Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 40)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[denism7]

Видел какую-то передачу, где полуподвальное помещение превратили в хостел и сдавали работягам по койко-местам. Доходность получалась порядка 15% годовых от вложенных средств с учетом всех расходов и налогов. По сравнению с 5% от элитной недвижимости в районе со славянскими рожами. С точки зрения инвестирования - золотое дно.

У меня и без передач кое-кто из родственников сдает квартиру 4 студенткам системы "гюльчитай". Практически идеальные жилицы, другое дело что доходность едва превышает ОФЗ-ИН и это без вычета налогов, амортизации и т.п. Но мои разумные доводы остаются без должной реакции, ибо бетон это святое.

 

[Kumiko]

Разъясните за реновацию. Одни пишут за них надо хвататься, потом новое дадут хорошее жилье. Другие бегут от реновации.

А там уже ценник завышен с учетом того, что вы получите. Сравните пятиэтажки под снос и те, которые не под снос в одном районе.

 

[Abilis]

бетон это святое.

Определенная доля логики в этом есть. По ОФЗ может произойти дефолт или покупательная способность рубля так упадет, что на всю котлету можно будет купить только булку черствого хлеба. Или ОФЗ как-нибудь заморозят, что они как бы есть, но распорядиться и извлечь наличность будет нельзя. Или вообще изменится валюта, а ОФЗ станет чем-то вроде сувенира.

А бетон - он вот, можно сдавать очередным Гюльчатаям по текущей рыночной ставке за текущую валюту.

Но если есть только лишь бетон, то налицо нарушения главного правила диверсификации со всеми вытекающими. К тому же бетон тоже подвержен рискам. В бетон могут прилететь осколки беспилотников, бетон может сгореть или еще что-нибудь с ним случится и так, что никакая страховка не поможет (а страхование - отдельная статья расходов). Могут попасться сложные арендаторы. Бетон тоже могут заморозить, особенно, если государство решит, что вас можно мобилизовать. А еще на бетон можно повышать налоги и тарифы ЖКХ, последнее случится буквально в течение пары месяцев.

 

[Kumiko]

Спалили мигранта



В моей картине мире в мигрантском гетто с алкашами расправляются по нормам шариата. Ничего святого не осталось!

Эээ, нет! Там ехать начали в начале 90-х и этим то как раз вообще все равно было. Они там на местных женились, которых в капотне в жизни замуж никто бы не взял из таких семей. А вот второе поколение + новоприбывающие уже очень разные. Не буду углубляться по известным причинам, но как то все это сосуществует.
Одна из подруг живет в пятиэтажке недалеко от местного дк. Говорит, что у нее в подезде только 5 квартир, которые не сдаются. Хотя там уже не разберешься, кто из них купил, а кто снимает. Но так не везде.

 

[konstantin2021]

Одна из подруг живет в пятиэтажке недалеко от местного дк. Говорит, что у нее в подезде только 5 квартир, которые не сдаются.

Кумико!

По-прежнему внимательно читаю ваши посты.

У Вас есть подруга, которая знает кто именно живет у нее в подъезде, какие квартиры сдаются, а какие не сдаются.

В тоже время Вы с ненавистью критикуете три копии вашей подруги, которые живут в доме, в котором Вы выставили на продажу вашу квартиру.

Представьте субботнее утро, хорошая погода, птички поют.
Вы, весь такой волшебный, идете по своим делам. Вы уже почти вышли из подъезда, но к вам настречу несутся какие то три старых ведьмы, одна из которых именует себя старшей по шлагбаумам, а две другие вообще черт знает кем.
И начинают истошно вопить "это вы с пятого этажааааа?"

Налицо двойные стандарты.

 

[denism7]

Определенная доля логики в этом есть. По ОФЗ может произойти дефолт или покупательная способность рубля так упадет, что на всю котлету можно будет купить только булку черствого хлеба. Или ОФЗ как-нибудь заморозят, что они как бы есть, но распорядиться и извлечь наличность будет нельзя. Или вообще изменится валюта, а ОФЗ станет чем-то вроде сувенира.

Я не спорю с этой логикой даже. Просто там аренда тоже объективно висит на соплях, ибо рядом с универом раньше были трущебы, а теперь там построили целый город куда можно вообще всех тамошних студентов поселить с запасом, а не то что иногородних. Пока это все еще не вывалилось в аренду массово, да и поначалу инвесторы конечно будут пытаться сдать по более приятным для себя ценам, но перспективы, мягко говоря, туманные. Сейчас студентки на эту хату молятся, но в основном потому что арендодатель фактически занимается благотворительностью.

По ОФЗ я не просто так с ОФЗ-ИН сравниваю, там покупательная способность пострадать не должна. Дефолт и заморозка может быть когда-нибудь, но что-то мне подсказывает что с недвижкой и тем более арендой при этом тоже все будет "не так однозначно".

 

[Kumiko]

Кумико!

По-прежнему внимательно читаю ваши посты.

У Вас есть подруга, которая знает кто именно живет у нее в подъезде, какие квартиры сдаются, а какие не сдаются.

В тоже время Вы с ненавистью критикуете три копии вашей подруги, которые живут в доме, в котором Вы выставили на продажу вашу квартиру.



Налицо двойные стандарты.

Неа, не зачет!
Ну не заметить как изменился контингент в твоем подъезде - это надо постараться.
Это капотня. Там все друг друга знали, кто с кем спал, кто с кем пил, кто кому родственник и пр. Их деды-бабки жили в бараках когда то и строили завод, потом работали на этом заводе. Потом построили ведомственные обычные пятиэтажки на первом и сталинки на втором. И только потом все это расширялось на третий и четвертый квартрал. Там было изначально всего две школы: красная и белая и все в них учились. Такая большая деревня.
Сравнивать это с вновь заселяемых районом тысяч на 50 нельзя.

ДОП. Костя, я вам уже в прошлый раз говорила кажется, что почти 30 лет в правлении своего жск. И если б я так разговаривала с жителями, то иеня вышиблиб через пару недель и плевались бы год еще вслед. Какое то абсолютно базарное хамло с раннего утра накинулось ни с того ни с сего на незнакомых людей. О чем вы вооще говорите и что с чем сравниваете то? Они никто. Их не выбирало собрание собственников. Просто они решили, что могут кого то строить и их давно никто не посылал. Вот и все.

 

[konstantin2021]

Костя, я вам уже в прошлый раз говорила кажется, что почти 30 лет в правлении своего жск

Продолжаем внимательно следить за игрой нашей сборной в полуфинале отборочного турнира.

Предположу, что Вы почти 30 лет не член правления, а "зицпредседатель Фунт" в правлении своего ЖСК.

Иначе каким образом Вы, проживая во Вьетнаме, решали текущие вопросы правления ЖСК в Москве?

Да и зачем, собственно говоря, правлению московского ЖСК нужен член правления, который живет постоянно в Сайгоне?

Также появляется связанный вопрос:

Если Вы 30 лет в правлении своего ЖСК, почему Вы не живете в этом доме, где Вы член правления, а переезжаете в пустую квартиру и начинаете войну с ботаниками-соседями за тишину при открывании дверцы шкафа, а потом скоропалительно принимаете решение избавиться от этой квартиры с соседями-ботаниками и выставляете ее на продажу?

 

[cheroleja]

Определенная доля логики в этом есть. По ОФЗ может произойти дефолт или покупательная способность рубля так упадет, что на всю котлету можно будет купить только булку черствого хлеба. Или ОФЗ как-нибудь заморозят, что они как бы есть, но распорядиться и извлечь наличность будет нельзя. Или вообще изменится валюта, а ОФЗ станет чем-то вроде сувенира.

А бетон - он вот, можно сдавать очередным Гюльчатаям по текущей рыночной ставке за текущую валюту.

Но если есть только лишь бетон, то налицо нарушения главного правила диверсификации со всеми вытекающими. К тому же бетон тоже подвержен рискам. В бетон могут прилететь осколки беспилотников, бетон может сгореть или еще что-нибудь с ним случится и так, что никакая страховка не поможет (а страхование - отдельная статья расходов). Могут попасться сложные арендаторы. Бетон тоже могут заморозить, особенно, если государство решит, что вас можно мобилизовать. А еще на бетон можно повышать налоги и тарифы ЖКХ, последнее случится буквально в течение пары месяцев.

Я бы тоже не стал складывать все деньги в один актив, слишком уж много может внезапно поменяться

 

[UnembossedName]

@denism7, Если бы я сдавал квартиру и больше ничего особо не имел, а мне знакомый-друг-родственник предложил продать и купить на эти деньги ОФЗ-ИН, смысл которых понимают даже не все завсегдатаи фондового рынка, мне кажется я бы ржал в лицо.

Не, финансовые советы лучше даже маме не давать, если не готов компенсировать убытки.

Даже если говорить о простых вкладах, существует множество сценариев, когда владелец этой бесперспективной квартиры перекрестится, что не послушал вас.

 

[Kumiko]

Продолжаем внимательно следить за игрой нашей сборной в полуфинале отборочного турнира.

Предположу, что Вы почти 30 лет не член правления, а "зицпредседатель Фунт" в правлении своего ЖСК.

Иначе каким образом Вы, проживая во Вьетнаме, решали текущие вопросы правления ЖСК в Москве?

Да и зачем, собственно говоря, правлению московского ЖСК нужен член правления, который живет постоянно в Сайгоне?

Также появляется связанный вопрос:

Если Вы 30 лет в правлении своего ЖСК, почему Вы не живете в этом доме, где Вы член правления, а переезжаете в пустую квартиру и начинаете войну с ботаниками-соседями за тишину при открывании дверцы шкафа, а потом скоропалительно принимаете решение избавиться от этой квартиры с соседями-ботаниками и выставляете ее на продажу?

Предположить то вы можете всё, что угодно, но сути это не изменит. Подход у вас интересный, но в ту же хатаскрайнюю сторону. В вашей картине мира не существует людей, которые неравнодушны к тому месту где они живут и хотят сдалать это место лучше доступными средствами. В доме ЖСК вы не жили и не понимаете как все это устроено было изначально и как трансформировалось.
У нас только Председатель и бухгалтер оплачивались какой то копейкой, а все остальные на общественных началах. Это не работа.
У меня там квартира и я продавать ее не собираюсь от слова совсем. Мы вообще то туда регулярно приезжаем даже в последние годы. И все мои отъезды абсолютно не мешают мне участвовать в том, что задумано активом дома. И мне не все равно будет резиновая квартира там или нет. Будут ли на нашем дома бапки отмывать, забабахав ремонтец силами нелегалов или нет. И слава тебе, Господи, у нас в доме есть активная молодежь, которая рассуждает похожим образом.

Возвращаемся в десятый раз к той самой квартире. Костя, я в этой квартире никогда не жила, а дети не жаловались, но свинтили в Минск. И я должна была сама лично понять, что это за дом, что там вокруг квартиры живет и что с этим делать дальше. Оценить стоит она того или достаточно забрать удвоение и переложиться дальше во что то, понимаете? Каким образом это можно сделать, только если не пожив там?

Ну вот пожила, оценила. Для кого то это норм, а мы так жить не привыкли. Это все таки не дешевый азиатский отель, что бы там такая слышимость была. Ребята (наши) вывозили стиралку на неделе и еще пару пару шкафов. Пока шкафы разбирали, тоже оценили и удивились "а вроде дом то старый и не должно такого быть".

Неспешно собираю оставшееся. А почему собственно я должна во время нахождения там терпеть дискотеки выходного дня до 3-х ночи? Ботаник здоровается, дискотек больше нет. Цель достигнута.

Нравится вам или нет, но что делать со своей собственностью решаю я самостоятельно. Одна. Мужчина мне указывать не будет.

ДОП. Не знаю зачем вы так откровенно передергиваете и перевираете мои слова, но буду считать, что если вы это делаете, значит так надо.

 

[konstantin2021]

Нравится вам или нет, но что делать со своей собственностью решаю я самостоятельно. Одна. Мужчина мне указывать не будет.

Прекрасная правильная позиция!

Такая же позиция была и у Ларисы Долиной, которая продала квартиру Полине Лурье. Чем закончилась та продажа мы все прекрасно помним.
Да и не только мы, а вся наша необъятная Родина.

Каким образом добропорядочный покупатель сможет понять, что Вы дееспособны и решили продать квартиру с соседями-ботаниками не потому что осень наступила в Москве, а потому что Вы просто решили переложить удвоение стоимости в другой инструмент инвестирования?

Ведь ваши дети не жаловались на этих соседей когда жили в этой квартире. Может быть эти голоса и скрипы дверей звучат только в вашей голове?

Костя, я в этой квартире никогда не жила, а дети не жаловались, но свинтили в Минск.

Вы же не будете рассказывать каждому потенциальному покупателю про удвоение и перекладку денежных средств чтобы убедить его в том, что Вы полностью осознаете суть и последствия этой сделки?

 

[Kumiko]

Прекрасная правильная позиция!

Такая же позиция была и у Ларисы Долиной, которая продала квартиру Полине Лурье. Чем закончилась та продажа мы все прекрасно помним.
Да и не только мы, а вся наша необъятная Родина.

Каким образом добропорядочный покупатель сможет понять, что Вы дееспособны и решили продать квартиру с соседями-ботаниками не потому что осень наступила в Москве, а потому что Вы просто решили переложить удвоение стоимости в другой инструмент инвестирования?

Ведь ваши дети не жаловались на этих соседей когда жили в этой квартире. Может быть эти голоса и скрипы дверей звучат только в вашей голове?


Вы же не будете рассказывать каждому потенциальному покупателю про удвоение и перекладку денежных средств чтобы убедить его в том, что Вы полностью осознаете суть и последствия этой сделки?

У меня соглашение о задатке на руках. А вы рассуждайте про осень дальше

 

[Восьмая Марта]

Ботаник здоровается, дискотек больше нет. Цель достигнута.

А зачем тогда продавать?

Спойлер

 

[Kumiko]

А зачем тогда продавать?

Ну сверху проблема то основная. Они стали тише, перестали пинать свои мебеля, перестали заниматься бегом с препятствиями по ночам (это не кровать стучит), но саму проблему то не устранили. А когда детенок родится, то что? Кто будет это терпеть на съеме?
У нас есть в доме квартира, однушка, которая всегда сдается на длительный срок. Периодически она пропадает, но появляется снова. Фотки приличные, ценник сейчас 75. В чем проблема не знаю.

@Восьмая Марта, там много всего. По физическим свойствам. Я просто не озвучиваю. Костю жалею. Ему же все таки нужно спать иногда, а не только анализировать

 

[konstantin2021]

А когда детенок родится, то что?

Кумико!

Как что?

К тому моменту когда соседи-ботаники родят ребенка стоимость квартиры, которую Вы сейчас сливаете из-за осенней погоды, опять сделает иксы.

А Вы при этом останетесь на обочине.

К тому же если Вы такой наблюдательный частный детектив, который умеет только по звукам понимать чем именно сейчас занимаются соседи за бетонной стенкой...

перестали заниматься бегом с препятствиями по ночам (это не кровать стучит)

то Вы без труда отследите беременность супруги ботаника на ранних стадиях и успеете продать квартиру в следующие 7 месяцев беременности.

Ведь недвига всегда только дорожает...

Зачем Вы сейчас продаете хорошую квартиру с нормальными понимающими соседями в хорошем доме, окруженном домами бизнес-класса?

Подождите до декабря хотя бы.
Декабрь - это первый месяц после осенней декады.

 

[Kumiko]

Кумико!

Как что?

К тому моменту когда соседи-ботаники родят ребенка стоимость квартиры, которую Вы сейчас сливаете из-за осенней погоды, опять сделает иксы.

А Вы при этом останетесь на обочине.

К тому же если Вы такой наблюдательный частный детектив, который умеет только по звукам понимать чем именно сейчас занимаются соседи за бетонной стенкой...

то Вы без труда отследите беременность супруги ботаника на ранних стадиях и успеете продать квартиру в следующие 7 месяцев беременности.

Ведь недвига всегда только дорожает...

Зачем Вы сейчас продаете хорошую квартиру с нормальными понимающими соседями в хорошем доме, окруженном домами бизнес-класса?

Подождите до декабря хотя бы.
Декабрь - это первый месяц после осенней декады.

Отстаньте от моего ботаника! Он сосед справа. Повыделывался перед друзьями и подругой несколько раз и понял, что они уйдут, а он останется здесь жить.

Проблема с полом и всеми сопутствующими прелестями у соседей сверху.

Когда избавлюсь, расскажу что там было по физическим свойствам самой квартиры. Пока помолчу от греха подальше.
Не переживайте вы так за меня. Мне нужно будет, я снова куплю, но двушку.

ЗЫ. Где ж вы были на склянках, что бы меня отговаривать от продажи люблина и кантемировки и что бы я делала, если б прислушалась?
ЗЫ2. К вашему предыдущему в посте. Я что, сумасшедшая, жить в Сайгоне? Вы там были сами то хоть зимой, хоть летом? Там же пекло среди камня и бетона. Я через него летаю, а иногда на тэт там остаюсь на пару ночей чисто салютик посмотреть, выставку ежегодную бонсаев, орхидей и других разных цветуёчков.

 

[konstantin2021]

Отстаньте от моего ботаника! Он сосед справа.
Проблема с полом и всеми сопутствующими прелястями у соседей сверху.

Кумико!

Вижу всю историю так:

стояла ваша пустая инвестиционная квартира, предназначенная для детей, и никому не мешала. Дети уехали в Беларусь.

Каждый год эта квартира увеличивалась в стоимости.

Вам зачем-то понадобились деньги и для того чтобы объяснить своим родственникам и мужу необходимость продажи этой квартиры, Вы переехали в нее пожить на пару месяцев.

Тут же возникли проблемы с соседями сбоку, с соседями сверху и с потолком.

Ваша инвестиционная квартира в доме, окруженном домами бизнес-класса, сразу потеряла свою ликвидность.

От неликвида принято избавляться как только выяснится, что ликвидный объект утратил свой статус.

Сказано - сделано.

У меня соглашение о задатке на руках.

Нравится вам или нет, но что делать со своей собственностью решаю я самостоятельно. Одна. Мужчина мне указывать не будет.

Расходимся в общем...

 

[Kumiko]

Кумико!

Вижу всю историю так:

стояла ваша пустая инвестиционная квартира, предназначенная для детей, и никому не мешала. Дети уехали в Беларусь.

Каждый год эта квартира увеличивалась в стоимости.

Вам зачем-то понадобились деньги и для того чтобы объяснить своим родственникам и мужу необходимость продажи этой квартиры, Вы переехали в нее пожить на пару месяцев.

Тут же возникли проблемы с соседями сбоку, с соседями сверху и с потолком.

Ваша инвестиционная квартира в доме, окруженном домами бизнес-класса, сразу потеряла свою ликвидность.

От неликвида принято избавляться как только выяснится, что ликвидный объект утратил свой статус.

Сказано - сделано.




Расходимся в общем...

Она никогда не была инвестиционной. Она была одной из трех в пешей доступности друг от друга. Это вообще двушка должна была быть, но начал расти рынок и чего схватила в отмеченных заранее домах по адекватному ценнику, то и схватила. Сын там жить стал сразу после ремонта и тут выяснилось, что рядом в двушке, где сейчас живет ботаник, проживает милая старушеция с охранной грамотой от турмы ежели случайно трубой по голове кому то из соседей даст. В этом и была разгадка цены. От квартиры избавились на росте. Я влетела с ней, чего уж там говорить. Но бабку прибрал ковид через полгода и трубой никто из нас огрести не успел. А потом сын женился на однокурснице, пожили какое то время здесь и решили уехать к ней.

 

[konstantin2021]

А потом сын женился на однокурснице, пожили какое то время здесь и решили уехать к ней.

Какой хитрый.