Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 12)

[denism7]

Что там считать-я вижу,как давний сдатчик) и давний вкладчик. Арендная плата примерно 5% от стоимости, минус ремонт периодически минус налог.

Крайне некорректно сравнивать защищенный от инфляции актив с незащищенным, где вся доходность номинальная. Купонная доходность у ОФЗ-ИН 2,5% у ОФЗ-ПД пунктов на 5 больше. Как вы думаете, почему первые все равно покупают?

 

[A•U]

защищенный от инфляции актив

Спорно. Раньше трешку меняли на две однушки, сейчас одно и комната....
Понимаю, что есть нюансы, но в принципе стало так...

 

[юный корейко1]

Спорно. Раньше трешку меняли на две однушки, сейчас одно и комната....
Понимаю, что есть нюансы, но в принципе стало так...

Много понастроили...

 

[Яяя]

Крайне некорректно сравнивать защищенный от инфляции актив с незащищенным, где вся доходность номинальная. Купонная доходность у ОФЗ-ИН 2,5% у ОФЗ-ПД пунктов на 5 больше. Как вы думаете, почему первые все равно покупают?

Рынок недвижимости тоже рынок- стали строить много квадратных метров. Ипотека была только на новострой. Чем дольше человек владеет жильем,тем оно дешевле стоит.Такая вот ситуация сейчас. Про ОФЗ не знаю,не покупала.

 

[Mavr1]

Supric пишет: "Поэтому идея жить на проценты по вкладам, как её формируют сами вкладчики, нерабочая в принципе."

Да ладно... Прям "нерабочая" и аж "в принципе"?..
Я ведь как-то умудряюсь почти шесть лет уже вести жизнь классического рантье, ни дня не работая и ни рубля не зарабатывая, и весь мой доход -- проценты по вкладам, ну и пенсия в качестве маленького приятного дополнения к ним. Не экономя и не жадничая, ни в чём (даже в маленьких безумствах иногда) себе не отказывая, детей и внуков порой излишне щедро балуя...
И при этом все шесть последних лет сумма на моих вкладах ("тело" вклада) помаленечку лишь только увеличивается, и только лишь за счёт тех процентов, кои я за год не потратил (желаний и фантазии тут явно не хватило)...
И суммы-то на вкладах не Бог весть какие (у многих тут, на Форуме, в разы больше), но тем не менее -- целиком и полностью хватает на ВСЁ и даже на то, чтобы хотя б в материальном плане жить благополучно и без излишних сложностей...

Так что "идея жить на проценты по вкладам" -- вполне реальная и рабочая, поверьте...

 

[Tatiana123022]

Переформулировать свой вопрос @SonOfKiyosaki.
Сколько нужно вложить в акции, чтобы можно было жить на дивиденды. Проценты и доходность не интересует. Сумма инвестиций в акции какая? Допустим, чтобы ежемесячно получать, минимум, 40 тыс рублей в месяц (с какой-то минимальной гарантией).
СупРик, есть разница с квартирой и ее сдачей в аренду (хотя в общем, конечно, похоже). Не все акции дают дивиденды. Получается, что выбираются только такие акции, если человек планирует жить на дивиденды? Это ухудшает пакет, в плане потенциального роста?

 

[Supric]

Единственный плюс жилья- лет за 10 стоимость жилья вырастает кратно.

Арендная плата примерно 5% от стоимости

Я как математик с ходу вижу, что при таких вводных:
либо аренда вырастает кратно
либо несколько лет назад она таки была существенно выше 10% (и почему это не может случиться снова?)

Скорее всего имеет место нечто среднее, аренда на 10-летнем окне колеблется от 5% до примерно 12% текущей оценки, что кстати сравнимо с дивидендами за тот же период, ну вот например:
https://smart-lab.ru/blog/995506.php?ysclid=m88wor17jt722056898

Спойлер

Посчитал доходность за 20 лет (с 7 марта 2004 по 7 марта 2024).
Среднегодовой рост индекса Мосбиржи 8,88%
Среднегодовой рост индекса полной доходности Мосбиржи = 13,50%, т.е. дивиденды 4,62%


Теперь про инфляцию.
Калькулятор инфляции.


8,12% в среднем в год,
за 20 лет 376,47%

 

[Supric]

И при этом все шесть последних лет сумма на моих вкладах ("тело" вклада) помаленечку лишь только увеличивается

И на сколько за 6 лет?
Если менее чем в 1.5 раза увеличилась, то у вас убытки в реальном выражении.
Официальная инфляция за 6 лет 55%.

 

[Supric]

СупРик, есть разница с квартирой и ее сдачей в аренду (хотя в общем, конечно, похоже). Не все акции дают дивиденды. Получается, что выбираются только такие акции, если человек планирует жить на дивиденды? Это ухудшает пакет, в плане потенциального роста?

Все зависит от индивидуальной стратегии.
Есть же разные подходы.
Но по моим наблюдениям, этот подход реально работает, "тело" подрастаем плюс-минус вместе с инфляцией, дивиденды сверху.
Только не всем хватает терпения продержаться годиков 3-5 не кидаясь в крайности, а лучше даже 5-7.

Квартиры для аренды тоже ведь выбираются не все подряд, а только такие, которые можно будет сдать, и только в местах, где их есть кому сдать за приемлемый прайс.

Сплошные сходства как ни крути)

 

[Supric]

с какой-то минимальной гарантией

Обычно это главное заблуждение вкладчика.
Гарантированные бывают только убытки (у вкладчика - инфляционные, но он старается о них не думать).
Прибыли без риска не бывает.

 

[denism7]

Чем дольше человек владеет жильем,тем оно дешевле стоит.Такая вот ситуация сейчас. Про ОФЗ не знаю,не покупала.

Дело не в рынке. Это как сравнивать доходность по вкладам в рублях и долларах, делая вывод что где циферка красивше там и лучше. В случае недвижки разница даже больше. Так как в среднем она дорожает даже чуть быстрее инфляции.

 

[Andrew_spb]

И при этом все шесть последних лет сумма на моих вкладах ("тело" вклада) помаленечку лишь только увеличивается, и только лишь за счёт тех процентов, кои я за год не потратил (желаний и фантазии тут явно не хватило)...

а если вдруг средний процент по вкладам/НС упадет до 7%, т.е. процентный доход станет в три раза меньше -будет хватать? Цены-то никто не вернет!
Согласен с Supric, что я вот тоже не понимаю как люди надеются на пенсии жит по процентам по вкладам. Жить можно, но только потихоньку ухудшая свои материальные возможности.
Условно есть 12 лямов, сейчас (при ставках20-22%) они условно будут приносить 200 тыров в месяц -вполне хватит на жизнь (Москву не берем ...там на Патриках с таким доходом ноги протянешь).
А пройдет лет 10 (2035 год) и ставка будет условно 10%...а может и меньше., то на житье со вкладов будет капать всего 100 тыщ. Какую ценность они будут иметь в то время!? может там ЗП уже будут мерять млн! Все же помним конец 90-х (до деноминации)-все были миллионерами, но денег почему-то все равно не хватало большинству населения.
Поэтому планировать "жизнь на пенсии" только с одним активом(вклады в данном числе) - наивно. Да даже если и ставка также будет 20%, то страшно подумать какие будут цены на тот момент. Мой авто за 10 лет (если тоже сейчас брать с салона новым) подорожал в 4 раза...т.е. купить его со статичным доходом уже никак не возможно.
Либо просто сейчас заработать млрд, чтобы потом хотя бы как-то на млн жить)))))

 

[Tatiana123022]

Обычно это главное заблуждение вкладчика.
Гарантированные бывают только убытки (у вкладчика - инфляционные, но он старается о них не думать).
Прибыли без риска не бывает.

Суприк, меня всегда смущала идея жить на дивиденды с акций. Не считая того, что я в акции не верю Просто ответьте мне на вопрос. Сколько сейчас нужно вложить в акции, чтобы получать 40 тыс гарантировано в месяц (то есть, расчет нужно делать хотя бы на 50 тыс).

 

[Tatiana123022]

Полностью согласна с @Andrew_spb.
Чтобы приблизительно понимать свои перспективы, нужно расчитывать на доход с депозитов 7-8%. Период таких процентов намного длиннее, чем период 20%.
И, да, тело вкладов безвозвратно обесценивается. И довольно быстро (если снимать проценты).
Недвижимость выглядит как-то поинтереснее.
Я не считаю, что любое жилье дешевеет со временем. Как раз можно ожидать, что пиковский дешевый новостной будет дешеветь намного быстрее, чем старый фонд. Сейчас есть некая эйфория - типа, о, новое, красивое. Но разрушаться это новое будет быстрее, чем сталинский фонд, который простоит еще лет сто. И даже хрущевский (не панельный).

 

[Яяя]

Дело не в рынке. Это как сравнивать доходность по вкладам в рублях и долларах, делая вывод что где циферка красивше там и лучше. В случае недвижки разница даже больше. Так как в среднем она дорожает даже чуть быстрее инфляции.

Смотря что считать среднем. И что считать инфляцией. Вот в прошлом году надо было продать квартиру- и положить деньги в банк. Если у Вас вторичка. В этом году еще не понятно что будет. Возможно в конце года стоит опять купить ту же квартиру). И остаться с хорошим доходом. Но с жильем так сложно делать. Большой плюс денег в том что ты можешь на них купить эту самую квартиру в любой момент. А вот продать жилье- надо время. В общем,не уверена что недвижка успевает за инфляцией. Та же хрущевка-нет.

 

[Яяя]

Полностью согласна с @Andrew_spb.
Чтобы приблизительно понимать свои перспективы, нужно расчитывать на доход с депозитов 7-8%. Период таких процентов намного длиннее, чем период 20%.
И, да, тело вкладов безвозвратно обесценивается. И довольно быстро (если снимать проценты).
Недвижимость выглядит как-то поинтереснее.
Я не считаю, что любое жилье дешевеет со временем. Как раз можно ожидать, что пиковский дешевый новостной будет дешеветь намного быстрее, чем старый фонд. Сейчас есть некая эйфория - типа, о, новое, красивое. Но разрушаться это новое будет быстрее, чем сталинский фонд, который простоит еще лет сто. И даже хрущевский (не панельный).

Не очень понятно сколько понастроят. В каких то городах,где нет массовой реновации-да, старый фонд не подешевеет. В Москве планы грандиозные.

 

[user58]

Так как в среднем она дорожает даже чуть быстрее инфляции.

Очень сомневаюсь. Цены в $ на квартиры за последние 12 лет снизились.

 

[Tatiana123022]

@Яяя, к
я про Москву.
В общем смысле, качественное здание разрушается медленнее, чем из г и палок. Новостройка догонит, и довольно быстро.

 

[Восьмая Марта]

В Москве планы грандиозные.

Были. Сейчас даже АйТишники не в состоянии купить квартиру в ипотеку (если говорить о хорошем районе и застройке). Все застройщики, кто выживет, двинутся в новые регионы скорее всего.

 

[Яяя]

@Яяя, к
я про Москву.
В общем смысле, качественное здание разрушается медленнее, чем из г и палок. Новостройка догонит, и довольно быстро.

Разрушается это да. Дело в психологии. Люди покупают то что новее, а не что медленнее разрушается. Соответственно вторичка,особенно панельная- дешевеет. Ощущение что она дешевле чем была в прошлом году. Ей в альтернативу строят высотки массово тут.Кирпичная стоит на месте,а это значит что опять дешевеет. Посмотрим куда в конце года народ станет деньги вкладывать. Скорее всего в дома от 2010 года и новее.