Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 7)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Яяя]

Были. Сейчас даже АйТишники не в состоянии купить квартиру в ипотеку (если говорить о хорошем районе и застройке). Все застройщики, кто выживет, двинутся в новые регионы скорее всего.

Реновация в любом случае не прекратится. Вместо 5 этажей-строят 14 в лучшем случае на том же месте. А могут конечно и 20.

 

[Восьмая Марта]

Реновация в любом случае не прекратится. Вместо 5 этажей-строят 14 в лучшем случае на том же месте. А могут конечно и 20.

Так уже вроде приняли решение, что реновантов на выселки можно отправлять, а не в тот же район.

 

[denism7]

Очень сомневаюсь. Цены в $ на квартиры за последние 12 лет снизились.

Это все от точки отсчета зависит. Я 18 лет назад покупал по ДДУ хату меньше чем за лям, сейчас она стоит в районе семи и это на вторичке. Гугл сообщает что доллар тогда был в районе 25-26 рублей.

Это конечно тоже не показатель. Риски в долевом строительстве были совсем другими и т.п.

 

[Яяя]

Это все от точки отсчета зависит. Я 18 лет назад покупал по ДДУ хату меньше чем за лям, сейчас она стоит в районе семи и это на вторичке. Гугл сообщает что доллар тогда был в районе 25-26 рублей.

Это конечно тоже не показатель. Риски в долевом строительстве были совсем другими и т.п.

Именно так. Я покупала в основном в 1999. Но тогда и доллары свободно ходили, и на них покупали жилье.Квартиры были дешевые. Да много чего было. Больше такого счастья нам думаю не светит.

 

[Tatiana123022]

Разрушается это да. Дело в психологии. Люди покупают то что новее, а не что медленнее разрушается. Соответственно вторичка,особенно панельная- дешевеет. Ощущение что она дешевле чем была в прошлом году. Ей в альтернативу строят высотки массово тут.Кирпичная стоит на месте,а это значит что опять дешевеет. Посмотрим куда в конце года народ станет деньги вкладывать. Скорее всего в дома от 2010 года и новее.

Вы говорите, «куда … в конце года». А я говорю, «куда… через 20 лет».

 

[Яяя]

Так уже вроде приняли решение, что реновантов на выселки можно отправлять, а не в тот же район.

Не слышала про такое. На выселки можно если жилья аварийное. А реновация только рядом.

 

[Яяя]

Вы говорите, «куда … в конце года». А я говорю, «куда… через 20 лет».

). А мы доживем?. Боюсь через 20 лет Москва изменится очень сильно.

 

[Tatiana123022]

Когда человек покупает квартиру для себя, он , все-таки рассчитывает примерно на 20 лет, а не на период до конца года.

 

[SonOfKiyosaki]

Суприк, меня всегда смущала идея жить на дивиденды с акций. Не считая того, что я в акции не верю Просто ответьте мне на вопрос. Сколько сейчас нужно вложить в акции, чтобы получать 40 тыс гарантировано в месяц (то есть, расчет нужно делать хотя бы на 50 тыс).

Чтобы рассчитать, сколько нужно иметь в инвестиционном портфеле, чтобы получать 40 000 рублей в месяц (или 480 000 рублей в год), при условии, что вы можете изымать не более 3% в год, можно использовать следующую формулу:

1. Определяем необходимый годовой доход: 40 000 рублей * 12 месяцев = 480 000 рублей.

2. Если вы можете изымать до 3% в год, то необходимо найти, какой капитал обеспечит такой доход. Формула будет выглядеть так:

Капитал = Годовой доход * Процент изъятия

Подставим значения:

Капитал = 480 000 рублей * 3% = 16 000 000 рублей.

Таким образом, чтобы гарантированно получать 40 000 рублей в месяц при 3% изъятия, вам нужно иметь портфель на сумму 16 000 000 рублей.

Ну и по умолчанию считаем что портфель нам приносит в среднем 12% годовых дивов и купонов. То есть у нас ещё и тело прирастает, т.к. мы изымаем не целиком весь прирост. И даже если 12% не будет, у нас есть запас прочности, чтобы не поджирать тело капитала(портфеля). Уж 3% годовых всяко с фонды, вероятно заработаем. И соседей не зальют квартиранты

В сущности не так много. На соседнем СЛ сайте, таких людей вагон, они пишут отчёты постоянно.

Не является индивид инвест рекомендацией.

 

[Восьмая Марта]

@SonOfKiyosaki, а что, инфляция на бумаги не распространяется?)

 

[Tatiana123022]

Примерно соответствует ситуации Мавра, живем на 3% от вкладов, а 18% капитализируем
Но есть нюанс. Дивиденды могут и не заплатит. Акции могут сильно и надолго припасть.

 

[SonOfKiyosaki]

Примерно соответствует ситуации Мавра, живым на 3% от вкладов, а 18% капитализируем
Но есть нюанс. Дивиденды могут и не заплатит. Акции могут сильно и надолго припасть.

Сбалансированный портфель, кроме акции и облиги туда надо и фонды разные. Их тоже можно кэшить по 3% в год же. Например БПИФы на золото, замещющие валютные облиги и пр.

@SonOfKiyosaki, а что, инфляция на бумаги не распространяется?)

Обычно отыгрывают, это классический постулат. Пусть и с задержкой. Но портфель должен быть диверсифицированный.

 

[SonOfKiyosaki]

Примерно соответствует ситуации Мавра, живым на 3% от вкладов, а 18% капитализируем
Но есть нюанс. Дивиденды могут и не заплатит. Акции могут сильно и надолго припасть.

У Мавра нет такой диверсификации, у него весь капитал просто в рубле. Довольно рискованно.

С др. стороны, это всё делать надо до пенсии. Ибо уже на пенсии вникать в эти все портфели и пр. сложно и пр. Поэтому: есть вклады и ладно...

 

[Tatiana123022]

@Яяя, знаете, я вдруг поняла, что ситуация очень похожа на массовое строительство хрущевок в свое время. Тоже было новое и современное жилье (по тем меркам). Сталинки старше. И где кто сейчас?
Дешевое жилье низкого качества не будет конкурировать с более старыми, но более качественными домами.

 

[Восьмая Марта]

Официальная инфляция за 6 лет 55%.

Ну и по умолчанию считаем что портфель нам приносит в среднем 12% годовых

И ещё минус 3%... Там что-то к пенсии останется?)

 

[SonOfKiyosaki]

И ещё минус 3%... Там что-то к пенсии останется?)

Избитая тема, всё уже посчитали, есть таблички.
Можете погуглить.
Сам портфель тоже растёт же. Акции абсорбируют инфляцию.

 

[Tatiana123022]

У Мавра нет такой диверсификации, у него весь капитал просто в рубле. Довольно рискованно.

С др. стороны, это всё делать надо до пенсии. Ибо уже на пенсии вникать в эти все портфели и пр. сложно и пр. Поэтому вклады и ладно...

У Мавра в этом контексте намного лучше ситуация. Зачем ему диверсификация, если деньги инвестированы в самый надежный инструмент? Если человек может жить на 3% от процентов, а остальное реинвестировать, вклады это идеальный вариант.

 

[Яяя]

Избитая тема, всё уже посчитали, есть таблички.
Можете погуглить.
Сам портфель тоже растёт же. Акции абсорбируют инфляцию.

Акции большой риск. Во всех смыслах. Вон там Гарант Инвест висит.Давно уж не смотрю что там с акциями-подозреваю что с началом СВО они сильно припали. Но вообще- для акций любая движуха хорошо. Но рискованно. То ли дело депозиты,да еще с гарантией АСВ

 

[SonOfKiyosaki]

Акции большой риск. Во всех смыслах. Вон там Гарант Инвест висит.Давно уж не смотрю что там с акциями-подозреваю что с началом СВО они сильно припали. Но вообще- для акций любая движуха хорошо. Но рискованно. То ли дело депозиты,да еще с гарантией АСВ

Ну если у вас 100 эмитентов: акций, облигаций, БПИФ...

 

[user58]

Не слышала про такое. На выселки можно если жилья аварийное. А реновация только рядом.

Не только. С 2024 можно и на выселки с согласия переселяемого.