Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 5)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Andrew_spb]

@Andrew_spb, сейчас немножко другие требования ко многим индустриальным объектам. И технологии их возведения совсем другие.

Это я "чуть-чуть" ознакомлен, но у них просто производство готовой продукции сильно сократилось в сравнении с великими временами.
Вот тут у них такой постапокалипсис)))

Спойлер: Пепелац)

 

[banki-777]

Несколько лет назад был в Воскресенске (под Москвой)

Я в соседнем городе - у нас из одного завода сделали культурно-развлекательное место (кафешки, йога, концертные площадки, магазинчики мелкие, музейчики и куча разной всячины), а помещения другого сдаются в аренду под разные бизнесы, склады. Все активненько так работает.

 

[Supric]

но у них просто производство готовой продукции сильно сократилось в сравнении с великими временами.

15 минут вдумчивого гуглежа без помощи нейросетей и вуаля!

В настоящее время фосфориты Егорьевского месторождения не разрабатываются. Приостановка их разработки вызвана тем обстоятельством, что его значительные запасы, находящиеся на грани экономической рентабельности, не выдержали давления экологических факторов и перешли в разряд забалансовых.

Короче, просто проиграли конкуренцию фосагре по ресурсной базе.
Кольский апатит кстати тоже в 1929 стартовал, и там все хорошо)

 

[Matilda]

Вы то знаете, а кто-то и за чистую монету примет.

Если квартира в аренду не сдается, а стоит пустая просто так, то она - пассив. Не?

 

[UnembossedName]

Если квартира в аренду не сдается, а стоит пустая просто так, то она - пассив. Не?

НЕ!

Активы, пусть и приносящие убытки, активами быть не перестают. Обесценение/амортизация активов - это нормальная ситуация с точки зрения бухгалтерии.

 

[Supric]

@Matilda, не.
Расходы на содержание актива не делают этот актив пассивом.

Это мне понравился аналогичный пример про пачку долларов. Которая лежит в тумбочке. Она актив или пассив?

По логике последователей киосаки, если доллар подорожал - то она актив, а вот если подешевел - то пассив

 

[UnembossedName]

@Matilda, не.
Расходы на содержание актива не делают этот актив пассивом.

Это мне понравился аналогичный пример про пачку долларов. Которая лежит в тумбочке. Она актив или пассив?

По логике последователей киосаки, если доллар подорожал - то она актив, а вот если подешевел - то пассив

Конечно это пассив, так как превращает тебя в раба грязной зеленой бумажки!)

Я кстати тумбочку диверсифицировал немного в USDT/C, эти хотя бы не бумажные и не зеленые.

 

[Matilda]

Активы, пусть и приносящие убытки, активами быть не перестают. Обесценение/амортизация активов - это нормальная ситуация с точки зрения бухгалтерии.

По РСБУ?
Активы по МСФО — это ресурсы, контролируемые компанией в результате прошлых событий, от которых компания ожидает экономической выгоды в будущем. (пардон за шрифт, это не я, это Алиса.
Т.е. если в ближайшем обозримом будущем не планируется продажа квартиры по цене, выше покупки, или сдача в аренду, то признавать ее активом оснований нет. Она несет только расходы. Знаете сколько заброшенного жилья в отдаленных поселках, которые невозможно ни сдать, ни продать. Но надо платить налоги и коммуналку.

 

[Matilda]

Это мне понравился аналогичный пример про пачку долларов. Которая лежит в тумбочке. Она актив или пассив?

Пачка долларов у меня - это резерв. Вещь полезная и обоснованная.

 

[UnembossedName]

По РСБУ?

По любым стандартам бухгалтерского учета.
Алиса не сказала, что квартира, не сдаваемая в аренду - пассив.
Она сказала вообще с какой целью компании активы приобретают.

Вы у нее так и спросите, раз она для вас авторитет.
"Является ли простаивающая квартира активом или пассивом"

Пачка долларов у меня - это резерв. Вещь полезная и обоснованная.

Это не критерий. К тому же квартира по этому же критерию не подходит, с чего это она бесполезная и не обоснованная.

 

[Вклад на 250 лет]

Ждал, я ждал, когда кто-нибудь всё же осилит
сформулировать и доказать, что я не прав.
Ждал 2 дня. Бесполезно. И Алиса не помогла.
Мы, говорят: чувствуем, но сказать не можем.
Давайте я докажу вам, что я не прав.
Причем сделаю это в своей системе координат.
Помогу вам посильно, доказать мне, что я не прав.

Финансисты делают переоценку объектов раз в год,
мы же, мелкие инвесторы, имея закон
об отсутствии налогообложения при продаже квартир,
берем срок в 5 лет, потому что именно через 5 лет
нам целесообразно делать переоценку.

Ну или в любой момент, когда появится
долгосрочный консервативный инструмент
с доходностью существенно выше, чем аренда.

Если в 2 раза подорожавшая за 5 лет квартира
сейчас приносит 21% от суммы покупки,
значит, если сейчас купить такую же квартиру
и сдать за тот же платеж, то получим 10,5% годовых.

При этом сейчас у нас есть выбор:
1. купить эту квартиру и иметь 10,5% от цены свежей покупки
2. разместить средства на депозите под 15% и далее под 12%
3. продать квартиру приносящую 10,5% в новых ценах
и разместить средства на депозите под 15% и далее под 12%.

Это и есть момент переоценки инвестиции.
И если инвестор об этом задумается,
он поймет, что вложив средства с продажи квартиры
в другой инструмент: банковский депозит,
может получать больше в %% и абсолютной сумме.

Я об этом задумался в 2009 году,
когда появились долгосрочные депозиты под 20%
и срочно продал 2 единственные свои квартиры.
Произвел переоценку и перешел в другой инструмент на 9 лет.

 

[Tatiana123022]

Так при этом он теряет потенциальный рост тела квартиры.
Все в инвестировании зависит от правильной оценки перспектив.

 

[UnembossedName]

Ахах, Алиса днише)
Я спросил

 

[UnembossedName]

Ждал, я ждал, когда кто-нибудь всё же осилит

Я уже после вашего признания даже сообщения ваши осиливать не планирую. Не то, что тратить время на объяснения.

 

[Tatiana123022]

Ахах, Алиса днише)
Я спросил

Мне ответила вполне
…

Вывод​

С точки зрения бухгалтерского учёта квартира остаётся активом, так как это имущество с рыночной стоимостью. Однако с практической точки зрения, если она не приносит доход и требует расходов, её можно считать пассивом. Оценка зависит от целей и контекста анализа.

 

[Supric]

Пачка долларов у меня - это резерв. Вещь полезная и обоснованная.

А всего лет 40 назад пачка долларов вообще была уголовно наказуемым деянием)))

А резерв это не актив?
Можно ли в принципе пассив поместить в резерв?
А квартира не может быть резервом?)))

 

[Matilda]

Вы у нее так и спросите, раз она для вас авторитет.

Спросила. Алиса с точки зрения МСФО знает только инвестиционную недвижимость и недвижимость, предназначенную для продажу. Недвижимость из моего примера для нее не существует. Т.е. не может быть признана активом. А если нечто, которое не может быть признано активом, приносит расходы на содержание и больше ничего, то куда же его отнести, как думаете?

 

[UnembossedName]

Мне ответила вполне

У меня так было.

Спойлер

А потом уточнил

Похоже я ее обучил для вас))

 

[UnembossedName]

Спросила. Алиса с точки зрения МСФО знает только инвестиционную недвижимость и недвижимость, предназначенную для продажу. Недвижимость из моего примера для нее не существует. Т.е. не может быть признана активом. А если нечто, которое не может быть признано активом, приносит расходы на содержание и больше ничего, то куда же его отнести, как думаете?

Вы опять додумали.

 

[Supric]

И еще...
Можно ли на пассив наложить обременение?
Изъять пассив можно?


Веселый кружок "сам себе бухгалтер" под руководством последователей инфоцыган)))