Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 40)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Kumiko]

И

И

С чужих слов, конечно, виднее, спору нет))

Дело не в чужих словах, а в здравом смысле. Тем более, что и собственный опыт имеется на меньшем количестве. Это бизнес и в сказки про беспроблемную безналоговую сдачу 10 объектов вряд ли кто то поверит в этой ветке.

 

[denism7]

Но про чертов ремонт я лучше говорить не буду, для провинциала он стоит огромных относительно цены квартиры.
В ипотеку под сдачу надо обязательно брать ремонт от застройщика (у меня в деревне очень мало таких вариантов)

Вот и с ремонтом беда и перспективы как-то сомнительны. В нашей деревне население с начала ковида уменьшилось с 540к до 470к. Метр за пару лет с примерно 100к улетел в основном за 150+ и это в больших квартирах с вайтбоксом. Вторичку при том почти любую по сей день можно купить в пределах сотки, часто с вполне нормальным ремонтом. Новые дома конечно объективно получше, но не настолько. Строится хороший ЖК прямо рядом с домом, но кому это потом сдавать с учетом предстоящей демографической ямы я пока не представляю. Тут по-моему и не глядя на длинные облигации видно что мероприятие весьма рискованное.

В Москве да, нет такого перекоса у новостроек и с ремонтом вариантов вагон, но сдается мне, вечного притока населения там все-таки не допустят по экзистенциальным соображениям.

 

[Kumiko]

Вот и с ремонтом беда и перспективы как-то сомнительны. В нашей деревне население с начала ковида уменьшилось с 540к до 470к. Метр за пару лет с примерно 100к улетел в основном за 150+ и это в больших квартирах с вайтбоксом. Вторичку при том почти любую по сей день можно купить в пределах сотки, часто с вполне нормальным ремонтом. Новые дома конечно объективно получше, но не настолько. Строится хороший ЖК прямо рядом с домом, но кому это потом сдавать с учетом предстоящей демографической ямы я пока не представляю.

В Москве да, нет такого перекоса у новостроек и с ремонтом вариантов вагон, но сдается мне, вечного притока населения там все-таки не допустят по экзистенциальным соображениям.

Тут уже начинаешь задумываться куда бы отсель уехать. Младший с женой уехал жить к ней в соседнюю страну, не оценив как похорошела столица за последние пару лет.

 

[UnembossedName]

В Москве да, нет такого перекоса у новостроек и с ремонтом вариантов вагон, но сдается мне, вечного притока населения там все-таки не допустят по экзистенциальным соображениям.

К прогнозам цен исключительно на основе демографии у меня есть вопросы.

Можно для примера взять Японию, да недвига там возможно дешевле чем в конце 80х, но при демографическом аде последние годы вряд ли можно заметить какое-то снижение стоимости недвижимости в городах (в отдаленных районах да, деревни там вымирают бодрее чем у нас)

Тут играет роль
- продолжающая урбанизация (из райцентров едут в региональные центры итд)
- увеличивающиеся запросы на площадь
- меньше браков, больше одиноких людей, которым нужно жить одним.

Москва даже если не будет расти, я бы не сказал, что площадь недвиги прирастает катастрофическими темпами, особенно если брать старую Москву.

 

[denism7]

Тут уже начинаешь задумываться куда бы отсель уехать. Младший с женой уехал жить к ней в соседнюю страну, не оценив как похорошела столица за последние пару лет.

Да сам я в Москву не стремлюсь. Разве что может в какой-нибудь Зеленоград и то если будет очень надо.

Но вот в плане применимости льготной ипотеки ситуация сильно не в пользу родных пенатов. Можно конечно говорить, что это потому что выбираю с инвестиционными целями. Но как бы при финансово-грамотном подходе и для себя надо выбирать что-то инвестиционно-привлекательное.

 

[SonOfKiyosaki]

Можно для примера взять Японию, да недвига там возможно дешевле чем в конце 80х, но при демографическом аде последние годы вряд

А Китай?

 

[Восьмая Марта]

Дело не в чужих словах, а в здравом смысле. Тем более, что и собственный опыт имеется на меньшем количестве. Это бизнес и в сказки про беспроблемную безналоговую сдачу 10 объектов вряд ли кто то поверит в этой ветке.

Понимаете, в чем тут дело) аренда - это не акции/унции, которые стоят одинаково (в моменте) что в Вологде, что в Питере)) разные локации, люди, квартиры, фильтры отбора)) тем более, что при масштабировании управление не усложняется, скорее, наоборот))
Верить/не верить - безусловно, выбор пользователя, навязать его или трудно или невозможно)) но такой задачи никто и не ставит)
Сказками лично я считаю Ваш пересказ, где арендодатель поехал менять душевую лейку. Это ж не коммуникации менять, а шайбу раскрутить/прикрутить новую) в моем мире у этой истории было бы два варианта развития событий:
1. Покупка лейки на маркетплейсе (бесплатно для арендатора) и её установка силами арендатора (бесплатно)
2. Покупка лейки на маркетплейсе (бесплатно для арендатора) и её установка силами сантехника (за счёт арендатора).

 

[denism7]

Можно для примера взять Японию, да недвига там возможно дешевле чем в конце 80х, но при демографическом аде последние годы вряд ли можно заметить какое-то снижение стоимости недвижимости в городах (в отдаленных районах да, деревни там вымирают бодрее чем у нас)

Насколько я слышал, там и в городах тоже падает в среднем, причем даже в долларах (где еще есть инфляция). Конечно в модных районах все неплохо, но это и у нас можно купить в полях, а через n лет там метро проклюнется или вовсе кусок области Москвой станет.

И потом цена ценой, а речь то про аренду. В Китае вон цены известно какие, а на стоимость аренды это влияет, мягко говоря, в очень ограниченном масштабе. Потому как аренда это реальный спрос, а продажа это хотелки мамкиных инвесторов, всякий разный черный нал и прочие интересные вещи, которые могут десятилетиями держать цены далекими от реальности.

 

[Kumiko]

Понимаете, в чем тут дело) аренда - это не акции/унции, которые стоят одинаково (в моменте) что в Вологде, что в Питере)) разные локации, люди, квартиры, фильтры отбора)) тем более, что при масштабировании управление не усложняется, скорее, наоборот))
Верить/не верить - безусловно, выбор пользователя, навязать его или трудно или невозможно)) но такой задачи никто и не ставит)
Сказками лично я считаю Ваш пересказ, где арендодатель поехал менять душевую лейку. Это ж не коммуникации менять, а шайбу раскрутить/прикрутить новую) в моем мире у этой истории было бы два варианта развития событий:
1. Покупка лейки на маркетплейсе (бесплатно для арендатора) и её установка силами арендатора (бесплатно)
2. Покупка лейки на маркетплейсе (бесплатно для арендатора) и её установка силами сантехника (за счёт арендатора).

Я думаю, что он ветку читает и отпишется про лейку. Это кто то из старожилов ветки про недвигу и он на этом форуме есть.
Установка лейки силами сантехника? О, боги!Ее надо было прикрутить.

 

[Восьмая Марта]

@Kumiko, тогда к Вам вопрос. Почему при наличии пустых квартир Вы их не сдавали? Брали как инвестиции? Наследство?

Беру в 5 утра такси и еду по адресам.

Вот этот момент удивил

 

[Восьмая Марта]

Установка лейки силами сантехника? О, боги!Ее надо было прикрутить.

Это и описано у меня в варианте 1 и 2. Варианта замены лично арендодателем там нет вообще))

 

[Kumiko]

Насколько я слышал, там и в городах тоже падает в среднем, причем даже в долларах (где еще есть инфляция). Конечно в модных районах все неплохо, но это и у нас можно купить в полях, а через n лет там метро проклюнется или вовсе кусок области Москвой станет.

И потом цена ценой, а речь то про аренду. В Китае вон цены известно какие, а на стоимость аренды это влияет, мягко говоря, в очень ограниченном масштабе. Потому как аренда это реальный спрос, а продажа это хотелки мамкиных инвесторов, всякий разный черный нал и прочие интересные вещи, которые могут десятилетиями держать цены далекими от реальности.

В Японии последние де ятилетия была дефляция. Ситуация только недавно изменилась. Там огромная проблема в том, что девушки не желают выполнять традиционные роли и уезжают в крупные города, где население более современно. Отсюда выходит, что местным парням не на ком жениться. Причем соотношение дикое. И это не специфика какого то одного острова, а всех островов.

 

[Kumiko]

@Kumiko, тогда к Вам вопрос. Почему при наличии пустых квартир Вы их не сдавали? Брали как инвестиции? Наследство?

Вот этот момент удивил

Чем? Тем, что я знаю чем может грозить периодически подтекающий полотенчик в одной квартире и чиненный несколько раз? Я человек ответственный, люблю порядок и мне не нужны проблемы с соседями. Карантин мимо вас что ли прошел, когда можно было только на машине по городу перемещаться?

 

[denism7]

В Японии последние де ятилетия была дефляция. Ситуация только недавно изменилась.

Погуглив, не вижу там десятилетий дефляции. Да, были отрезки длиною год-два, но в среднем это никак нельзя назвать дефляцией.

 

[Восьмая Марта]

Чем?

Повторить вопрос? Мне не сложно) почему квартиры пустовали? По какой причине не сдавали их?

Карантин мимо вас что ли прошел, когда можно было только на машине по городу перемещаться?

Только при наличии пропуска (штрих-кода)

 

[Kumiko]

Погуглив, не вижу там десятилетий дефляции. Да, были отрезки длиною год-два, но в среднем это никак нельзя назвать дефляцией.

Это общеизвестный факт. Там фондовый рынок не рос не пойми с какого года не смотря на то, что ставку втоптали в пол и активно практиковали колличественное смягчение.

 

[SonOfKiyosaki]

Достроенное жилье будет дешевле строящегося на 40-60% в 2026 году​

В Москве строящееся жилье дороже сданного почти в полтора раза. В сентябре средняя цена новостроек достигла 619,5 тыс. рублей за квадратный метр против 419,1 тыс. в домах, введенных после 2020 года, таким образом разница составляет 47,8%. Такой разрыв фиксируют и в других регионах страны. По данным Банка России во втором квартале по России первичка стоила 205 тыс. за кв/м, вторичка 128 тыс., то есть плюс 60%.

Субсидированные ипотечные программы формируют устойчивый спрос на первичном рынке недвижимости в России, а девелоперы удерживают высокие цены через низкую ставку для покупателя. Себестоимость строек растет и дает жесткий ценовой фундамент. За первое полугодие она прибавила 5,7%, и в июле в Москве оценивалась около 176,3 тыс. за кв/м. При этом объем запусков новых проектов снижается, что также поддерживает цены в строящихся комплексах. На вторичке такой поддержки нет, поэтому продавцы гибче и чаще идут на скидки.

По нашим прогнозам, такой разрыв сохранится до конца 2025 года и в 2026 при текущей государственной и денежно-кредитной политике ЦБ. Высокие риски для покупателей на этом фоне связаны с тем, что перепродать квартиру в новостройке без потерь будет сложнее, так как ликвидность вторички выше.

Медленный разворот вероятен только при двух условиях. Первое — это постепенное ужесточение правил субсидирования льготной ипотеки и смягчение ключевой ставки, что выровняет стоимость кредита между сегментами. И второе — это увеличение предложения при стабилизации себестоимости и росте запусков объемов строительства.

В нашем базовом сценарии на ближайшие месяцы разрыв так и сохранится около текущих 40–60% с локальными всплесками в премиальных локациях. Негативный для первички сценарий включает в себя слабый спрос и снятие части государственных субсидий, тогда скидки по сданным домам сократятся, а разрыв сузится.

отсюда

 

[Kumiko]

Повторить вопрос? Мне не сложно) почему квартиры пустовали? По какой причине не сдавали их?

Только при наличии пропуска (штрих-кода)

Вы вроде на старом форуме тоже присутствовали и постоянно участвовали в обсуждениях? Повторить как я вышла на сделку по люблинской квартире перед ковидом, успела забрать деньги и осталось только договор передачи подписать? Как оплачивала этим двум идиоткам покупашкам , которые сначала меня достали своим придумыванием новых и новых справок, а потом в карантин не верили. Я в красках все это на старом форуме описывала почти онлайн. Представляете как бы я бледно выглядела на передаче если б этот полотенчик потек? Тут не то что спать не захочешь после такого сна, тут вертолет захочешь вызвать.
Для Кости. И, да, рынок в ковид рухнул. И, да, я и в этот раз загнала на биржу средства от той квартиры.

 

[Восьмая Марта]

Вы вроде на старом форуме тоже присутствовали и постоянно участвовали в обсуждениях?

Нет

Повторить как я

Не нужно, Вы уже всё расписали. По этой квартире понятно - она была в продаже. А остальные?

Беру в 5 утра такси и еду по адресам. В одной смотрю что то ведерочко

На мой конкретный вопрос Вы уже третий раз уходите от ответа)

 

[konstantin2021]

Для Кости. И, да, рынок в ковид рухнул. И, да, я и в этот раз загнала на биржу средства от той квартиры.

Так никто и не спорит с вашим профессионализмом.
Вы на рынке уже кучу лет и понимаете его.
Я новичок.
И никогда бы не загнал сразу 20 млн. туда где я что-то не понимаю.

И таких как я большинство в этой ветке.