Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 13)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[SonK]

Ну слушайте, тут или трусы, или крестик, вы ваш портфель тоже пока не продали, а уже все уши им прожужжали.

У меня зато ЕСТЬ ликвидность! В 2 клика могу продать/купить/переложить!

 

[SonK]

Еще одно столкновение с суровой реальностью, что замкадье не Москва?
Уже кажется второе за неделю только в этой ветке.

Суть не в этом, они даже паспорт не посмотрели где мы живём. То есть, если мы с Арбата бы к ним приехали - отношение было такое же! Вот что меня удивило!

Притом мой сын был очень модно одет, прибарахлился в загранице

 

[konstantin2021]

Вот здесь Вы пишете про сына - мужчину :

Он уже отселился ранее, сейчас решил локацию сменить и кстати, эти 50тр ему не сильно критичны.
Мы тут не учуствуем финансово никак, и даже в выборе квартиры. Просто решил с ним прокатится, посмотреть со стороны - как сейчас аренда происходит. Честно говоря обалдел, что до сих пор такое дно: риэлтор и хозяева опоздали, налоги не хотят платить, несмотря на то что мы сами москвичи - отношение как понаехавшим с порога

А вот здесь Вы пишете про сына - маминого пирожка :

В итоге не сняли, потому что хозяева хотели тут же сразу подписать договор, а мы готовы были на задаток.

Вы уж определитесь, кем является ваш старший сын: маминым пирожком или мужчиной.

А то пишете как-будто про двух разных людей.

 

[SonK]

Вы уж определитесь, кем является ваш старший сын: маминым пирожком или мужчиной.

А то пишете как-будто про двух разных людей.

Квартиру он нашёл, встречу назначил он, и переговоры он проводил. И решение тоже принял он.
Я слушал, и изредка задавал вопросы. "Мы" - потому что мы вдвоём ездили.

Ещё раз - чел жил за границей 1.5 мес - сам себе всё там целиком организовал на свои деньги.
Какой "пирожок"?

Я не хотел вначале в посте раскрывать, что это мой сын. Но пытливый ум Костика - догадался. Ну ок.

p.s. я считаю такого топового арендатора заполучить, это манна небесная для среднего арендодателя, но видно, что они сами не сильно понимают в своём бизнесе.

 

[konstantin2021]

Квартиру он нашёл, встречу назначил он, и переговоры он проводил. И решение тоже принял он.

Искренне рад за вашего сына и поздравляю Вас как отца.

 

[Supric]

Суть не в этом, они даже паспорт не посмотрели где мы живём. То есть, если мы с Арбата бы к ним приехали - отношение было такое же! Вот что меня удивило!

А меня вообще не удивило.
В вас же понаеха за версту видно.

 

[SonK]

А меня вообще не удивило.
В вас же понаеха за версту видно.

Ну это чистый троллинг, вы меня лично не видели.
Да и в целом мы не в ЖК "Алые паруса" или "Триумф Палас" приехали, и арендатор не - я.
Если бы даже и видно было.

 

[Supric]

Ну это чистый троллинг, вы меня лично не видели.

А мне и не нужно вас видеть.
Вам достаточно рот открыть и начать говорить)))

 

[SonK]

Вводные:

• Цена квартиры: ~13 млн ₽
• Аренда: ~50k/мес (600k в год)

---

Доходность

Грубая (грязная):

• 600k / 13 млн = ~4.6% годовых

Но если считать по-честному:

• простой (иногда квартира пустует)
• мелкий ремонт
• налоги

Остаётся примерно 450–500k в год.

Итог: реальная доходность ~3.5–4%

---

Окупаемость

13 млн / ~480k ≈ 27 лет

Это очень долго. По сути, на грани “неинтересной инвестиции”.

---

Если брать в ипотеку

Условия:

• 20% первый взнос (2.6 млн)
• кредит ~10.4 млн
• ставка 21%
• срок 30 лет

Платёж получается примерно:
~190k/мес

---

Сравнение с арендой

• сдаёшь за: 50k
• платишь банку: 190k

минус ~140k/мес

То есть:

каждый месяц ты доплачиваешь приличные деньги, чтобы “владеть” квартирой

---

Альтернатива

Сейчас:

• депозиты: ~12–16%
• ОФЗ: ~10–13%

Против:

• недвижимость: ~4%

разница в 2–3 раза

---

Вывод

• Как инвестиция — невыгодно
• В ипотеку — вообще боль (жёсткий минус)
• За кэш — слабая доходность

Рационально сейчас:

снимать жильё, а деньги держать в более доходных инструментах

---

Когда имеет смысл покупать

• для себя (не как инвестицию)
• если ставка по ипотеке сильно ниже (условно <10%)
• или если рассчитываешь на рост цен (но это уже риск)

---

Итог коротко:

• доходность: ~4%
• окупаемость: ~25–30 лет
• ипотека: минус каждый месяц
• снимать сейчас выгоднее

Не является ИРР.

 

[urbanoid]

Казалось бы, 21 век - какой кэш?

В смысле?) Это распространённая практика на рынке найма в Москве. А вот то, что без расписок - да, сомнительно.

Честно говоря обалдел, что до сих пор такое дно: риэлтор и хозяева опоздали, налоги не хотят платить, несмотря на то что мы сами москвичи - отношение как понаехавшим с порога

Притом мой сын был очень модно одет, прибарахлился в загранице

вот 1.5 месяца жил в стране золотого миллиарда

Интересно) мне одному подумалось, что, скорее всего, вы дали им повод для такого отношения? Настоящие москвичи, в общем-то, не особо заморачиваются насчёт "модного прикида" на такие случаи (скорее, у них есть определённый стиль, но повседневный, а не "надеть лучший костюм, чтобы понравиться арендодателю"), не особо кичатся своими местами пребывания и жительства, да и словечка "прибарахлился" лично я от настоящих москвичей не слышал примерно никогда.

То есть, если мы с Арбата бы к ним приехали - отношение было такое же!

Это смотря кем бы вы были на Арбате)

p.s. я считаю такого топового арендатора заполучить, это манна небесная для среднего арендодателя

Хорошо, что вы высоко оцениваете своего сына. Но эта фраза отдаёт каким-то провинциальным снобизмом в духе "завидный жених, первый парень на деревне, тот самый принц на белом коне!"
В Москве таких "топовых арендаторов" - тысячи, и даже на этот объект могут быть десятки.

 

[barsyan]

Суть не в этом, они даже паспорт не посмотрели где мы живём. То есть, если мы с Арбата бы к ним приехали - отношение было такое же! Вот что меня удивило!

Притом мой сын был очень модно одет, прибарахлился в загранице

Хозяева наверняка в курсе целевой аудитории, с Арбата вряд ли приедут туда снимать квартиру за 50 тр

 

[barsyan]

У меня зато ЕСТЬ ликвидность! В 2 клика могу продать/купить/переложить!

По событиям 2022 г я сделал вывод, что при реальном шухере биржа будет закрыта.
Даже если будет открыта, то биржевой стакан скорее всего будет нелицеприятным по большинству позиций.
Думаю, по адекватной цене и с хор. документами квартира в МСК в любой ситуации продастся за минимальное время

 

[Supric]

Не является ИРР.

Является галлюцинацией нейросети

 

[SonK]

Хорошо, что вы высоко оцениваете своего сына. Но эта фраза отдаёт каким-то провинциальным снобизмом в духе "завидный жених, первый парень на деревне, тот самый принц на белом коне!"
В Москве таких "топовых арендаторов" - тысячи, и даже на этот объект могут быть десятки.

Не знаю какие тысячи, раньше строго писали требования к арендаторам, типа без котов и пр. Айтишник, москвич, один - это просто топ(для которого размер этой аренды это прям не сильно напряжено). Без котов и пр.
Притом уже и не студент. Что может быть лучше?

 

[SonK]

По событиям 2022 г я сделал вывод, что при реальном шухере биржа будет закрыта.
Даже если будет открыта, то биржевой стакан скорее всего будет нелицеприятным по большинству позиций.
Думаю, по адекватной цене и с хор. документами квартира в МСК в любой ситуации продастся за минимальное время

Кроме биржи др. активы есть - т.е. должно быть закрыто ВСЁ!
А будет ли открыта возможность продать квартиру в это время?
Или кто-то будет снимать в это сложное время в Мск квартиру, и по какой цене?
Так много вопросов...

 

[SonK]

"модного прикида" на такие случаи (скорее, у них есть определённый стиль, но повседневный, а не "надеть лучший костюм, чтобы понравиться арендодателю"), не особо кичатся своими местами пребывания и жительства, да и словечка "прибарахлился" лично я от настоящих москвичей не слышал примерно никогда.

Вы тут не понимаете суть - по-молодёжному модно одет в импортные шмотки, в которых ходит постоянно. А не с рынка в китайском барахле.
Мои словечки, я их тут пишу - там я их не употреблял.
Короче всё у вас мимо.

Я решил посмотреть когда пропадёт объявление, и позвонят ли они ещё сами "если не сдадут через 2 дня".
Напишу сюда, если пропадёт или на 3-ю неделя простоя поедут...
Вангую, что поедут.

 

[Makaveli]

p.s. я считаю такого топового арендатора заполучить, это манна небесная для среднего арендодателя, но видно, что они сами не сильно понимают в своём бизнесе.

А вы видимо понимаете. Без опыта по инфоциганским статьям.
Ну вот по вашему сколько времени ваш сын будет снимать эту квартиру? По честному.

У людей опыт, они вынуждены во многом полагаться на первое впечатление. Почему вы произвели впечатление людей которым квартиру лучше не сдавать? Отец с молодым сыном приехали снимать квартиру для сына. Посмотрите на ситуация с точки зрения арендодателей - вы бы сдали квартиру?

В чём заключается преимущество вашего предложения, которое является топовым? Какой предыдущий опыт у вашего сына аренды квартиры в одного?

 

[A•U]

Отец с сыном приехали снимать квартиру для сына

А если они не представлялись. А вдруг хозяин, гомосексуальную пару увидел?
Молодой модник, стареющий ловелас...

З.Ы. Шутка...

 

[N@dezhda]

А в чем был смысл задатка?

 

[SonK]

В чём заключается преимущество вашего предложения, которое является топовым? Какой предыдущий опыт у вашего сына аренды квартиры в одного?

Снимать минимум 11 месяцев строго по договору.

Они были готовы сдать "прям щас", не готовы к задатку и подождать 2 дня.
Читайте внимательно. Преимущества я выше расписал все.
Опыт норм, более года. Я бы такому арендатору с радостью сдал.
Но мне сдавать нечего.

Вопрос в другом - почему не взяли задаток? Не пододждали пару дней до подписания договора? 25 тыщ у них бы по-любому остались.
Зачем комедию разыгрывать - чтобы им прям щас без справок отгрузили сразу всё?
Притом, что интересно - риэлтор был более адекватен чем хозяева, и готов к любым компромиссам. Я прям удивился, что он оказался адекватней хозяев.