Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 6)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[denism7]

@denism7, а что вы вообще узрели на картах, если там последний офис банка закрыли месяца полтора назад? Это у них маркетплейсы стали открываться сейчас, а до этого в районе с 30т.нас. + куча гастеров не было ни одного ТЦ. Они за всем буквально вынуждены были ехать в соседние люблино и марьино, мегу и садовод, а сейчас ездят в другие районы в поликлиники, потому что свои закрыли.

Вижу на карте "Городская поликлиника № 36, филиал № 2", одно отделение Сбера и одно ВТБ. Узнал у ИИ что в Москве 800 отделений Сбера. Если считать по среднему, на 30к населения положено скорее два, но с натяжечкой. Ну и в Хамовниках плотность сберов, я так думаю, повыше в силу естественных причин

Посчитал поликлиники в своем городе-полумиллионнике, как раз в районе одного филиала на 30 тыщ выходит.

Их там мигранты обносят или почему они закрываются?

Но в-общем, я поняла, что вы просто оживили тему и цели изначально что то покупать не было.

Я, честно, и довольно подробно описал свою ситуацию. Что жить в купленной квартире если и буду то далеко не сразу, что даже с городом пока не определился. Да и, вполне возможно, скоро за меня определятся наверху.

Но тема то про инвестиции и вопрос мне кажется вполне релевантным. Особенно по сравнению с тем, что тут обсуждают десятками страниц

 

[denism7]

Это не единственный способ изучать географию ;=) Прогуляйтесь вечерком мимо кинотеатра "Киргизия". Возникнет ощущение, что в этой среднеазиатской стране уже и находитесь и ехать в Бишкек необязательно. Правда, лично меня например это не сильно волнует ) Киргизию я люблю и все это вызывает у меня приятную ностальгию.

Да мне даже гулять далеко не надо, у меня тут мусульманский район под боком, по расположению это, кстати, местные хамовники практически, почти центр И для полного комплекта еще медунивер, где разного рода арабы и негры встречаются в больших количествах. А среди курьеров так их наверное добрая половина!

Но, что хочу сказать, это очень даже видно на картах: такая себе смесь окраин Стамбула и Махачкалы. А в Капотне, я сколько глаза не протираю, вижу просто малонаселенный спальник довольно приятной наружности. Да, на отшибе, в инфраструктурном плане, но на гетто вот ваще не похоже.

Некрасовку я тоже раньше смотрел. Филиал ада на земле не увидел, но там мне понятно почему дешево. Довольно унылые муравейники, огромная плотность, мелкая нарезка. Остальные районы на Юго-востоке тоже похожи в принципе.

 

[Tatiana123022]

Прикольно. Вчера вечером читала форум, ничего не поняла. Почему на Патриарших говорят про подъезды? И чем вообще Патриаршие кому-то не угодили (ну, кроме шума по вечерам в пятницу)
Только сегодня дошло! Точнее, возникло подозрение, что это про другие Патриаршие

Я полностью поддерживаю @Kumiko. Самое главное - сколько будет мигрантов в классе у ваших детей. И сегодня, и через два-три года.

 

[denism7]

Я полностью поддерживаю @Kumiko. Самое главное - сколько будет мигрантов в классе у ваших детей. И сегодня, и через два-три года.

Самому интересно, но где б узнать такую статистику. Хотя, скажу по секрету, средний пошел в первый класс в ближайшую школу и там почти весь класс, скажем так, неславянской внешности (включая учительницу ). Но пока все нормально вроде, дети как дети.

 

[barsyan]

2.Однушки тут сейчас думаю по 12-15 млн

Что-то сомневаюсь я, что реальная сделка на вторичном рынке в НВ по такой заоблачной цене пройдет. К сожалению не местный, подтвердить не могу
Разве что наценка за дизайнерский ремонт от застройщика 10-летней давности

 

[SonOfKiyosaki]

Ну так загуглите, 21 век: ресурсов вагон.

 

[Яяя]

Самому интересно, но где б узнать такую статистику. Хотя, скажу по секрету, средний пошел в первый класс в ближайшую школу и там почти весь класс, скажем так, неславянской внешности (включая учительницу ). Но пока все нормально вроде, дети как дети.

Тогда

Да мне даже гулять далеко не надо, у меня тут мусульманский район под боком, по расположению это, кстати, местные хамовники практически, почти центр И для полного комплекта еще медунивер, где разного рода арабы и негры встречаются в больших количествах. А среди курьеров так их наверное добрая половина!

Но, что хочу сказать, это очень даже видно на картах: такая себе смесь окраин Стамбула и Махачкалы. А в Капотне, я сколько глаза не протираю, вижу просто малонаселенный спальник довольно приятной наружности. Да, на отшибе, в инфраструктурном плане, но на гетто вот ваще не похоже.

Некрасовку я тоже раньше смотрел. Филиал ада на земле не увидел, но там мне понятно почему дешево. Довольно унылые муравейники, огромная плотность, мелкая нарезка. Остальные районы на Юго-востоке тоже похожи в принципе.

Нет, но конечно смотря с чем сравнивать. Не очень понятно где Вы сейчас живете. Так то и завод и само население в Капотне могут быть вполне симпатичны.

 

[Kumiko]

Прикольно. Вчера вечером читала форум, ничего не поняла. Почему на Патриарших говорят про подъезды? И чем вообще Патриаршие кому-то не угодили (ну, кроме шума по вечерам в пятницу)
Только сегодня дошло! Точнее, возникло подозрение, что это про другие Патриаршие

Я полностью поддерживаю @Kumiko. Самое главное - сколько будет мигрантов в классе у ваших детей. И сегодня, и через два-три года.

@Tatiana123022, диалог как нельзя лучше показывает, что не стоит тратить время и что то объяснять. Есть карта, на ней отмечено и ок . Отмечено втб, а там почта с банкоматом, пустующим углом и вывеской банка, но если норм, то вопросов нет. И далее по списку.

 

[denism7]

@Tatiana123022, диалог как нельзя лучше показывает, что не стоит тратить время и что то объяснять. Есть карта, на ней отмечено и ок . Отмечено втб, а там почта с банкоматом, пустующим углом и вывеской банка, но если норм, то вопросов нет. И далее по списку.

Вы просто с темы про гетто перешли к проблемам малонаселенного района. В Барвихе вот, если я правильно загуглил, ни одного отделения банка нет, только банкоматы. Хотя тоже своего рода гетто, наверное

Я даже не поленился и зашел в телегу тамошней школы, посмотреть на лица, так сказать. Не могу сказать за репрезентативность выборки, но азиатских лиц там не очень много даже на больших групповых фото. И, подозреваю, из тех кто есть, далеко не все мигранты.

Если что, я не ради спора, и я в целом считаю что дыма без огня не бывает. Но как-то с ужасами садоводства не заладилось.

 

[denism7]

Нет, но конечно смотря с чем сравнивать. Не очень понятно где Вы сейчас живете. Так то и завод и само население в Капотне могут быть вполне симпатичны.

Живу в бывшем хазарском каганате, он же арбузная столица России. В последнее время тут сильно прибыло народу из Дагестана и соседних республик, хотя и раньше регион был достаточно многонациональным. Пока все тихо-мирно и лично мне нравится, но за будущее ручаться не могу. Славяне видимо тщательно выбирают где купить студию в Москве, поэтому с рождаемостью тут у них не очень. Очень не очень, я бы даже сказал. Население сократилось на 15% буквально за несколько лет даже с учетом понаехавших.

 

[Kumiko]

Вы просто с темы про гетто перешли к проблемам малонаселенного района. В Барвихе вот, если я правильно загуглил, ни одного отделения банка нет, только банкоматы. Хотя тоже своего рода гетто, наверное

Я даже не поленился и зашел в телегу тамошней школы, посмотреть на лица, так сказать. Не могу сказать за репрезентативность выборки, но азиатских лиц там не очень много даже на больших групповых фото. И, подозреваю, из тех кто есть, далеко не все мигранты.

Если что, я не ради спора, и я в целом считаю что дыма без огня не бывает. Но как-то с ужасами садоводства не заладилось.

Само по себе абсурдно когда человек за тысячу км убеждает человека за 10 км что где там недалеко от последнего задалось или нет на основании увиденного в инете. Есть жизнь онлайн, а есть офлайн. Продолжать пустой разговор нет смысла.

 

[SonOfKiyosaki]

Смирнов у себя в свежем видео говорит, что сейчас рынок арендатора на долгосрочке.
Вот и думайте.

В 2025 году рынок аренды стабилизировался после пика спроса (люди ждали снижения ипотеки и ушли в аренду), но во второй половине года перешёл к арендатору: клиенты стали выбирать, собственники не могут диктовать цены, ставки начали снижаться. Высокие ключевые ставки притормозили покупки, вынудив тысячи "инвестиционных" квартир (купленных по льготке) выходить на аренду — это основной фактор давления на цены вниз, балансирующий спрос.

Доходность и стратегии
Доход от долгосрочной аренды в Москве ~3% годовых — ниже инфляции, "инвестиционные" квартиры стали проблемой для владельцев. Посуточная vs долгосрочная: посуточная выгоднее в курортах, но сложнее; советуют комбо или фокус на топ-локации. Для инвесторов: не покупай под аренду без расчёта реальной ставки (серый рынок маскирует аналитику), лучше регионы с ростом туризма.


Прогноз на 2026
Рынок аренды останется стабильным с сезонными колебаниями, спрос ~на уровне 2025, но ставки продолжат корректироваться вниз из-за избытка предложения; продажи жилья вырастут на 2–5%, льготка сократится. Арендатору — пик выбора, собственникам — сложнее сдать дороже рынка.

 

[Supric]

Доход от долгосрочной аренды в Москве ~3% годовых — ниже инфляции, "инвестиционные" квартиры стали проблемой для владельцев

Смешно кстати.

Зато теперь понятно кто вас "финансовой грамотности" "обучал".

После киосаки путаете активы и пассивы, после этого нфоцыгана не можете доходность рентного жилья корректно подсчитать)))

 

[sergey_pushkarev]

Как забавно, меня тут с полями НВ полоскали годами - а теперь вона оно как Это притом, у нас инфраструктура фактически сразу была и тротуары, ну т.е. её строили сразу...


Не знаю, сто под лесом понимается, но парков в Мск значительно больше чем в среднем регионе. Почти в каждом районе внутримкада он есть. А за МКАДом и подавно. Какой дефицит? И цены вон вменяемые, выше кейс про 50тр однуха в аренду у входа в Царицыно или купить однушку за 12-13 млн...

Да, это в основном парки. Лес в Лосином острове.

А ведь в 1990-е за поля полоскали Бутово,
в 1980-е - Ясенево
в 1970-е - Строгино
в 1950-е - Воробьевы Горы
в 1930-е - нынешний Академический
в 1870-е - за поля полоскали Замоскворечье.
А когда... при царе-батюшке Иване Васильевиче Грозном... столица наконец еле-еле вылезла за стены Кремля... то же самое читаем в летописях про Китай-город ;=)

 

[Supric]

@sergey_pushkarev, есть один фактор, который изменился, сейчас демографические тенденции заработали строго в обратную сторону.

В наблюдаемом периоде истории пока было мало таких периодов, чума в Европе разве что.

Интересно, если вдруг население Москвы уменьшится раза три-четыре, она станет местами похожа на нынешнюю Воркуту?) Или, например, Детройт?)))

Возможно конечно это какое-то небольшое отклонение, 20-25 лет в контексте летописной истории пока еще мгновение.

 

[SonOfKiyosaki]

А когда... при царе-батюшке Иване Васильевиче Грозном... столица наконец еле-еле вылезла за стены Кремля... то же самое читаем в летописях про Китай-город ;=)

Да, а уж что там на Патриарших было при царях? Болото!

 

[SonOfKiyosaki]

Интересно, если вдруг население Москвы уменьшится раза три-четыре, она станет местами похожа на нынешнюю Воркуту?) Или, например, Детройт?)))

Все уедут в Тулу, на высокие зарплаты!

 

[Leto]

*** Гольяново. В 90-х имело славу притона наркоторговцев. Сейчас этого нет. Но речь не о том. В последние 30 лет у людей все вертелось вокруг работы, и поэтому все хотели поселиться у входа в метро, чтобы отправиться досыпать в вагон, еще не проснувшись дома. Но всё меняется. Общество наше вступает в этап ленивой жизни. Так уже было когда-то, будет и сейчас.
Поэтому все захотят поселиться около ЛЕСА. В Москве такие локации огромный дефицит!! И лес не построишь ни за какие деньги. Но цены еще не поняли нового исторического разворота. И поэтому Гольяново сильно дешево.

В Гольяново большой минус, это старые дома, в основном брежневские панельки, нормальных годов постройки раз два и обчёлся. Могут ещё попасть под реновацию, и вместо леса окажешься возле Шёлковского шоссе. Нет нормальной зоны отдыха с купанием, кроме Бабаевского пруда. Я Гольяново хорошо знаю, всё детство там прошло. Смотрю с ностальгией на картах и панорамах.

 

[sergey_pushkarev]

Интересно, если вдруг население Москвы уменьшится раза три-четыре, она станет местами похожа на нынешнюю Воркуту?) Или, например, Детройт?)))

Не, не станет. Это другой кейс. Это кейс столиц бывших крупных европейских империй. Английской и французской колониальных империй уже нет, однако сами метрополии не утратили привлекательности. И их столицы остались центрами демографического притяжения. См. путь Лондона и Парижа.

Детройт, к слову, не полный аналог Воркуты. Тут разные факторы: у нас была важна удаленность и плохой климат, а у них всё из-за мобильного менталитета американцев.

 

[sergey_pushkarev]

Живу в бывшем хазарском каганате, он же арбузная столица России.

Так это уникальный город. Трудно найти в мире другого чемпиона по количеству национальностей. Разве что Нью-Йорк )
Причем у вас там было так всегда: см. население во времена хазарской столицы и особенно во времена золотоордынской столицы.