Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 2)

[Makaveli]

Угадать со ставкой невозможно. Единственный верный путь быть готовым к любому варианту.
Ждать лучшего и готовится к худшему.

 

[konstantin2021]

Я думаю, ставка расти не будет. Она гробит промышленность, и правительство это поняло, наконец. Будет снижаться. Так что стоит делать фиксы с тем, что есть. Имхо.

Вообще эта ветка не про ключ, а про недвигу.

Я написал свой пост и упомянул в нем динамику ключа только для того чтобы сравнить через год (в январе 2026 года) мой прогноз с фактической ситуацией на рынке недвиги.

Начиная с 2020 года именно льготка надула пузырь цен (Суприка попрошу не писать про рост цен на недвигу в рамках инфляции. Мы все помним его тезисы. Их не надо повторять.).

Если ставка будет высокая, то рыночная ипотека будет недоступна для населения, и наоборот.

Предположим, что правительство снизит ставку в феврале 2025 года с 21% до 7%.

Что станет с зарплатами?
Что станет с ценами на все вокруг?
Что станет с ценами на квартиры?

На мой взгляд если в марте 2025 года поменяют руководство ЦБ и новое руководство начнет снижать ставку с двузначной до однозначной, то большинство вкладчиков переложится в валюту, а не в недвижимость.

 

[bruh]

Что станет с зарплатами?
Что станет с ценами на все вокруг?
Что станет с ценами на квартиры?

Зарплаты вырастут, цены вокруг вырастут, на квартиры - тоже вырастут

 

[Яяя]

Я думаю, ставка расти не будет. Она гробит промышленность, и правительство это поняло, наконец. Будет снижаться. Так что стоит делать фиксы с тем, что есть. Имхо.

Но точно не резко,вне зависимости от руководства ЦБ. Скорее к концу года будет 18%. Что тоже не плохо совсем. Главное чтоб не ввели опять льготных ипотек, если не введут-недвижимость продолжит дешеветь. При 18% люди все равно предпочтут вклады а не бетон.

 

[konstantin2021]

Но точно не резко,вне зависимости от руководства ЦБ.

Если проанализировать текучку руководителей ЦБ Турции, то можно увидеть следующие совпадения с ростом ключа в Турции.

Руководители ЦБ:
Шахап Кавджиоглу (2021—2023). Два года в кресле.
Хафизе Гайе Эркан (9 июня 2023 — 2 февраля 2024). Меньше года в кресле.
Фатих Карахан (c 3 февраля 2024). Меньше года в кресле.

График ключа в Турции:
https://ru.tradingview.com/symbols/ECONOMICS-TRINTR/

Далее проанализируйте в чем сохраняли обычные турки в вышеуказанный период времени и сравните с графиком ключа и человеком в кресле ЦБ Турции.

Можно увидеть следующее.

В 2022 году турки активно инвестировали в недвижимость. Это было связано с тем, что ставки по депозитам снизились, а турецкая лира стремительно дешевела — хранить деньги в банках стало невыгодно. Кроме того, турки рассматривали недвижимость как безопасный актив, который, несмотря на девальвацию национальной валюты и другие геополитические события, стабильно показывал позитивную динамику стоимости.

В марте 2024 года стало известно, что турки скупают доллар, золото и акции на фоне высокой инфляции в стране. Это связано с тем, что люди не доверяют турецкой лире и хотят защитить свои сбережения.

 

[bruh]

@konstantin2021, и не только турки инвестировали в турецкую недвижимость, турки потом даже жаловались

 

[konstantin2021]

и не только турки инвестировали в турецкую недвижимость, турки потом даже жаловались

Разверните, пожалуйста, ваш тезис более подробно.

Цены на квартиры в Турции взлетели.
Обычному турку доступней купить 100 долларов, чем копить в лирах сумму, необходимую для покупки квартиры.

Если турки стали сохранять капитал в валюте, а не в бетоне, то можно увидеть, что будет с недвигой на валютном графике.

Также стоит помнить, что льготной ипотеки больше в России нет.

Вопросы:

1. Кому будут продавать вторичку продавцы?

2. Зачем валютным ждунам перекладываться в бетон при таком развитии ситуации в экономике?

 

[Марга7]

@Марга7, иии

@Марга7, напишите мне в личку,именно конкретную дату приезда и район , куда они хотят заселиться, чем смогу помогу

Написала в личку,спасибо!

 

[denism7]

Мне кажется, можно прикинуть. Допустим, студия минус 5 тысяч к рынку в той же локации, ПЛЮС двушка минус 10 тыс к рынку.
Это как бы негативный вариант.

-5 и -10 это крайне негативный вариант, при котором затея лишена смысла. Там по самому низу аналогичных объявлений в сумме должно выходить 70 тыров за обе половины в сумме и это по текущим довольно высоким арендным ставкам, на которые я особо не рассчитываю в реальном выражении.

На 5 т.р. там сравнимая по классу однушка отличается от студии и это по-моему еще максимум.

 

[denism7]

Снимал несколько раз в своих путешествиях такое. Посутка+локация решают, ИМХО мое как арендатора. Что вы там и как нарежете это вообще абсолютно пофиг, лишь бы соседи не мельтешили и не фонили. В посутке кухня вообще не нужна, а вот свой санузел очень даже важен.

В посутке я тоже снимал и даже с двумя детьми на кухне только кофе варил да кое что грел в микроволновке. Но посутка это немного другой мир.

В долгосроке все таки есть некая коммунальная составляющая у такой квартиры. Шуму от соседей немного побольше, общий адрес, общая прихожая. Подозреваю что всякие яндекс-аренды тоже будут неохотно работать с такими квартирами-комнатами и т.д.

 

[denism7]

Намедни товарищ взял дом каркасный строящийся с участком в семейную ипотеку ,хотя до этого ранее брал по семейной ипотеке квартиру …
Говорит ,что по семейной можно как то взять 2 ипотеки ..
При том говорит и жена взяла отдельно ипотеку (не живут вместе ,потому взяли отдельно)…
Как то так ,не совсем понял как он это сделал

Слышал про такое. Надо взять ипотеку так, чтобы супруг(а) не числился созаемщиком и иметь двух подходящих детей, насколько я понял. Тогда второй родитель может взять вторую. Не уверен что это работает по сей день.

 

[denism7]

Я думаю, ставка расти не будет. Она гробит промышленность, и правительство это поняло, наконец. Будет снижаться. Так что стоит делать фиксы с тем, что есть. Имхо.

Высокая инфляция гробит все остальное, и, что хуже всего, разгоняет саму себя вплоть до цен в у.е. и превращения нацвалюты в неизбежное неудобство при расчетах.

Так что, снижать ставку при очевидном разгоне инфляции если и будут, то очень зря. А будет этот разгон или нет - уравнение с кучей неизвестных.

 

[Supric]

Угадать со ставкой невозможно. Единственный верный путь быть готовым к любому варианту.

Наконец то здравые мысли.
Вместо этих всех "конкурсов прогнозов" и "ставок на спорт ключ"

 

[Tatiana123022]

-5 и -10 это крайне негативный вариант, при котором затея лишена смысла. Там по самому низу аналогичных объявлений в сумме должно выходить 70 тыров за обе половины в сумме и это по текущим довольно высоким арендным ставкам, на которые я особо не рассчитываю в реальном выражении.

На 5 т.р. там сравнимая по классу однушка отличается от студии и это по-моему еще максимум.

Ну, так трешка, получается, выгоднее - и в льготную ипотеку ту же попадает, и гемора меньше.

 

[denism7]

Ну, так трешка, получается, выгоднее - и в льготную ипотеку ту же попадает, и гемора меньше.

Полноценная трешка против полноценных однушек и тем более студий ни разу не выгоднее в плане аренды, в среднем по больнице это самоубийство в инвестиционном плане. Куча конкурентов и кто наш клиент? Семья у которой есть дети и приличные доходы, но нет семейной ипотеки?

 

[Tatiana123022]

Тогда мне не понятен первоначальный план деления квартиры, если Вы понимаете, что дороже, чем трешку их по частям не сдать. Или сдать? Все же зависит именно от этого.

 

[denism7]

Тогда мне не понятен первоначальный план деления квартиры, если Вы понимаете, что дороже, чем трешку их по частям не сдать. Или сдать? Все же зависит именно от этого.

Трешку поделенную по хардкору, т.е. на полностью отдельные квартиры, юридически оформленные, однозначно можно сдать намного дороже чем просто целую трешку. Ну, в текущих реалиях. А вот какой дисконт придется дать за поделенную не до конца трешку, мне абсолютно непонятно. Надеюсь что небольшой, но вдруг у кого есть практический опыт с той или иной стороны.

Понятно что затея не имеет смысла при покупке за нал, но урвать побольше семейной ипотеки и не завистнуть с неликвидом и вообще сохранить гибкость в плане выбора арендаторов - вот в этом смысл.

 

[Supric]

@denism7, по факту ваше предложение все равно будет как "улучшенная комната в долгосрочную аренду".
Если вы будете подавать его в разделе квартир, оно скорее всего будет вызывать лишь раздражение потенциальных арендаторов, которые ищут квартиру.

А вот где это будет на шкале от комнаты до полноценной квартиры сказать сложно. Очень индивидуальный проект)

 

[Восьмая Марта]

Суть в том, что двушку и студию в одну семейную ипотеку не впихнешь, а эти - вполне

На Ваших скриншотах ситуация разная: на первом даже пытаться не стоит, второй - очень даже)

поэтому пытаюсь понять насколько такая почти-квартира будет выглядеть хуже на рынке чем отдельная.

Ничем не хуже

Мне кажется студию в пределах 20 метров снимают в основном те

Студенты, командировочные, туристы - посуточно. На длительный срок - тоже найти можно, вопрос цены. И второй вопрос: как эти соседи будут уживаться между собой)

Для справки, чем это грозит, на примере (случаи реальные, оба в одном доме):
1. Выкупил 2 квартиры, обе в одном крыле коридора (на 4 квартиры). 2+1. Нарезал 5(!!!) студий (естественно, неофициально). Там получилась мини-общага с общим коридором, в котором стоит стиралка/сушилка (общая на всех). Сдает чуть ниже рынка, континент - менеджмент низкого звена.
2. Тоже самое, но то ли пожадничал, то ли денег не хватило. Выкупил 2 к.кв., нарезали 3 студии. Соседи пожаловались - пришлось всё сносить и возвращать в первоначальный вид.

 

[denism7]

На Ваших скриншотах ситуация разная: на первом даже пытаться не стоит, второй - очень даже)

Тут вы по-моему очень ошибаетесь. В реальности, насколько я знаю, сейчас студии 24 метра сдаются за те же деньги что и 20 метров. Разве что арендатор находится чуть быстрее. Несколько лишних метров разумеется всем нравятся, но платить за них никто не хочет. Даже если есть бюджет, предпочтут поближе к метро и т.п.

Так что первая хата кажется мне куда более перспективной в инвестиционном плане, но самому бы в ней жить не хотелось. Вторая дороже примерно на 20%, окупаться я думаю, будет дольше, но в такой я бы и сам пожил, если в какой-то момент с арендой все будет совсем плохо. Главное, чтобы этот момент не наступил в самом начале.

Для справки, чем это грозит, на примере (случаи реальные, оба в одном доме):

Ну тут речь про жесткие перепланировки. С меня то какой спрос? Я сдаю одну комнату гр. Петрову и две комнаты гр. Сидорову с супругой и котом.