Собственно мои вопросы к форуму:
Вопросы хорошие, и ответить не так просто, как кажется -
1. Верно ли моё предположение, что рост стоимости московской недвижимости, в совокупности с потенциальным арендным потоком будет всегда, если не обгонять, то покрывать реальную инфляцию?
Если грубо, то на больших промежутках времени рост стоимости в крупнейших городах с диверсифицированной экономикой всегда будет покрывать реальную инфляцию, однако никогда ее не обгонять.
Это вынося за скобки арендный доход, который отдельная тема.
И вынося за скобки расходы на коммуналку (и налог).
Но если посмотреть подробнее, то появятся нюансы:
а) связанные с экономическими циклами. Например, в нулевые страна проходила сильный рост экономики. Это порождало такой спрос на недвижимость, который опережал инфляцию. В смысле, цены, которые обычно коррелируют со спросом, ее опережали.
А вот в середине 2010-х было наоборот.
В принципе, такие колебания на горизонте нескольких десятков лет сглаживаются. Если, конечно, не брать случаи кардинальной смены правовой базы, как было в 1917. Но чтобы отработать это сглаживание, надо:
- иметь возможность ждать долго, если понадобится
- избежать входа и выхода в неподходящие моменты.
б) связанные с циклом старения самого дома. В принципе, недвижимость - не машина, и с годами сильно хуже не становится. Нередко даже лучше. Обычно цикл выглядит так: взлет цен на сдаче новостройки - волатильность на скидывании навеса инвестиционного предложения - рост зрелого нового дома - легкое падение после 25 лет эксплуатации - более сильное падение с началом реальных проблем и ростом асоциального контингента - рост перед возможным сносом и переселением в новый дом.
Это вынося за скобки элитные единичные проекты.
Так вот, цикл этот может растягиваться или сжиматься в зависимости от. Сейчас хрущевки (столичные) очень неплохо попали в волну. А вот с брежневками, по моим прогнозам, будут проблемы. Дело в том, что нынешний экономический взлет не вечен. Страна войдет в эпоху замедления, и реновацию притормозят. Между тем, Москва будет уже заполнена новыми ЖК. И на нижней планке окажутся уже не хрущевки, а брежневки. Они уже сейчас не лучший фонд, а через 10-20 лет станут по престижности ближе к баракам. С соответствующими ценами.
в) связанные с классом недвижимости. В основном это касается только верхних сегментов, поскольку их цены существенно зависят от курсов валют и от политической ситуации. Если все это меняется, цены могут отклоняться.
Правда, гримасы рынка могут создать такие нюансы и у нижнего сегмента. Например, сейчас рост цен эконома пока еще даже, может, пониже реальной инфляции. Довольно странное явление на фоне нынешней жизни. Но отгадка легко приходит, если посмотреть на динамику цен бизнес-класса. У него что-то типа 15% годовых. Оказывается, застройщики, чтобы нагнать темпы инфляции, стали выдавать обычные дома за бизнес.
г) связанные с прохождением волны подорожания. И волны стагнации. Она проходит не только сегментно, но и географически. Цикл подорожания начинается с верхних сегментов столичной недвижимости. Все остальные объекты еще стоят. Чуть позже толчок получает эконом-фонд внутри МКАД. Еще позже ближнее Подмосковье. Наконец, дорожать начинает откровенный трэш в неперспективных для жизни и работы локациях. Это означает, что в инвестиции пошли последние деньги у самых бедных. В этот же момент верхний сегмент в центре Москвы начинает, наоборот, стагнировать и даже немного дешеветь. Это значит, цикл вошел в противоположную фазу. И стагнация пройдет волной ровно по тому же маршруту.
д) связанные с рисками конкретных объектов. Кроме общеизвестной заморозки строительства, это могут быть (список неполон):
- риск сноса у некоторых зданий с апартаментами. Он может висеть долго, а цены будут только снижаться.
- риск у отдаленных малоэтажных ЖК. На сдаче дома цены могут расти, а потом окажутся трудно решаемые проблемы с коммуникациями. Не внутридомовыми, а территориальными. К центральной-то сети такие дома сложно подключить. И проблемы эти вылезают часто уже после заселения. А еще в таких ЖК непросто с работой управляющих компаний. Цены могут снижаться много лет.
- риск при покупке в аварийном доме. Правовая база, кто там настоящий хозяин и имеет право на новую квартиру, сложная. Еще сложнее неформальное право. Можно не только непроконкурировать с инфляцией, а потерять всё.
2. Стоит ли вообще, сейчас заходить с таким капиталом? Слышал мнение, что сейчас на вторичке один неликвид,
В принципе, этим летом с предложением там хуже, да. Сказались хорошие продажи весной. Многое выкупили, а новые продавцы боятся скачка инфляции и поставили на паузу.
Но все же я бы не абсолютизировал. Те, кому надо продать по жизненной ситуации, на паузу не ставят. Никуда не пропала и нужда продавать в только что сданных новостройках, инвестиционный навес совсем не исчез.
Ту, которую пытаются выдать за бизнес-класс, скорее да. Хотя тут есть разные мнения. Черт его знает...
Но если удастся найти "честную" первичку, то, ИМХО, перспективы догнать инфляцию еще вполне есть.
