Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 20)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[denism7]

@denism7, а можете подробности озвучить - что собираетесь покупать, для каких целей, какой бюджет?
От задачи и решение зависит.

Тема то про инвестиции, так что я в общем. Если конкретно, то я неторопливо поглядываю куда б семейку пристроить, если вдруг сложится удачная коньюнктура. Но тут я даже с городом еще не определился, изучаю рынок. Так чтобы с прицелом под сдачу, но и самим если что пригодилось. Не студии и не однушки в общем.

Просто мне кажется что адекватный инвестор как раз таки должен искать что-то недооцененное. И что дешевый район где уже есть метро как раз хуже, чем потенциально неплохой район куда некоторые блага цивилизации еще не дошли. Условные Мурино с Некрасовкой быстро не переделать, а какой-то адекватный транспорт провести в Капотню по проще будет. Некоторая дурная слава, как по мне, даже плюс ибо прижимает цены.

И вот наблюдаю как везде обсуждают какой там навес аренды в очередном трендовом муравейнике и такое ощущение что горизонт у всех лет 5, а дальше хоть трава не расти.

 

[Восьмая Марта]

Вот про контингент как раз интересно, шо там, баранов режут и грабят прямо на входе?

застройщики кроме фонда реновации там ничего не строят.

мерзкий район, потому как там было огромное количество общаг и отнюдь не институтских. Подозреваю, что сейчас все они заселены соответствующим контингентом..

Ну и контингент. Рабочий люд

Плюс это центр притяжения мигрантов всея Москвы (Садовод, Белая Дача, Люблино, промзоны Дзержинского через МКАД).

Условные Мурино с Некрасовкой

Мурино - это ж Питер?
Некрасовка - там же вроде давно метро есть (хотя местечко ещё то - рядом поля аэрации)

Но тут я даже с городом еще не определился, изучаю рынок. Так чтобы с прицелом под сдачу, но и самим если что пригодилось. Не студии и не однушки в общем.

Подумайте о черноморском побережье))

 

[Яяя]

Тема то про инвестиции, так что я в общем. Если конкретно, то я неторопливо поглядываю куда б семейку пристроить, если вдруг сложится удачная коньюнктура. Но тут я даже с городом еще не определился, изучаю рынок. Так чтобы с прицелом под сдачу, но и самим если что пригодилось. Не студии и не однушки в общем.

Просто мне кажется что адекватный инвестор как раз таки должен искать что-то недооцененное. И что дешевый район где уже есть метро как раз хуже, чем потенциально неплохой район куда некоторые блага цивилизации еще не дошли. Условные Мурино с Некрасовкой быстро не переделать, а какой-то адекватный транспорт провести в Капотню по проще будет. Некоторая дурная слава, как по мне, даже плюс ибо прижимает цены.

И вот наблюдаю как везде обсуждают какой там навес аренды в очередном трендовом муравейнике и такое ощущение что горизонт у всех лет 5, а дальше хоть трава не расти.

А есть планы метро в Капотню? Если речь про аренду потом и про Москву-то только рядом с метро покупать.Район в принципе иногородние любой снимут,тут вопрос стоимости, а вот как до работы им ехать это первый вопрос. А те кто не ездит а сидит за компом дома-они в подмосковье снимут,там еще дешевле

 

[denism7]

Плюс это центр притяжения мигрантов всея Москвы (Садовод, Белая Дача, Люблино, промзоны Дзержинского через МКАД).

Ну так можно весь юго-восток записать в центр-притяжения. Там хтонический НПЗ между Капотней и Садоводом. В самой Капотне я, честно говоря, засилья мигрантов не заметил. Т.е. их там конечно не может не быть, учитывая дешевизну, но не сильно им там удобно похоже.

Может я конечно ошибаюсь, поэтому и спрашиваю. Мне Капотня показалась таким пенсионерским районом со всеми их плюсами и минусами.

Мурино - это ж Питер?

Да, просто по концепции это Некрасовка на стероидах. Гигантский муравейник, зато есть метро (у тех кто раньше подсуетился), что для Питера вообще огого.

Подумайте о черноморском побережье))

О нем в последнюю очередь думаю. Туристические направления это очень специфические инвестиции. То мазут, то ковид, то еще какая беспилотная опасность. И, как вишенка на торте, сезон - 3 месяца в году. Если уж курорт, то лучше Кисловодск, например. Но там выбрать не из чего, строят непонятно чего непонятно для кого.

 

[Михаил Первый]

Да, просто по концепции это Некрасовка

Некрасовка построена на территории Люберецкой станции аэрации. Самой крупной в Европе. Говно с половины Москвы сюда с начала 60-х стекалось. А саларьево построено на месте грандиозной свалки, действующей еще в конце 80-х. там террикон был высотой с 25 этажный дом.

 

[denism7]

А есть планы метро в Капотню? Если речь про аренду потом и про Москву-то только рядом с метро покупать.Район в принципе иногородние любой снимут,тут вопрос стоимости, а вот как до работы им ехать это первый вопрос. А те кто не ездит а сидит за компом дома-они в подмосковье снимут,там еще дешевле

Метро, я так понял, раньше 40-х годов можно не ждать. Там прямо таки напрашивается пешеходный мостик в Братеево, тем более что оба берега благоустроены и могли бы стать одним парком. Тогда до алмаатинской было бы 2 км пешком и это уже кое-что. Но пока только автомобильный вроде строить собираются и севернее.

В целом, рядом с метро это больше про студии и однушки. Ну и там где есть метро или хотя бы трассировка, там это уже в ценах. Тут нет метро, так я за него и не платил, а появится так вообще зашибись.

 

[Яяя]

Метро, я так понял, раньше 40-х годов можно не ждать. Там прямо таки напрашивается пешеходный мостик в Братеево, тем более что оба берега благоустроены и могли бы стать одним парком. Тогда до алмаатинской было бы 2 км пешком и это уже кое-что. Но пока только автомобильный вроде строить собираются и севернее.

В целом, рядом с метро это больше про студии и однушки. Ну и там где есть метро или хотя бы трассировка, там это уже в ценах. Тут нет метро, так я за него и не платил, а появится так вообще зашибись.

Тогда не годится под аренду. Ну и для жизни тем более не годится.

 

[Восьмая Марта]

Может я конечно ошибаюсь, поэтому и спрашиваю. Мне Капотня показалась таким пенсионерским районом со всеми их плюсами и минусами.

Лично там не была ни разу, только мимо по МКАДу проезжала. Свои мысли изложила только исходя из локации и окружения "злачными местами обитания".
Исходя из вводных, если жилье собираетесь сдавать, то подумайте для начала, кто его будет там снимать? Портрет арендатора. Кто туда поедет жить? Пенсионер, мигрант, рабочий? За какую сумму Вы сможете сдать там квартиру этому контингенту? Эта сумма покроет повышенный уровень риска неоплаты и сохранности жилья? Выше уже правильно написали:

Если речь про аренду потом и про Москву-то только рядом с метро покупать.Район в принципе иногородние любой снимут,тут вопрос стоимости, а вот как до работы им ехать это первый вопрос. А те кто не ездит а сидит за компом дома-они в подмосковье снимут,там еще дешевле

 

[SonOfKiyosaki]

Если конкретно, то я неторопливо поглядываю куда б семейку пристроить, если вдруг сложится удачная коньюнктура. Но тут я даже с городом еще не определился, изучаю рынок. Так чтобы с прицелом под сдачу, но и самим если что пригодилось. Не студии и не однушки в общем.

C "Семейкой" - поторопиться бы. К лету условия могут измениться, не такие шоколадные будут по ставке.

 

[Яяя]

Вот Саларьево как раз рвануло в цене мама не горюй на фоне всеобщего скепсиса. Так сам факт стекания говна когда-то там это как раз хорошо. Хуже, если оно начнет стекаться завтра

Смотрите планы по строительству метро-около этих станций новых и будет рост жилья потом. В Саларьево оно есть.

 

[SonOfKiyosaki]

Какой-то шлак сплошной. Саларьево, Коммунарка - с огромными ценами. Никакого соотношения цена/качество. Я очень рад, что туда не вляпался. Метро будет сейчас вдоль Калужки до Троицка. Прям сейчас несколько станций роют. Каждый день наблюдаю. И нет таких муравейников как в вышеперечисленных локациях. Но как бы первичка, сейчас в новых там ЖК, там инфры конечно поменьше - ещё не построили. Но цены должны быть поадекватней.

 

[denism7]

C "Семейкой" - поторопиться бы. К лету условия могут измениться, не такие шоколадные будут по ставке.

В моем случае они могут даже улучшиться, ибо 3 детей. В любом случае, сейчас торопиться уже поздно и тем, кто сейчас торопится, я ой как не завидую.

 

[Восьмая Марта]

Какой-то шлак сплошной. Саларьево, Коммунарка - с огромными ценами. Никакого соотношения цена/качество. Я очень рад, что туда не вляпался. Метро будет сейчас вдоль Калужки до Троицка. Прям сейчас несколько станций роют. Каждый день наблюдаю. И нет таких муравейников как в вышеперечисленных локациях.

С такой логикой нужно брать квартиру в Омске))

 

[denism7]

Какой-то шлак сплошной. Саларьево, Коммунарка - с огромными ценами. Никакого соотношения цена/качество. Я очень рад, что туда не вляпался. Метро будет сейчас вдоль Калужки до Троицка. Прям сейчас несколько станций роют. Каждый день наблюдаю. И нет таких муравейников как в вышеперечисленных локациях.

Саларьево было первопроходцем в НМ и стоило копейки, так как всем было страшно. Кто успел, тот и съел.

 

[SonOfKiyosaki]

Саларьево было первопроходцем в НМ и стоило копейки, так как всем было страшно. Кто успел, тот и съел.

И куча мусора.

 

[denism7]

Смотрите планы по строительству метро-около этих станций новых и будет рост жилья потом. В Саларьево оно есть.

Это если б мне Сергей Семеныч на ушко нашептал, где там будут строить. А когда есть официальные планы это уже все сидит в ценах. При том что планы могут и не сбыться.

Есть вот в НМ один ЖК, где метро должны чуть ли не во дворе построить по плану и цены низкие, но вокруг там сейчас вообще нифига нет. Вот вроде как мечта инвестора, но возьмут да передумают или в другом месте построят. Питерцы знают как оно с метро бывает.

 

[SonOfKiyosaki]

Что за ЖК? Прямо интересно стало.

 

[sergey_pushkarev]

Ну т.е. Нижний Новгород не топ по привлекательности? Он даже к Мск ближе!

В этом и проблема, что ближе... В экономической географии есть довольно строгие закономерности, сколько жителей может выдержать населенный пункт на определенном удалении от столицы, от регионального центра, и все это с коррекцией на те и иные дополнительные факторы.
Если посмотреть на другие региональные центры Старопромышленного района (напр.: Рязань, Ярославль, Тулу и т.д.), то хорошо заметно, что они примерно одного масштаба. Н-Н сильно выбивается из этого ряда. Это - наследие промышленной революции XIX века.
Уже годам к 1880-м стали появляться мнения в печати, что ярмарка в Н-Н стала неудобной. Как логистический центр он перестал себя оправдывать. Он оказался уже слишком далеко от основных производящих регионов.
Правда, из-за советской индустриализации переоценка Н-Н задержалась. Он один из первых не-столичных городов перешагнул миллионный рубеж. В 50-х, если правильно помню. И только с 70-х население там стало уменьшаться. С тех пор, полвека уже, он и депопулирует. На 300 тыс уже, кажется.
Мнение: город красивый, интересный, но ему надо сначала убрать все еще имеющую место быть переоцененность.

 

[sergey_pushkarev]

Назрел этнографический вопрос к москвичам. Вот есть район под названием Капотня, при упоминания которого вроде как тру-москвич хватается за сердце, а застройщики кроме фонда реновации там ничего не строят.

Объективно, там очень туго с транспортом и это ключевой минус. Близость НПЗ вроде как на весь юго-восток должна распространяться. Что там еще? Садовод, но он с другой стороны НПЗ, который больше всей жилой части, тоже вроде как за уши притянуто.

Сам район мне не показался каким-то запущенным. Нет муравейников, у реки, тихо спокойно. Я что-то не понимаю в тонкостях столичной жизни?

Да не влияет этот НПЗ там на жизнь никак. Уже лет 30 на всех заводских трубах стоят такие фильтры, что молекула дыма не проскочит. От каждой собянинской газонокосилки выхлопов в десять раз больше, чем от всего завода.

Проблем с Капотней только две. Причем транспортную не берем - она рано или поздно приведет район к положению обычного.
а) устойчивый архетип. Важно для москвича, неважно для не-москвича.
б) эмм... на это вы сами ответили самой постановкой вапроса. "Этнографический". Такие места - точка интереса для поселения приезжих. Особенно в данном случае, поскольку там рядом рыночный кластер. Новостройки за МКАД, при той же цене и доступности, неинтересны для этой социальной группы. Для них интересны окраинные районы Юго-Востока: Новогиреево, Выхино, Капотня.

 

[Михаил Первый]

Кто успел, тот и съел.

А террикон мусорный пленочкой прикрыли, присыпали грунтом, травку посадили и хотят горнолыжный курорт сделать... ну а что... чего холмику высотой метров 60 пропадать то... Так и будут жить рядом с 15 млн. т мусора... Интересно, снизу гору мусора тоже пленочкой прикрыли?