Сообщения
71
Спасибо
37
Можете рассказать поподробнее, как все проходило?
Продавцы-супруги имели ипотеку в ВТБ. Покупка за нал. С ними предварительно договорились о выходе на сделку.
Продавец самостоятельно обращался в банк для старта процедуры.
Не знаю, был ли какой-то этап одобрения, но без задержек все пустили в работу.
У ВТБ есть свой регистратор, сделку организовывал он:
- Комиссия за регистрацию 32к (но зависит от географии и опций всяких), оплата во время сделки.
З0к безналичный перевод Регистратору (ИПшник), 2к налом попросили (так и не понял, знает ли о них Регистратор или нет :) ).
- Назначен Менеджер, сопровождающий сделку
- Менеджер отправил список необходимых документов и проекты ДКП и Передаточного акта
- Из документов сразу просили только сканы/фото первых страниц паспортов
- Кроме согласованных проектов ДКП и ПА к моменту сделки нужны были еще Доверенности на Регистратора от каждой из сторон (шаблон передали, ничего сверхъестественного)
- ДКП / ПА немного дополнили/поправили
- От Покупателя требовалось наличие расчетного счета в ВТБ и полная стоимость по ДКП на счете за день до Сделки (включая сумму комиссии за аккредитив)
- Сделка оформлялась в офисе ВТБ, в том числе с подачей Продавцом заявления на полное досрочное погашение Ипотеки
- Оплата от Покупателя через аккредитив в ВТБ. Открывался в день Сделки.
Тут, обычно, в ДКП прописываются условия, что оплата производится траншами. Сначала погашение в пределах задолженности по Ипотеки. После погашения Ипотеки - остаток Покупателю. В нашем случае из доверительных соображений усложнять не стали. Вся сумма раскрывалась одним траншем.
- Далее действия Регистратора без вмешательства сторон. В Росреестр подаются документы на снятие обременения и переход права собственности.
- По завершении регистрации операций в Росреестре Регистратор возвращает сторонам подписанные копии ДКП, Доверенности, выписки из ЕГРН, документы по открытию аккредитива.
- Продавец получает право на раскрытие аккредитива. Тут же предполагается погашение Ипотеки.
- Далее с Регистратором действий нет. Передаем-получаем, о чем договорились, подписываем Акты.

Удивило, что обременение снималось до погашения Ипотеки.
Не знаю, обычная ли у них это практика или же Продавец был на хорошем счету.
 
  • Спасибо!
Реакции: mikhailnov

luchsiydrugbankov

Старожил
Сообщения
10
Спасибо
14
Стаж c
18.10.06
Опыт
120/1
В текущей ситуации, по моему, рассматривать ипотеку как бизнес-проект тоже самое, как брать деньги в кредит и размещать их во вклады в надежде на рост ставок...
 

mikhailnov

Участник
Сообщения
34
Спасибо
23
@extrafluffy, спасибо! А 32 тысячи - это в т.ч. за услуги банка по открытию аккредитива? Не очень понятно, для чего в схеме некий "регистратор"...
 

extrafluffy

Участник
Сообщения
71
Спасибо
37
@extrafluffy, спасибо! А 32 тысячи - это в т.ч. за услуги банка по открытию аккредитива? Не очень понятно, для чего в схеме некий "регистратор"...
Нет. Аккредитив еще дополнительно 3,5к.
Регистратор для ведения сделки. Банку проще иметь соглашение на услуги с каким-нибудь агентством, для которого это правильный бизнес, чем самому компетенции поддерживать.
У ВТБ это вроде был М2, но могу ошибаться.
 
  • Спасибо!
Реакции: mikhailnov

Просматривают тему:

Статистика форума

Темы
557
Сообщения
43,007
Пользователи
3,902
Новый пользователь
sergius

Новые темы

Новые записи блогов

Новые комментарии

  • банки.ру = вход закрыт
    Хорошо.Будем наблюдать дальше.Это в самом деле довольно таки интересно.Возможно,просто по себе сужу-на банки ру теперь не захожу.
  • банки.ру = вход закрыт
    Сам сайт склянок вполне себе живой и даже эволюционирует типа в Финуслуги. Справедливости ради.
  • банки.ру = вход закрыт
    Ну шутки шутками,а ведь сбывается прогноз по поводу того,что убив форум,убивается и сам сайт склянок.Но жираф большой-ему видней.
  • Банк Уралсиб.
    Будем надеяться, что будет так... я к "рандеву" приступил с декабря и почти тут же отказался от страховки и в феврале получаю счёт! Поехал в банк...
  • ну только немного = "о политике".
    Еще раз для тех, у кого весь мир сошелся на одном Сбере. Собственником предприятия является его акционер. Именно акционер, как бы он ни назывался...

О нас

  • Форум "Храни Деньги!" создан для комфортного общения, обмена опытом и получения максимальной выгоды от банковских услуг. Основное его правило: помогай другим, и тебе тоже помогут.

Аккаунт

Следуйте за нами

Подписаться в Телеграм