Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 13)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Angelada]

Вы сами как далеко от "курорта" живёте?

Да, управляющий откусит немало от дохода.(

 

[Angelada]

А то завалялись там АСВы, не знаю уже куда приткнуть

И у меня, и я))
Но я смотрю в сторону коммерческой по месту проживания.

 

[WildWorm]

Про курортную не подскажу. А про вообще - попробую. Если Вы сами определитесь, для чего она нужна Вам. Сдавать в аренду? Продать через 5 лет с прибылью? Передать детям в наследство?

Почему через 5 лет. На следующий день после покупки! Вы же все от Суприка именно это требуете, какова прибыль здесь и сейчас. Какие 5 лет?

 

[WildWorm]

И у меня, и я))
Но я смотрю в сторону коммерческой по месту проживания.

Ню-ню. И можете уверенно спрогнозировать свою прибыль в любой момент продажи.

 

[Восьмая Марта]

Почему через 5 лет.

Потому что налог

Вы же все от Суприка именно это требуете

Требуем что? Продать его "прелесть"?)) Или всё-таки показать реальный доход от неё?))

@WildWorm, кстати, из прошлой беседы о недвижимости Вы удалились по-английски, так и не раскрыв секрет: в каком городе проданная Вами в 2022 году квартира стоит столько же в настоящее время?))

 

[Angelada]

Ню-ню. И можете уверенно спрогнозировать свою прибыль в любой момент продажи.

Конечно могу)). Прибыль будет равна аренде, помноженной на количество дней аренды на момент продажи. Минус издержки.
Плюс тело недвиги по рыночной цене на момент продажи. Которое прибылью естесственно не является, а является телом.)

 

[AlekseevIR]

Если Вы сами определитесь, для чего она нужна Вам. Сдавать в аренду?

Да. Ну и самим в сезон (или не в сезон) выезжать.

Продать через 5 лет с прибылью?

Про это не думал. Наверное, это одна из последних целей.

Передать детям в наследство?

Дети все с квартирами. Конечно, когда умру, то всё им)

Вы сами как далеко от "курорта" живёте?

Тыща "вёрст" плюс-минус лапоть.
Хотя, что это для "бешеной собаки"

Да, управляющий откусит немало от дохода.(

Да это понятно. Непонятно, на что рассчитывать в остатке.
Сколько там в граммах выйдет

 

[Angelada]

Дети все с квартирами.

А их расширение?
Мои тоже с квартирами, но я уже думаю над их расширением.)
Каждый внук и внучка должны иметь отдельную комнату.))
К школе уж точно.

 

[Восьмая Марта]

Да. Ну и самим в сезон (или не в сезон) выезжать.

Очень плохая мысль. Постараюсь объяснить почему. В несезон там делать нечего. Сдать в несезон на несезон можно только дёшево. В сезон жить самим - упускать выгоду либо выгонять долгосрочных арендаторов. Опять же сам процесс - если посуточно, то только через агентство с их комиссией. В сухом остатке - мизер. В долгосрок - как будете контролировать? В итоге получается ерунда.

Если Вам нужна квартира в качестве инвестиции для извлечения прибыли - нужно смотреть локацию рядом с местом проживания. Максимум 20 минут пешком. Соответственно, если квартира под аренду, опять же, определиться с тем, кого Вы хотите видеть в качестве арендаторов. Понятно, что в хрущевку на первом этаже в часе от метро никто платежеспособный не поселится. Соответственно, континент в такой квартире будет проблемный.

 

[Andrew_spb]

Да. Ну и самим в сезон (или не в сезон) выезжать.

А надо ли? Привяжете себя к этому месту(раз есть-надо пользоваться) ))) а так будете вольны в любое место ехать, ничего не держит)) (ну это про психологию)
По существу: посмотрите как застраивают Юг-апартаменты, гостиницы, квартиры-такое ощущение, что всю страну зараз можно будет расселить на Юге). В итоге купится задорого, а сдаваться( и изнашиваться) будет за "недорого" (считаем от суммы вложения).

 

[AlekseevIR]

По существу: посмотрите как застраивают Юг-апартаменты, гостиницы, квартиры-такое ощущение, что всю страну зараз можно будет расселить на Юге). В итоге купится задорого, а сдаваться( и изнашиваться) будет за "недорого" (считаем от суммы вложения).

Вот тоже про это думаю. Летом проехался, одни стройки (часть построена, часть строят).

 

[Tatiana123022]

Я также не поддерживаю эту идею. Да и месту событий близко.

 

[Восьмая Марта]

Вот тоже про это думаю. Летом проехался, одни стройки (часть построена, часть строят).

Забудьте о новостройке. Ремонт как будете делать? Где жить во время ремонта? Как контролировать ремонт? Плюс что-то более-менее приличное - это ещё треть к стоимости бетонной коробки. Новострой имеет смысл брать только для себя и только в ипотеку (и только если прям вот совсем сейчас негде жить).

 

[fseved]

@AlekseevIR, это не инвестиции в недвижимость. Это уже маленький бизнес.
Надо будет найти местного управляющего, который будет заниматься сдачей. Платить ему какой-то процент. Нести различные риски типа простоев, падения интереса к отдыху в соответствующем месте, неожиданных внеплановых ремонтов, неплатежей постояльцев, добросовестности управляющего, своих собственных предпринимательских талантов и т.д.
Конкретно про цену этой недвиги Вам никто через 5 лет тоже ничего конкретного не скажет. Она будет сильно связана с популярностью туризма в этом месте. А кто ж это предскажет? Может к тому времени там пару десятков танкеров с нефтью разольют и эта квартира никому не нужна будет. А может заграничный отдых настолько подорожает, что все на наши юга ломануться и от туристов с деньгами придется лопатой отбиваться.
В ветке про акции Вы были недовольны по сути непредсказуемостью и рисками крупного бизнеса (где риски еще и значительно снижены за счет того, что можно вложиться по сути во много бизнесов и тем самым эти риски распределить). А тут спрашиваете про мелкий бизнес причем в одной отдельно взятой отрасли. Как по мне риски даже больше, чем при вложении в акции.
Если у Вас низкая терпимость к рискам и Вам нужна четкая и понятная доходность в каждый момент времени (а по обсуждению в биржевых ветках у меня сложилось именно такое впечатление) - вклады Ваш выбор (ну, может, еще облигации).

 

[AlekseevIR]

@fseved, да это всё понятно. Хотел услышать тех, кто занимается аналогичными "инвестициями".

 

[Angelada]

Новостройки в Москве могут рекордно подорожать

Теперь застройщики должны делать одно машино-место почти на каждую квартиру — раньше норматив был вдвое ниже
Затраты на строительство подземных парковок застройщики заложат в стоимость жилья.
Эксперты предупреждают, что строительство студий станет невыгодным: их количество сократится, а цены вырастут.

постановление правительства Москвы №2118-ПП от 5 августа 2026 года, которое устанавливает новые нормативы обеспеченности новостроек парковками. mperspektiva.ru
Согласно документу, для квартир площадью до 70 кв. метров минимальный норматив составит 0,8 машино-места на квартиру. Для квартир площадью от 70 до 100 кв. метров коэффициент увеличен до 1,2, а для жилья площадью более 100 кв. метров, а также индивидуальных и блокированных домов — до 1,6 машино-места. mperspektiva.ru
Некоторые последствия введения новых требований:

• Рост затрат на строительство. Девелоперам придётся увеличивать площадь подземных паркингов, сокращать количество квартир или повышать их среднюю площадь. tvgram.rumperspektiva.ru
• Увеличение стоимости жилья. Затраты на строительство паркингов будут заложены в цену квадратного метра. tvgram.rumperspektiva.rurestate.ru
• Сокращение предложения малогабаритного жилья. Построить подземную парковку ради одной студии станет невыгодно, что приведёт к уменьшению количества студий и росту цен на них. krasdom.ru

При этом изменения не затронут уже согласованные проекты. Для них предусмотрен переходный период: новые нормативы не распространяются на жилые комплексы, которые к 5 августа 2026 года уже получили разрешение на строительство, положительное заключение государственной экспертизы, утверждённые архитектурно-градостроительные решения или иные документы, перечисленные в постановлении.

 

[Angelada]

@fseved, да это всё понятно. Хотел услышать тех, кто занимается аналогичными "инвестициями".

Могу рассказать с третьих рук.)
Моя кузина несколько лет назад год работала в Сочи.
У "работодателя" бижутерный бизнес. Сама она живет в Москве.
Так вот. Этот работодатель снимает в Сочи для своих работниц квартиры у подруги, тоже "бизнес-вумен", которая местная и которая имеет там не одну квартиру под сдачу. В сезон дорого, в несезон дешево, если на год, то по среднему.
По её рассказам это адский труд. Особенно в сезон. Особенно посуточные. Простои. Пьяные жильцы с драками и гулянками. Разборки с соседями и полицией.
Засели, высели, убери, стирка белья.
Если на всё это нанимать людей, то бизнес убыточный.
Вот и фигачит сама.
Доход - только на проживание и пропитание себя и детей.
Чувствует себя не бизнесменом, а уборщицей.

 

[fseved]

@Angelada, а могут и не подорожать)))).
И не совсем понятно, почему именно новостройки. Если это нововведение сократит предложение студий на рынке, то за первичкой точно также должна подрасти и вторичка.

 

[UnembossedName]

@fseved, да это всё понятно. Хотел услышать тех, кто занимается аналогичными "инвестициями".

Если бы тут были такие люди, они уж давно бы открылись, если находят возможным.

По-моему напрасная надежда, так что слушайте объяснения других, почему они этим не занимаются.