Биржевой коктейль – беседка для встречи инвесторов и трейдеров (читают 4)

[konstantin2021]

он мне посчитал доходность моей инвестиционной квартиры купленной в 2016 году. Прошло почти 10 лет.

Дайте, пожалуйста, параметры.

Стоимость вашей покупки в 2016 году.
Стоимость аналогичной проданной квартиры в вашем доме в 4 кв. 2025 года.

Квартира сдается?
Сколько аренда в месяц?

 

[Supric]

@Makaveli, индекс мосбиржи полной доходности (с учетом дивидендов, MCFTR) +207% с февраля 2016.
(3.07)^(1/10)=11.9% годовых.

ЗЫ: Я бы не доверял арифметические расчеты нейросетям. Они безбожно глючат.
Полную доходность легко посчитать в экселе.
1) Заполняете 2 колонки: даты и суммы. Вложения с минусом (покупка, ремонт, коммуналка, выплаты по кредиту), изъятия с плюсом (аренда).
2) В последней строчке указываете текущую дату, и текущую оценку актива (с плюсом).
3) К этим 2 колонкам применяете функцию ЧистВнДох. Результат ее форматируете в "процентный" вид.

Это и будет доходность в %% годовых.

С квартирой сложнее всего оценить текущую стоимость. Поставьте вилку. От и до. 10 лет хороший срок, разница будет не очень большой.

 

[konstantin2021]

В последней строчке указываете текущую дату, и текущую оценку актива (с плюсом).

Как посчитать текущую оценку квартиры?

Она равна стоимости аналогичной проданной квартиры в доме за последние 3 месяца, но не равна стоимости аналогичной квартиры в рекламных объявлениях?

Все верно?

 

[user26286]

Такой уровень доходности в феврале 2026 для профи совершенно неинтересен. Я предполагал, что у Вас будет хотя бы 35% годовых.
Но я все равно в вашей секте и буду экспериментировать.
Вдруг у меня получится.

Я написал вверху, кто профи. Мы с @Andrew_spb, курим в сторонке, хоть и не курящие.
Чтобы понять, что ваше - нужно определиться со стратегией. А для начала - узнать свой риск-профиль.

 

[Makaveli]

Дайте, пожалуйста, параметры.

Стоимость вашей покупки в 2016 году.
Стоимость аналогичной проданной квартиры в вашем доме в 4 кв. 2025 года.

Я не знаю суммы проданных квартир в этом доме. И не знаю где их искать. Я тупо посмотрел на Авито и скинул 5% от ценника. Считаю достаточно.

Мне на самом деле не принципиально правильную цену я поставил или нет. Мне и цифра которую показал DeepSeek тоже не принципиальна. Более того нет разницы обогнал я рынок акций или нет. Но рынок акций показал 11,9% (@Supric, то точно знает). Не думаю что хата меньше показала. Ну так акции (в теории) на долгосроке должны обогнать хату (но не обязаны)

 

[konstantin2021]

Я не знаю суммы проданных квартир в этом доме. И не знаю где их искать. Я тупо посмотрел на Авито и скинул 5% от ценника. Считаю достаточно.

На Циане или Яндексе раньше была доступна статистика по проданным квартирам в вашем доме.

Давно туда не заходил.

 

[Supric]

на долгосроке должны обогнать хату (но не обязаны)

Арендную хату, и коммерческую арендную недвигу - не должны. Но могут)

 

[Supric]

Но рынок акций показал 11,9% (@Supric, то точно знает).

Делайте поправку, что это все же индекс, а не конкретные портфели.
С Газпромом, Аэрофлотом и ВТБ внутри.


У вас же не набор квартир с хрущами в Воркуте?

 

[Makaveli]

ЗЫ: Я бы не доверял арифметические расчеты нейросетям. Они безбожно глючат.
Полную доходность легко посчитать в экселе.
1) Заполняете 2 колонки: даты и суммы. Вложения с минусом (покупка, ремонт, коммуналка, выплаты по кредиту), изъятия с плюсом (аренда).
2) В последней строчке указываете текущую дату, и текущую оценку актива (с плюсом).
3) К этим 2 колонкам применяете функцию ЧистВнДох. Результат ее форматируете в "процентный" вид.

Про чиствндох в курсе со времен банки.ру (где от Вас же вместе с Unem...Name про неё прочитал) регулярно пользуюсь ей.
Я не вижу, как Константин проблему какую цену указать. Её на крайняк можно заниженную указать. Проблема что весь арендный поток так или иначе куда-то реинвестировался. Ведь всё это время я какое-то бабло куда-то да откладывал. На вклады или на первоначалку и погашение следующей ипотеки или ещё куда-то оно ведь шло. Поэтому с учётом большого количества вводных ИИ мог конечно и накосячить.

 

[Makaveli]

Арендную хату, и коммерческую арендную недвигу - не должны. Но могут)

То есть это плюс минус одна ожидаемая доходность?

 

[Supric]

Проблема что весь арендный поток так или иначе куда-то реинвестировался. Ведь всё это время я какое-то бабло куда-то да откладывал. На вклады или на первоначалку и погашение следующей ипотеки или ещё куда-то оно ведь шло.

Это не относится к инвестиционным результатам этой квартиры.
Первоначалка и погашение ипотеки за 2 квартиру - относятся к инвестиционному проекту второй квартиры.

 

[Supric]

То есть это плюс минус одна ожидаемая доходность?

Если совсем упрощенно, то да. Сдача в аренду есть по сути обычный бизнес.

Только обе завязаны на один класс активов и один рынок недвиги (и на две его части - жилую и коммерческую), что плохо для диверсификации.

 

[konstantin2021]

Проблема что весь арендный поток так или иначе куда-то реинвестировался. Ведь всё это время я какое-то бабло куда-то да откладывал.

Подскажите, пожалуйста, как Вы разделяете свои деньги на части?

Например, Вы заработали в общем 5 млн. за прошлый год.
Потратили на жизнь 4 млн.
1 млн. перешел на следующий год.

Этот арендный поток может сидеть как и в 4 млн, так и в 1 млн.
Почему Вы его относите к 1 млн.?

 

[konstantin2021]

Алиса:
Предположим, арендодатель получил 100 000 рублей арендного дохода. Из них 30 000 рублей ушли на ремонт, 15 000 — на коммунальные услуги, 5 000 — на налоги. Остаток — 50 000 рублей. Если эти 50 000 рублей были потрачены на покупку ещё одного объекта недвижимости, это реинвестирование. Если же они использованы для покупки личного автомобиля, это не реинвестирование.
Важно: для точного определения необходимо вести детальный учёт доходов и расходов, а также фиксировать цели использования средств. Если данные не систематизированы, установить факт реинвестирования может быть сложно.

 

[Sвета]

Я про ситуацию, когда защитный актив просто "лег" на срок очень чувствительный в сравнению с человеческой жизнью.

Так он на то и защитный...
Пока жизнь текла легко и спокойно - он "лежал".
А как пошли колдобины - заработал.

 

[Makaveli]

Подскажите, пожалуйста, как Вы разделяете свои деньги на части?

Например, Вы заработали в общем 5 млн. за прошлый год.
Потратили на жизнь 4 млн.
1 млн. перешел на следующий год.

Этот арендный поток может сидеть как и в 4 млн, так и в 1 млн.
Почему Вы его относите к 1 млн.?

Ни к какому из этих двух разделов я этот поток не отношу. Я деньги вообще никак не разделяю и не вижу в этом смысла.
У меня в табличке в экселе есть сумма которая у меня сейчас есть на вкладах и она каждый месяц меняется. Это всё что я учитываю. Я даже сумму своего дохода за месяц знаю только оценочно.

 

[Восьмая Марта]

Алиса:
Предположим, арендодатель получил 100 000 рублей арендного дохода. Из них 30 000 рублей ушли на ремонт, 15 000 — на коммунальные услуги, 5 000 — на налоги. Остаток — 50 000 рублей.

Чушь какая))) видимо, Алиса смыслит в аренде так же, как свинья в апельсинах)

Поясню мысль, а то грубовато получилось:
1. Ремонт не делается раз в год
2. Соотношение сумм дохода и ремонта
3. Коммунальные услуги оплачиваются арендатором
4. Всегда есть залог на форс-мажоры. И страховка для глобальных проблем

 

[konstantin2021]

@Восьмая Марта, как понять реинвестировался ли арендный доход или был потрачен, например, на отдых, если арендодатель не ведет учет?

Ни к какому из этих двух разделов я этот поток не отношу. Я деньги вообще никак не разделяю и не вижу в этом смысла.
У меня в табличке в экселе есть сумма которая у меня сейчас есть на вкладах и она каждый месяц меняется. Это всё что я учитываю. Я даже сумму своего дохода за месяц знаю только оценочно.

 

[Makaveli]

Если данные не систематизированы, установить факт реинвестирования может быть сложно.

Сложно. А главное не обязательно. Но он есть. Я его сердцем чувствую))
Если без шуток, то это факт в любом случае есть реинвестирование. Вообще весь свой доход я частично куда-то реинвестирую. Доход от процентов по вкладам, доход с озона, доход с аренды, доходы с профильной деятельности своего ИПэ. Всё это требовало изначальных или продолжающихся вложений. Просто всё это не носит системный характер. Правильнее даже сказать система есть, нет подробного учёта. Потому что он не нужен. Посчитать может и нельзя даже. Но это ничем не мешает продолжать реинвестировать))

 

[Makaveli]

@Восьмая Марта, как понять реинвестировался ли арендный доход или был потрачен, например, на отдых, если арендодатель не ведет учет?

А если он был потрачен на отдых, то на отдых не были потрачены другие деньги, которые я положил на вклад (например). Какая разница какими именно деньгами это всё было сделано. Деньги они все в сумме, а не раздельно существуют. Я так считаю)) И не вижу что бы было по другому))

Как в советском мультике, где Раджа не разделял деньги в сундуке. Они в сундуке все одинаковые - все его!

Да и чисто математически уверен что рассуждаю правильно. Ну плюс минус. @Supric, точно знает, как это всё должно быть))