Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 21)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[denism7]

Какой-то шлак сплошной. Саларьево, Коммунарка - с огромными ценами. Никакого соотношения цена/качество. Я очень рад, что туда не вляпался. Метро будет сейчас вдоль Калужки до Троицка. Прям сейчас несколько станций роют. Каждый день наблюдаю. И нет таких муравейников как в вышеперечисленных локациях.

Саларьево было первопроходцем в НМ и стоило копейки, так как всем было страшно. Кто успел, тот и съел.

 

[SonK]

Саларьево было первопроходцем в НМ и стоило копейки, так как всем было страшно. Кто успел, тот и съел.

И куча мусора.

 

[denism7]

Смотрите планы по строительству метро-около этих станций новых и будет рост жилья потом. В Саларьево оно есть.

Это если б мне Сергей Семеныч на ушко нашептал, где там будут строить. А когда есть официальные планы это уже все сидит в ценах. При том что планы могут и не сбыться.

Есть вот в НМ один ЖК, где метро должны чуть ли не во дворе построить по плану и цены низкие, но вокруг там сейчас вообще нифига нет. Вот вроде как мечта инвестора, но возьмут да передумают или в другом месте построят. Питерцы знают как оно с метро бывает.

 

[SonK]

Что за ЖК? Прямо интересно стало.

 

[sergey_pushkarev]

Ну т.е. Нижний Новгород не топ по привлекательности? Он даже к Мск ближе!

В этом и проблема, что ближе... В экономической географии есть довольно строгие закономерности, сколько жителей может выдержать населенный пункт на определенном удалении от столицы, от регионального центра, и все это с коррекцией на те и иные дополнительные факторы.
Если посмотреть на другие региональные центры Старопромышленного района (напр.: Рязань, Ярославль, Тулу и т.д.), то хорошо заметно, что они примерно одного масштаба. Н-Н сильно выбивается из этого ряда. Это - наследие промышленной революции XIX века.
Уже годам к 1880-м стали появляться мнения в печати, что ярмарка в Н-Н стала неудобной. Как логистический центр он перестал себя оправдывать. Он оказался уже слишком далеко от основных производящих регионов.
Правда, из-за советской индустриализации переоценка Н-Н задержалась. Он один из первых не-столичных городов перешагнул миллионный рубеж. В 50-х, если правильно помню. И только с 70-х население там стало уменьшаться. С тех пор, полвека уже, он и депопулирует. На 300 тыс уже, кажется.
Мнение: город красивый, интересный, но ему надо сначала убрать все еще имеющую место быть переоцененность.

 

[sergey_pushkarev]

Назрел этнографический вопрос к москвичам. Вот есть район под названием Капотня, при упоминания которого вроде как тру-москвич хватается за сердце, а застройщики кроме фонда реновации там ничего не строят.

Объективно, там очень туго с транспортом и это ключевой минус. Близость НПЗ вроде как на весь юго-восток должна распространяться. Что там еще? Садовод, но он с другой стороны НПЗ, который больше всей жилой части, тоже вроде как за уши притянуто.

Сам район мне не показался каким-то запущенным. Нет муравейников, у реки, тихо спокойно. Я что-то не понимаю в тонкостях столичной жизни?

Да не влияет этот НПЗ там на жизнь никак. Уже лет 30 на всех заводских трубах стоят такие фильтры, что молекула дыма не проскочит. От каждой собянинской газонокосилки выхлопов в десять раз больше, чем от всего завода.

Проблем с Капотней только две. Причем транспортную не берем - она рано или поздно приведет район к положению обычного.
а) устойчивый архетип. Важно для москвича, неважно для не-москвича.
б) эмм... на это вы сами ответили самой постановкой вапроса. "Этнографический". Такие места - точка интереса для поселения приезжих. Особенно в данном случае, поскольку там рядом рыночный кластер. Новостройки за МКАД, при той же цене и доступности, неинтересны для этой социальной группы. Для них интересны окраинные районы Юго-Востока: Новогиреево, Выхино, Капотня.

 

[Михаил Первый]

Кто успел, тот и съел.

А террикон мусорный пленочкой прикрыли, присыпали грунтом, травку посадили и хотят горнолыжный курорт сделать... ну а что... чего холмику высотой метров 60 пропадать то... Так и будут жить рядом с 15 млн. т мусора... Интересно, снизу гору мусора тоже пленочкой прикрыли?

 

[Михаил Первый]

Новогиреево,

Прекрасный район... Бабушка там жила. А с 83 по 89 и я пожил... в коммуналке...

 

[sergey_pushkarev]

Некрасовка построена на территории Люберецкой станции аэрации. Самой крупной в Европе. Говно с половины Москвы сюда с начала 60-х стекалось. А саларьево построено на месте грандиозной свалки, действующей еще в конце 80-х. там террикон был высотой с 25 этажный дом.

Вот это и есть недооцененность. Что откуда стекалось, скоро забудут. А преимущества близости к центру останутся и будут востребованы все более и более.

 

[sergey_pushkarev]

Метро будет сейчас вдоль Калужки до Троицка. Прям сейчас несколько станций роют. Каждый день наблюдаю. И нет таких муравейников как в вышеперечисленных локациях. Но как бы первичка, сейчас в новых там ЖК, там инфры конечно поменьше - ещё не построили. Но цены должны быть поадекватней.

Сейчас между прочим начали застраивать даже не только линию вдоль будущего троицкого метро. Земли за самим Троицком, в сторону Калужской области, там где Красная Пахра. Там ничего не было, теперь сплошная стройка. А что, пока еще недооцененное место. Правда, не очень сильно, потому что удаленность от Центра никуда не денется.

 

[sergey_pushkarev]

Интересно, снизу гору мусора тоже пленочкой прикрыли?

Вообще, обычно осадки до низа кучи не доходят. В грунтовые воды что-то попадать должно лишь поначалу. Да и вода в эти ЖК берется вовсе не там. А выделяющиеся газы собирают через скважины. Со временем куча станет просто элементом рельефа.

 

[Михаил Первый]

А преимущества близости к центру останутся

К центру чего? Люберец? жд станция Панки (где Некрасовка) вообще то ЗА Люберцами если от Москвы смотреть...

 

[Михаил Первый]

где Красная Пахра. Там ничего не было, теперь сплошная стройка.

Здрасьте. Довольно престижный старый дачный район. Санатории и д/о.

 

[Михаил Первый]

Со временем куча станет просто элементом рельефа.

И сколько сохнуть будет? Неизвестно что там гниет и под землю уходит... думаю в 60-м сильно не заморачивались изоляцией основания полигона...

 

[sergey_pushkarev]

Просто мне кажется что адекватный инвестор как раз таки должен искать что-то недооцененное. И что дешевый район где уже есть метро как раз хуже, чем потенциально неплохой район куда некоторые блага цивилизации еще не дошли. Условные Мурино с Некрасовкой быстро не переделать, а какой-то адекватный транспорт провести в Капотню по проще будет. Некоторая дурная слава, как по мне, даже плюс ибо прижимает цены.

Мысль здравая. Только в Капотне еще одна особенность - ценам не дает опуститься статус непосредственно Москвы, причем внутримкадной. Из-за этого цены, когда туда проведут метро, могут подняться и не особо заметно.
Я бы скорее смотрел в сторону, где цены вообще ничего не подпирает снизу. И если ту же Некрасовку не переделать (там уже все выросло), то соседние с ней районы еще недооценены. Про запланированное метро в ЖК "Самолет" даже мало кто знает, а ведь его могут продлить и дальше через Павлино в Железнодорожный. И это не считая разговоров о присоединении Железки и Балашихи к Москве.

 

[sergey_pushkarev]

К центру чего? Люберец? жд станция Панки (где Некрасовка) вообще то ЗА Люберцами если от Москвы смотреть...

Эмм... Панки и Некрасовка по разным направлениям, однако
А "Центр" берется в расчет всегда один. Тот, который ЦАО. Из той же Некрасовки до него ближе, чем из Бутово, если что.

 

[sergey_pushkarev]

Здрасьте. Довольно престижный старый дачный район. Санатории и д/о.

Не настолько престижный, как Переделкино. Но вообще да. Вот именно, что район был в основном санаторный. И немного сельскохозяйственный. Городом же там и не пахло. Сам Троицк-то считался никакой не Москвой, а дальним академгородком в лесу...

 

[Михаил Первый]

Панки и Некрасовка по разным направлениям, однако

Призовем в арбитры ИИ - Ближайшими железнодорожными платформами к району Некрасовка (Москва/Люберцы) являются станции Люберцы-1 и Панки. Они входят в состав МЦД-3 (D3), обеспечивая удобное сообщение с Москвой. ..... В ДЕРЕВНЮ Некрасовка я ездил до Панков.

 

[Михаил Первый]

Из той же Некрасовки до него ближе, чем из Бутово, если что.

С секундомером не засекал, но по ощущениям Люберцы подальше от центра, чем г. Железнодорожный. Одно время там объект был. Я проклял дорогу! Хотя ездил "против шерсти" - утром все в Москву перлись, а я из Москвы. Вечером наоборот. В Бутово по моему и не бывал ни разу за 60 лет... но слышал.. где то там, за Западным Бюрилево... вообще для меня и Западное Бирюлево "у черта на куличках" были... да и Восточное немногим лучще

 

[sergey_pushkarev]

Призовем в арбитры ИИ - Ближайшими железнодорожными платформами к району Некрасовка (Москва/Люберцы) являются станции Люберцы-1 и Панки. Они входят в состав МЦД-3 (D3), обеспечивая удобное сообщение с Москвой. ..... В ДЕРЕВНЮ Некрасовка я ездил до Панков.

Арбитр - огонь! )
Все же положим, Некрасовка находится между двумя ж\д линиями: с севера идет линия с Курского вокзала, с юга с Казанского. Но я имел ввиду не ж\д направления, а вообще транспортные. Включая авто и метро. С этой т.зр. Некрасовка может считаться отдельным направлением, поскольку имеет свою мощную автотрассу и свою линию метро. Только направление тупиковое, его транспортное влияние заканчивается в селах за "Самолетом". Марусино именно с ним связано, а дальше уже нет.