Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читает 1)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[konstantin2021]

Инвест недвиги сегодня это самозастревание в лонге.

 

[SonK]

Ликвидность это скорость с которой актив может перейти в реальные деньги по рыночной цене, сегодня вы быстро продать квартиру сможете только с серьезным торгом, то есть недвижимость в лучшем случае низколиквидный актив сегодня

Дак он в целом считается низколиквидным

 

[Антон]

сегодня вы быстро продать квартиру сможете только с серьезным торгом

Так значит и купить сейчас квартиру можно с серьезным торгом.

 

[Supric]

Так значит и купить сейчас квартиру можно с серьезным торгом.

Обычно наоборот.
Низкая ликвидность расширяет спред, то есть быстро продать можно только дешевле средней цены, а быстро купить - дороже средней.
Ну то есть продать недвигу в одном месте по средней цене и купить условно точно такую же по характеристикам (в теории конечно) за ту же цену в другом месте вы не сможете.

На этой неэффективности обычно работают арбитражеры-маркетмейкеры (их задача купить со скидкой, продать с наценкой, и неважно за какое время).
Но при этом их наличие ликвидность актива повышает. Это отрицательная обратная связь. Когда спред расширяется слишком широко, набегают арбитражеры и сужают его, поэтому при снижении ликвидности спред не может расти бесконечно.

 

[Антон]

@Supric, надо быть арбитражером. Квартира для инвестиций, поэтому много вариантов.

 

[Supric]

@Антон, а с этой стороны порог входа очень высокий. Надо все время держать пул квартир в собственности, чтобы быть готовым предложить спешащему клиенту в любой момент то что он хочет.
Так работает эффективность рынка.

 

[konstantin2021]

чтобы быть готовым предложить спешащему клиенту в любой момент то что он хочет.

Каким образом можно угадать при инвесте:

1. Район, который хочет клиент
2. Количество комнат
3. Этаж
4. Сторону, на которую смотрят окна

 

[Supric]

Каким образом можно угадать при инвесте

Никаким.
Только диверсификация.
Больше разных объектов - меньше риск "не угадать" с конкретным объектом.
Поэтому и говорю, порог входа в этот бизнес высоковат для простых физиков.
Даже агентства недвижимости не могут себе позволить держать хаты в собственности. Хотя казалось бы, выкупай что хочешь и перепродавай, у тебя ж поток клиентов.

 

[konstantin2021]

Больше разных объектов - меньше риск "не угадать" с конкретным объектом.

Так ведь порог входа высокий.
Это бессмысленный инвест.

 

[Антон]

@Supric, я имел в виду инвестора с деньгами, который квартиру хочет купить для инвестиций.

 

[Supric]

Так ведь порог входа большой.
Это бессмысленный инвест.

Говорю же, это не инвест, это арбитраж. Как твой каруселинг)

Порог высокий, но если будет расти потенциальный арбитражный профит, в арбитраж придут игроки покрупнее.

 

[Supric]

@Supric, я имел в виду инвестора с деньгами, который квартиру хочет купить для инвестиций.

Так он не знает когда получится сыграть в арбитражера: угадать локацию, объект и цену.
Когда это все сложится? Возможно, по его хотелкам не получится никогда.

Задача равносильная "поймать дно" на графике любого инструмента. Т.е. уже ближе к игромании.

 

[konstantin2021]

в арбитраж придут игроки покрупнее.

Речь про юриков?

 

[Supric]

Речь про юриков?

Есть и физики с сотнями квартир.
Со стороны юриков таким арбитражом занимаются сами застройщики, но только с новостроем.

 

[konstantin2021]

Есть и физики с сотнями квартир.

Кстати уже появились физики с тысячами квартир.

 

[Supric]

@konstantin2021, похоже, на фоне падения оборотов (это и есть снижение ликвидности), арбитраж стал более привлекательным.
Логично.

Сам себе режиссер агентство недвижимости.

 

[konstantin2021]

Логично.

Суприк

Вы первый начали фантазировать

 

[Supric]

@konstantin2021, ну, я бы не удивился.

Как минимум вот этот кейс озвучен официально:

Более полутора тысяч человек оформили на себя пять и более льготных ипотек, а максимальным количеством стало 26 кредитов на одного человека. Рекордная сумма кредитов на одного заемщика составила 196,03 миллиона рублей.

Ну и необязательно в Москве покупать, тут вышло чуть менее 4 млн/квартиру.

 

[Антон]

Так он не знает когда получится сыграть в арбитражера: угадать локацию, объект и цену.

Он может найти очевидно выгодное предложение по соотношению цена-качества (с учетом скидки от продавца).

 

[Supric]

Он может найти очевидно выгодное предложение по соотношению цена-качества (с учетом скидки от продавца).

А может не найти. Или найти только через 10 лет.