Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 4)

[SonOfKiyosaki]

Да, употребление терминов «реальная инфляция» и «номинальная инфляция» вполне допустимо, но важно понимать их различия и контекст, в котором они применяются.

1. Номинальная инфляция​

Это официально зафиксированный рост цен, который рассчитывается на основе индекса потребительских цен (ИПЦ) или дефлятора ВВП. Она отражает абсолютное изменение стоимости товаров и услуг без учета других экономических факторов.

Пример:
Если в 2023 году ИПЦ показал рост цен на 7%, это и есть номинальная инфляция.

2. Реальная инфляция​

Это скорректированный показатель, учитывающий влияние:

• Изменения доходов населения (если зарплаты не растут, инфляция "ощущается" сильнее).
• Курса валют (импортные товары могут резко дорожать при девальвации).
• Качества статистики (если в корзину ИПЦ входят удешевевшие товары, а люди покупают другие).
• Скрытого роста цен (уменьшение объема упаковки при той же цене – "шринкфляция").

Пример:
Если номинальная инфляция 7%, но зарплаты выросли только на 3%, реальная инфляция для потребителя составит примерно 4%.

Когда уместно использовать эти термины?​

• Номинальная инфляция – в официальных отчетах, макроэкономическом анализе.
• Реальная инфляция – при обсуждении покупательной способности граждан, скрытых процессов в экономике.

Важно: В некоторых странах разрыв между номинальной и реальной инфляцией значителен (например, при высокой долларизации экономики). В таких случаях реальная инфляция может быть ключевым индикатором.

 

[SonOfKiyosaki]

Хм... Какой Вы...самокритичный))) неожиданно...

Я никогда не утверждал что я умный и богатый, вообще-то.
И даже не коренной москвич.

 

[Supric]

Повторюсь: "такой умный, и небогатый". Этот термин вполне допустим. 21 век, всё проверяется в 2 клика, а вы "ржите" дальше.

Менеджер услышал очередные умные слова.
Не понимая их значения и смысла, попытался их использовать с умным видом.
Получилось как всегда нелепо.

 

[Восьмая Марта]

Я никогда не утверждал что я умный и богатый, вообще-то.
И даже не коренной москвич.

И даже не...москвич))

 

[Supric]

@SonOfKiyosaki, вы теперь компиляцию любого бреда, встреченного нейросетями на просторах интернета, будете за пруф выдавать?
У вас вообще критическое мышление присутствует в организме? Хотя бы в гомеопатических дозах?

 

[Supric]

И даже не...москвич))

- Но в паспорте же написано ...
- А бить будут не по паспорту, а по лицу.

 

[konstantin2021]

вы теперь компиляцию любого бреда, встреченного нейросетями на просторах интернета, будете за пруф выдавать?
У вас вообще критическое мышление присутствует в организме? Хотя бы в гомеопатических дозах?

Суприк!

Ну ёёё... моё...
Скучно пишете.
Соберитесь!

Вроде и слова красивые, и порядок слов в предложениях правильный...
Но всё не то...

Нельзя вот взять прочитать ваш пост, улыбнуться и подумать:
... Да-ааа... ну Суприк и пишет!!! Огонь...

На ум приходит только: ... опять тухляк какой-то...

Соберитесь! Вы же умеете красиво излагать!

 

[Supric]

@konstantin2021, пятница, а из собеседников снова только кошка, да?

 

[konstantin2021]

пятница, а из собеседников снова только кошка, да?

Моя кошка интереснее пишет чем Вы...

 

[Supric]

Кошка ... пишет

Ну, наверное, если что-нибудь изменяющее сознание употребить, то вполне возможно и такое

 

[konstantin2021]

Ну, наверное, если что-нибудь изменяющее сознание употребить, то вполне возможно и такое

Понимаю Вас.

В Туле маленькие зарплаты...
И Вы не можете себе это позволить..
Тем более на балконе это делать рискованно... Соседи участкового вызовут...

 

[Supric]

И Вы не можете себе это позволить..

Кстати, спасибо что напомнили, давно хотел уточнить, это сейчас фитнес-клубы настолько дорогие, что вы не можете себе их позволить и поэтому складируете металлолом в жилом помещении?

 

[SonOfKiyosaki]

Автор: Бабайкин

Переиграл всех? Или попал в ловушку?

Прочитал сегодня пост коллеги-инвестора. Парень явно неглупый, инвестирует, облигации любит.

И тут он решает: зачем копить ради накопления? Возьму-ка я ипотеку. Да не простую, а льготную — по семейной программе.

В июне 2024-го он делает финт ушами: покупает квартиру-новостройку.
Дата окончания строительства 2026-2027 годы.
Первоначальный взнос 9,1 млн. рублей своих денег. И 6 миллионов через ипотеку.

В мае 2024 покупает ОФЗ 26248. По цене около 85% от номинала. 4000 штук.

Купонами гасит ипотечный платеж в размере 35.000 рублей в месяц.

Деньги работают. Всё звучит логично, красиво, чуть ли не как гайд из телеграма по личным финансам. Но давайте включим режим «А если подумать?»

Почему эта схема — игра в жмурки с поездом:

1. Квартира в новостройке — это не актив, а обещание

Человек радуется покупке, как будто уже поставил тапочки в прихожей. Но реальность такова: он купил не квартиру, а обещание застройщика когда-нибудь её достроить. А если нет? Привет, суды. Привет, ипотека, которую всё равно надо платить. За воздух.

2. Купоны не вечны, и не гарантированы

ОФЗ — не касса взаимопомощи. Да, их считают надёжными. Но у нас уже бывали времена, когда даже государство говорило: «Извините, позже». 1998-й, ГКО, реструктуризация — ничего не напоминает? А пока купонов нет — ипотека капает. Придётся гасить из основного капитала.

Ипотека — это бухгалтер. А купоны — это художник. Первый требует деньги по графику. Второй может уйти в отпуск. Или забухать. Или вообще исчезнуть с горизонта.

В этом и кроется риск: обязательства железобетонные, а доходы — как повезет.

3. 9 миллионов — чтобы занять шесть?

Автор вложил 9,1 миллиона своих, чтобы... взять шесть в долг. При этом риски остались, а «жирная» подушка исчезла. Зачем так делать? Если инвестором движет страх и биологическая программа «свой угол», то лучше купить вторичку без кредитов. Если он спокоен как удав и всё просчитывает, то правильнее 15 лет арендовать, пока капитал растет. А тут полумера, кмк.

4. Ликвидность = свобода и путь к богатству. А тут этого нет

Недостроенная новостройка — это воздух, который быстро не продать. А ОФЗ — инструмент биржевой. Сегодня они стоят 85% от номинала, завтра — 110%.

Я в 2014 году ощутил это на собственной шкуре. Когда не смог продать несколько «живых» однушек у метро и скупить просевшие акции. Хотя мне было в разы легче это сделать, чем автору. Но не успел.

ВЫВОД
Схема красивая, спору нет. Особенно если рассказывать об этом на кухне с бокалом вина.

В моем понимании этот трюк очень опасен.

Автору кажется, что он всё просчитал. Но это не инвестиция, это попытка построить карточный домик из 15 переменных: купон, срок сдачи, ставка, рефинансирование, стоимость ОФЗ, ликвидность квартиры, геополитика, экономика.

Одна переменная обнулилась — всё развалилось.

А вы что думаете. Это ловушка или победа?

— Ловушка
— Победа

#ипотека #недвижимость #мысли

@pensiya35

 

[SonOfKiyosaki]

Не понимая их значения и смысла, попытался их использовать с умным видом.
Получилось как всегда нелепо.

Духотой и тоской веет, согласен в этом случае с Костей.
Офис на балконе, не богат, но за термины готов 5 постов написать.

 

[konstantin2021]

Кстати, спасибо что напомнили, давно хотел уточнить, это сейчас фитнес-клубы настолько дорогие, что вы не можете себе их позволить и поэтому складируете металлолом в жилом помещении?

Пытаетесь уколоть, но не получается.

Идея купить спортзал себе домой возникла у меня после того как я купил подряд два годовых абонемента, но прекращал ими пользоваться примерно через 6 месяцев после покупки из-за травм. И стоимость абонемента сгорала.

В 2011-12 г.г. абонементы в Москве стоили 50К на 13 месяцев.

Весь спортзал мне обошелся тогда ориентировочно в 100К.
Об этой покупке я никогда не жалею.

На нашем форуме большинство семейных людей с женами и детьми живут в стесненных жилищных условиях.

Эти люди не могут себе позволить купить спортзал домой.
Во-первых, супруга будет против, во-вторых, некуда его поставить.

Например, Вы пишете с балкона, у Вас даже для отдельного кабинета нет свободной комнаты, не говоря уже об отдельной комнате для спортзала.

 

[Supric]

Пытаетесь уколоть, но не получается.

Вы думаете мне правда интересно зачем вам спортзал в квартире?

Я вам просто подставил зеркало, чтобы у вас появился шанс увидеть свою же нелепость.

Например, Вы пишете с балкона

Разглядели?

 

[Supric]

Духотой и тоской веет

От ваших вбросов экзерсисов ваших любимых инфоцыган и компиляций модных нынче нейросетей из интернет-мусора.
У вас хоть одна своя, собственная мысль в голове есть?

Я вас знаю 8 лет, но не могу припомнить ни одной, а память у меня пока еще неплохая
Вы даже мечты свои у инфоцыган скопировали)))

 

[konstantin2021]

Я вам просто подставил зеркало,

Благодарю Вас, Суприк, за зеркало!
Подержите его, пожалуйста.
Я пока побреюсь...

 

[Pechatnik]

Пытаетесь уколоть, но не получается.

Идея купить спортзал себе домой возникла у меня после того как я купил подряд два годовых абонемента, но прекращал ими пользоваться примерно через 6 месяцев после покупки из-за травм. И стоимость абонемента сгорала.

В 2011-12 г.г. абонементы в Москве стоили 50К на 13 месяцев.

Весь спортзал мне обошелся тогда ориентировочно в 100К.
Об этой покупке я никогда не жалею.

На нашем форуме большинство семейных людей с женами и детьми живут в стесненных жилищных условиях.

Эти люди не могут себе позволить купить спортзал домой.
Во-первых, супруга будет против, во-вторых, некуда его поставить.

Например, Вы пишете с балкона, у Вас даже для отдельного кабинета нет свободной комнаты, не говоря уже об отдельной комнате для спортзала.

да шляпа все это про домашний спортзал, и дело не в жене даже или любовнице,которая против этой пыли, у вас нет просто стимула что то делать там, в зал вы приходите- и пытаетесь себе что то доказать, окружающим "что можете", особенно если там бегают по-моложе вас девочки с фигурами от которых обмен веществ повышается и даже может они на вас иногда смотрят, над вашими потугами и занятиями. 11 год- 50 тыс абонемент- неплохо неплохо))) да и как вы себе купите спортзал, что у вас там за площади? ну и еще главный стимул- покупка фитнеса- для меня это тоже стимул ходить- понимаю что купил, что для себя, что деньги потрачены- надо поднять себя и идти.. дома не работает. возможно вы из тех единиц" кому так лучше)

 

[Pechatnik]

а по мне все грамотно сделал, он на 4 ляма офз накупил, 212 тыс только купонов в полгода приходит, не парится, не раскидывает по банкам, застолбил ставку до 40 года, явно с головой товарищ