Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 32)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Supric]

Ну это чистый троллинг, вы меня лично не видели.

А мне и не нужно вас видеть.
Вам достаточно рот открыть и начать говорить)))

 

[SonOfKiyosaki]

Вводные:

• Цена квартиры: ~13 млн ₽
• Аренда: ~50k/мес (600k в год)

---

Доходность

Грубая (грязная):

• 600k / 13 млн = ~4.6% годовых

Но если считать по-честному:

• простой (иногда квартира пустует)
• мелкий ремонт
• налоги

Остаётся примерно 450–500k в год.

Итог: реальная доходность ~3.5–4%

---

Окупаемость

13 млн / ~480k ≈ 27 лет

Это очень долго. По сути, на грани “неинтересной инвестиции”.

---

Если брать в ипотеку

Условия:

• 20% первый взнос (2.6 млн)
• кредит ~10.4 млн
• ставка 21%
• срок 30 лет

Платёж получается примерно:
~190k/мес

---

Сравнение с арендой

• сдаёшь за: 50k
• платишь банку: 190k

минус ~140k/мес

То есть:

каждый месяц ты доплачиваешь приличные деньги, чтобы “владеть” квартирой

---

Альтернатива

Сейчас:

• депозиты: ~12–16%
• ОФЗ: ~10–13%

Против:

• недвижимость: ~4%

разница в 2–3 раза

---

Вывод

• Как инвестиция — невыгодно
• В ипотеку — вообще боль (жёсткий минус)
• За кэш — слабая доходность

Рационально сейчас:

снимать жильё, а деньги держать в более доходных инструментах

---

Когда имеет смысл покупать

• для себя (не как инвестицию)
• если ставка по ипотеке сильно ниже (условно <10%)
• или если рассчитываешь на рост цен (но это уже риск)

---

Итог коротко:

• доходность: ~4%
• окупаемость: ~25–30 лет
• ипотека: минус каждый месяц
• снимать сейчас выгоднее

Не является ИРР.

 

[urbanoid]

Казалось бы, 21 век - какой кэш?

В смысле?) Это распространённая практика на рынке найма в Москве. А вот то, что без расписок - да, сомнительно.

Честно говоря обалдел, что до сих пор такое дно: риэлтор и хозяева опоздали, налоги не хотят платить, несмотря на то что мы сами москвичи - отношение как понаехавшим с порога

Притом мой сын был очень модно одет, прибарахлился в загранице

вот 1.5 месяца жил в стране золотого миллиарда

Интересно) мне одному подумалось, что, скорее всего, вы дали им повод для такого отношения? Настоящие москвичи, в общем-то, не особо заморачиваются насчёт "модного прикида" на такие случаи (скорее, у них есть определённый стиль, но повседневный, а не "надеть лучший костюм, чтобы понравиться арендодателю"), не особо кичатся своими местами пребывания и жительства, да и словечка "прибарахлился" лично я от настоящих москвичей не слышал примерно никогда.

То есть, если мы с Арбата бы к ним приехали - отношение было такое же!

Это смотря кем бы вы были на Арбате)

p.s. я считаю такого топового арендатора заполучить, это манна небесная для среднего арендодателя

Хорошо, что вы высоко оцениваете своего сына. Но эта фраза отдаёт каким-то провинциальным снобизмом в духе "завидный жених, первый парень на деревне, тот самый принц на белом коне!"
В Москве таких "топовых арендаторов" - тысячи, и даже на этот объект могут быть десятки.

 

[barsyan]

Суть не в этом, они даже паспорт не посмотрели где мы живём. То есть, если мы с Арбата бы к ним приехали - отношение было такое же! Вот что меня удивило!

Притом мой сын был очень модно одет, прибарахлился в загранице

Хозяева наверняка в курсе целевой аудитории, с Арбата вряд ли приедут туда снимать квартиру за 50 тр

 

[barsyan]

У меня зато ЕСТЬ ликвидность! В 2 клика могу продать/купить/переложить!

По событиям 2022 г я сделал вывод, что при реальном шухере биржа будет закрыта.
Даже если будет открыта, то биржевой стакан скорее всего будет нелицеприятным по большинству позиций.
Думаю, по адекватной цене и с хор. документами квартира в МСК в любой ситуации продастся за минимальное время

 

[Supric]

Не является ИРР.

Является галлюцинацией нейросети

 

[SonOfKiyosaki]

Хорошо, что вы высоко оцениваете своего сына. Но эта фраза отдаёт каким-то провинциальным снобизмом в духе "завидный жених, первый парень на деревне, тот самый принц на белом коне!"
В Москве таких "топовых арендаторов" - тысячи, и даже на этот объект могут быть десятки.

Не знаю какие тысячи, раньше строго писали требования к арендаторам, типа без котов и пр. Айтишник, москвич, один - это просто топ(для которого размер этой аренды это прям не сильно напряжено). Без котов и пр.
Притом уже и не студент. Что может быть лучше?

 

[SonOfKiyosaki]

По событиям 2022 г я сделал вывод, что при реальном шухере биржа будет закрыта.
Даже если будет открыта, то биржевой стакан скорее всего будет нелицеприятным по большинству позиций.
Думаю, по адекватной цене и с хор. документами квартира в МСК в любой ситуации продастся за минимальное время

Кроме биржи др. активы есть - т.е. должно быть закрыто ВСЁ!
А будет ли открыта возможность продать квартиру в это время?
Или кто-то будет снимать в это сложное время в Мск квартиру, и по какой цене?
Так много вопросов...

 

[SonOfKiyosaki]

"модного прикида" на такие случаи (скорее, у них есть определённый стиль, но повседневный, а не "надеть лучший костюм, чтобы понравиться арендодателю"), не особо кичатся своими местами пребывания и жительства, да и словечка "прибарахлился" лично я от настоящих москвичей не слышал примерно никогда.

Вы тут не понимаете суть - по-молодёжному модно одет в импортные шмотки, в которых ходит постоянно. А не с рынка в китайском барахле.
Мои словечки, я их тут пишу - там я их не употреблял.
Короче всё у вас мимо.

Я решил посмотреть когда пропадёт объявление, и позвонят ли они ещё сами "если не сдадут через 2 дня".
Напишу сюда, если пропадёт или на 3-ю неделя простоя поедут...
Вангую, что поедут.

 

[Makaveli]

p.s. я считаю такого топового арендатора заполучить, это манна небесная для среднего арендодателя, но видно, что они сами не сильно понимают в своём бизнесе.

А вы видимо понимаете. Без опыта по инфоциганским статьям.
Ну вот по вашему сколько времени ваш сын будет снимать эту квартиру? По честному.

У людей опыт, они вынуждены во многом полагаться на первое впечатление. Почему вы произвели впечатление людей которым квартиру лучше не сдавать? Отец с молодым сыном приехали снимать квартиру для сына. Посмотрите на ситуация с точки зрения арендодателей - вы бы сдали квартиру?

В чём заключается преимущество вашего предложения, которое является топовым? Какой предыдущий опыт у вашего сына аренды квартиры в одного?

 

[A•U]

Отец с сыном приехали снимать квартиру для сына

А если они не представлялись. А вдруг хозяин, гомосексуальную пару увидел?
Молодой модник, стареющий ловелас...

З.Ы. Шутка...

 

[N@dya]

А в чем был смысл задатка?

 

[SonOfKiyosaki]

В чём заключается преимущество вашего предложения, которое является топовым? Какой предыдущий опыт у вашего сына аренды квартиры в одного?

Снимать минимум 11 месяцев строго по договору.

Они были готовы сдать "прям щас", не готовы к задатку и подождать 2 дня.
Читайте внимательно. Преимущества я выше расписал все.
Опыт норм, более года. Я бы такому арендатору с радостью сдал.
Но мне сдавать нечего.

Вопрос в другом - почему не взяли задаток? Не пододждали пару дней до подписания договора? 25 тыщ у них бы по-любому остались.
Зачем комедию разыгрывать - чтобы им прям щас без справок отгрузили сразу всё?
Притом, что интересно - риэлтор был более адекватен чем хозяева, и готов к любым компромиссам. Я прям удивился, что он оказался адекватней хозяев.

 

[SonOfKiyosaki]

А в чем был смысл задатка?

Получили бы на 2 дня деньги и решение предварительное - что через пару дней будет договор и полная оплата. Если бы мы не приехали - они бы получили за простой 2 дня = оплату даже больше чем снять такую квартиру на сутки.

Или мы должны были прям щас бегать по району банкомат искать чтобы бы более 100тр им без расписки отгрузить в 21-00 под дождём?

Это притом, что деньги как я писал выше, конечно невеликие для нас - мы уж на худой конец и без расписки могли бы дать (пофиг) - но хозяева повели себя неадекватно, даже голос стали повышать, давить, наезжать на сына и риэлтора.
Не мошенники конечно, но всё сделали чтобы приблизиться к ним по поведению.

 

[AlekseevIR]

Притом, что интересно - риэлтор был более адекватен чем хозяева, и готов к любым компромиссам. Я прям удивился, что он оказался адекватней хозяев.

Очень странно, что это Вас удивило. А подумать?

 

[Makaveli]

Я решил посмотреть когда пропадёт объявление, и позвонят ли они ещё сами "если не сдадут через 2 дня".

Так ваше отношение к ситуации уже выдает вашу неуравновешенность и подвох. Вам как взрослому человеку не без разницы почему вам квартиру не сдали? Зачем вы планируете следить за развитием ситуации по квартире которая вам уже не нужна. В моём понимании ваша цель снять квартиру. А судя по вашим сообщениям цель совсем другая.

Я предлагаю последить не за тем, как там сдадут квартиру люди о которых мы знаем с предвзятой стороны. А посмотреть снимет ли ваш сын квартиру через 2 дня как планировал.

 

[SonOfKiyosaki]

Очень странно, что это Вас удивило. А подумать?

Ну разжуйте уж. Интересно. О чём тут подумать?

Вот товарищи комментаторы. ИИ лучше вас справился с оценкой ситуации, и всё разложил. Даже выдал гипотезу: что у хозяев между собой какой-то конфликт, и один из них не хочет вообще эту квартиру сдавать. Поэтому, кажется, мы уже 3-и кто так вот ушёл.

 

[AlekseevIR]

А посмотреть снимет ли ваш сын квартиру через 2 дня как планировал.

Снимет, если поедет сам. Ну или с девушкой (это даже лучше).

 

[SonOfKiyosaki]

Зачем вы планируете следить за развитием ситуации по квартире которая вам уже не нужна. В моём понимании ваша цель снять квартиру. А судя по вашим сообщениям цель совсем другая.

Снимать не мне. Мне просто интересно вникнуть - что вообще происходит на рынке. Вот погрузился, освежил свой опыт.
Конечно снимет. Но я больше не поеду уже наверное, утомительно знаете ли.

 

[Вклад на 250 лет]

Зачем комедию разыгрывать

Знакомый, который квартиры сдает, рассказывал, как грамотно не сдать
персонажам, которых он селить не хочет, но которые уже в квартире на просмотре.
Он им не отказывает прямо, он делает так чтобы они "сами решили" не снимать.

Судя по тому как именно над хозяевами потешается наш топовый наниматель
облекая своё фи в насмешки над доходностью с аренды "несчастных глупых москвичей",
"неправильно потративших свои деньги в Москве 10 лет назад",
не оценивших спустившуюся благодать с небес в лице его сына и его самого,
произошло именно это: профессиональный отказ.

Да, знакомый рассказывал, как он говорит:
"когда всем аулом" на просмотр приходят,
чтобы одну деточку заселить:
взрослого мужика или бабу,
это хуже нет.
И какие будут потом последствия, если такого безответственного заселить.

Софорумчанин даже не понял, что его технично и профессионально слили.

А в чем был смысл задатка?

Там ещё и задаток.
Это при аренде-то!
Т.е. у чуваков не на следующий месяц денег не будет, а прямо сейчас их нет!

Правильно сделали, что прогнали.

Получил на 2 дня деньги и решение предварительно - что через пару дней будет договор и

У меня вообще вопросов нет,
как и у тех наймодателей "неадекватов!"