Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 15)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[anatolius]

Активы в недвижке - это тоже риск! (но с низкой доходностью в валюте за последние 20 лет)

и какой же там риск?

 

[anatolius]

Все активы не могут одновременно падать, куда-то деньги будут перетекать. Добавьте акций, золота, крипты по вкусу.

почему не могут то при глобальной рецессии?

 

[agilebox]

и какой же там риск?

Что люди не смогут платить такие суммы за квартиры. Ни через ипотеку, ни через рассрочку, ни через субсидии государства. И цена упадет.

почему не могут то при глобальной рецессии?

Потому что продавцы (подешевевших акций, облигаций, золота, недвижимости, крипты) должны куда-то девать деньги. Вот там и будет рост (может в производстве сейфов или матрасов).

никто не гарантирует вам какие будут ставки по вкладам и аренде через несколько лет, как и то какая будет при этом инфляция.

Если аренда будет давать больше ставки по вкладам, тогда же можно опять купить недвижку?

 

[anatolius]

Что люди не смогут платить такие суммы за квартиры. Ни через ипотеку, ни через рассрочку, ни через субсидии государства. И цена упадет.

при аренде нет такого риска? Смешно. Как рублевая цена падает мы уже видели.

 

[anatolius]

Если аренда будет давать больше ставки по вкладам, тогда же можно опять купить недвижку?

в отличие от ставок по вкладам и размера инфляции процентная ставка по ипотеке фиксированная с возможностью рефинансирования и досрочного погашения. И тот кто слишком "умный" не хотел банку переплачивать, тот проиграл и сейчас в ближаёшее время навряд ли мы увидим однозначную ставку по рыночной ипотеке без господдержки.

 

[Supric]

Что люди не смогут платить такие суммы за квартиры. Ни через ипотеку, ни через рассрочку, ни через субсидии государства. И цена упадет.

Это только один вариант. А есть и другой. Возникнет разрыв между людьми и инвесторами. Люди не смогут платить, а инвесторы смогут. При этом сдавать квартиры людям они будут дороже, ведь людям квартиры в собственность недоступны, а жить им где то надо.

 

[agilebox]

Люди не смогут платить, а инвесторы смогут. При этом сдавать квартиры людям они будут дороже, ведь людям квартиры в собственность недоступны, а жить им где то надо.

Я таких примеров на практике не встречал (может быть они есть, не знаю). Думаю если будет слишком много инвесторов в недвижку, то повысят налог или установят фиксированные цены на аренду.

 

[Supric]

Думаю если будет слишком много инвесторов в недвижку, то повысят налог или установят фиксированные цены на аренду.

Это сильно утешит бездомных?)
Налог который на них же переложат, или фиксированные цены, по которым никто не будет сдавать?

 

[developer]

Это сильно утешит бездомных?)
Налог который на них же переложат, или фиксированные цены, по которым никто не будет сдавать?

У нас есть бездомные в количестве? Так не работает. Есть цены по которым не будут снимать, и эти цены зависят от зп в регионе и количества граждан, а не от налогов и прочих хотелок.

 

[UnembossedName]

У нас есть бездомные в количестве? Так не работает. Есть цены по которым не будут снимать, и эти цены зависят от зп в регионе и количества граждан, а не от налогов и прочих хотелок.

Ну тут можно развить мысль.

Допустим недвижимость стоит дорого. Люди себе не могут позволить покупку и пытаются снимать.

Вариант рыночный. Это вызывает рост цен на аренду, люди начинают уезжать, бомжевать, снимать комнаты вместо квартир. Это охлаждает спрос и цены, рыночек должен найти баланс при котором будут снимать норм.

Вариант с вмешательством. Вводятся потолки цен либо драконовские налоги на лишние квартиры.
Это по идее демотивирует к сдаче и собственники будут пытаться избавиться от жилья, что уже создаст давление на цены покупки недвиги.

По факту, насколько мне известно там, где есть сильное регулирование рынка аренды, это заканчивается дефицитом. Как и с ценами на продукты.

Эффективный выход для властей один, если люди начинают бомжевать или ютиться, начинать строить муниципальное жилье в огромных количествах, давя на оба рынка. Но это дорогой и тяжелый путь, особенно для мегаполисов.

 

[Supric]

У нас есть бездомные в количестве?

Вы потеряли контекст.

Речь шла про людей, которые поверили в нарратив, что сейчас недвига дорогая, поэтому выгоднее свою квартиру продать и снять ее же для проживания.

 

[developer]

По факту, насколько мне известно там, где есть сильное регулирование рынка аренды, это заканчивается дефицитом. Как и с ценами на продукты.

Эффективный выход для властей один, если люди начинают бомжевать или ютиться, начинать строить муниципальное жилье в огромных количествах, давя на оба рынка. Но это дорогой и тяжелый путь, особенно для мегаполисов.

В целом рынок Германии / Новой Зеландии / и т.п. зарегулирован. Но дефицита там нет. В целом благодаря развитому рынку муниципального жилья, как вы и упомянули ниже. Но слово мегаполисы тут излишне, т.к. там тоже проблем нет.

 

[UnembossedName]

Но слово мегаполисы тут излишне, т.к. там тоже проблем нет.

Потому что проблема системно годами решалась, а если начинать ее решать с нуля, то вливания в мегаполисы колоссальные нужны и время.

 

[UnembossedName]

Речь шла про людей, которые поверили в нарратив, что сейчас недвига дорогая, поэтому выгоднее свою квартиру продать и снять ее же для проживания.

А вот запасную я бы продал сейчас.
Остальные активы очень дешевы относительно квартир.

Возможно даже к концу года приму решение.

Недавно забавный пост был

Цена недвижимости в МУРИНО и в ЧИКАГО сравнялась​

 

[Supric]

Недавно забавный пост был

Да это просто хайп на валютном курсе.
Когда курс растет, ноют что пенсии и зарплаты в долларах упали, когда падает - ноют что недвига и бензин в долларах становятся дороже

У меня тоже долларовая MWR-доходность портфеля при таком значении курса превышает рублевую, тоже можно было позажигать на этом факте

А вот запасную я бы продал сейчас.
Остальные активы очень дешевы относительно квартир.

Перешел на темную сторону маркет-тайминга?)))
Если портфель продолжает пополняться то это некритично.

 

[Восьмая Марта]

В целом рынок Германии / Новой Зеландии / и т.п. зарегулирован. Но дефицита там нет. В целом благодаря развитому рынку муниципального жилья, как вы и упомянули ниже. Но слово мегаполисы тут излишне, т.к. там тоже проблем нет.

Ха-ха)) про отсутствие дефицита - смешно) Вы же в курсе, что в самой Германии (на счёт НЗ не знаю) получить договор на муниципальную аренду - это как выиграть в лотерею?))
Вообще, я как арендодатель, была бы только рада, если бы наш рынок стал похож на немецкий)) а вот арендаторы - не очень))

 

[UnembossedName]

Перешел на темную сторону маркет-тайминга?)))
Если портфель продолжает пополняться то это некритично.

Дело не в этом, мне в отличии от тебя не очень комфортно, когда недвига с отрывом доминирует в портфеле, а сдавать я не люблю.

То есть речь не о маркеттайминге, а о том, что у меня будет два полностью готовых для проживания объектов, а сейчас только один.

 

[UnembossedName]

В целом рынок Германии / Новой Зеландии / и т.п. зарегулирован. Но дефицита там нет.

Я не настоящий сварщик, поэтому спросил у гугла.

 

[Supric]

Дело не в этом, мне в отличии от тебя не очень комфортно, когда недвига с отрывом доминирует в портфеле, а сдавать я не люблю.

У меня уже не доминирует, но процесс этой трансформации шел постепенно.
Сдача жилой недвиги это лишь небольшой приятный бонус.

 

[UnembossedName]

У меня уже не доминирует, но процесс этой трансформации шел постепенно.
Сдача жилой недвиги это лишь небольшой приятный бонус.

У тебя прям акций больше чем недвижки?
Я даже не уверен, что мне бы с этим норм жилось.

А то мы может по-разному слово "доминирует" понимаем.