Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 25)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Supric]

Кошка ... пишет

Ну, наверное, если что-нибудь изменяющее сознание употребить, то вполне возможно и такое

 

[konstantin2021]

Ну, наверное, если что-нибудь изменяющее сознание употребить, то вполне возможно и такое

Понимаю Вас.

В Туле маленькие зарплаты...
И Вы не можете себе это позволить..
Тем более на балконе это делать рискованно... Соседи участкового вызовут...

 

[Supric]

И Вы не можете себе это позволить..

Кстати, спасибо что напомнили, давно хотел уточнить, это сейчас фитнес-клубы настолько дорогие, что вы не можете себе их позволить и поэтому складируете металлолом в жилом помещении?

 

[SonK]

Автор: Бабайкин

Переиграл всех? Или попал в ловушку?

Прочитал сегодня пост коллеги-инвестора. Парень явно неглупый, инвестирует, облигации любит.

И тут он решает: зачем копить ради накопления? Возьму-ка я ипотеку. Да не простую, а льготную — по семейной программе.

В июне 2024-го он делает финт ушами: покупает квартиру-новостройку.
Дата окончания строительства 2026-2027 годы.
Первоначальный взнос 9,1 млн. рублей своих денег. И 6 миллионов через ипотеку.

В мае 2024 покупает ОФЗ 26248. По цене около 85% от номинала. 4000 штук.

Купонами гасит ипотечный платеж в размере 35.000 рублей в месяц.

Деньги работают. Всё звучит логично, красиво, чуть ли не как гайд из телеграма по личным финансам. Но давайте включим режим «А если подумать?»

Почему эта схема — игра в жмурки с поездом:

1. Квартира в новостройке — это не актив, а обещание

Человек радуется покупке, как будто уже поставил тапочки в прихожей. Но реальность такова: он купил не квартиру, а обещание застройщика когда-нибудь её достроить. А если нет? Привет, суды. Привет, ипотека, которую всё равно надо платить. За воздух.

2. Купоны не вечны, и не гарантированы

ОФЗ — не касса взаимопомощи. Да, их считают надёжными. Но у нас уже бывали времена, когда даже государство говорило: «Извините, позже». 1998-й, ГКО, реструктуризация — ничего не напоминает? А пока купонов нет — ипотека капает. Придётся гасить из основного капитала.

Ипотека — это бухгалтер. А купоны — это художник. Первый требует деньги по графику. Второй может уйти в отпуск. Или забухать. Или вообще исчезнуть с горизонта.

В этом и кроется риск: обязательства железобетонные, а доходы — как повезет.

3. 9 миллионов — чтобы занять шесть?

Автор вложил 9,1 миллиона своих, чтобы... взять шесть в долг. При этом риски остались, а «жирная» подушка исчезла. Зачем так делать? Если инвестором движет страх и биологическая программа «свой угол», то лучше купить вторичку без кредитов. Если он спокоен как удав и всё просчитывает, то правильнее 15 лет арендовать, пока капитал растет. А тут полумера, кмк.

4. Ликвидность = свобода и путь к богатству. А тут этого нет

Недостроенная новостройка — это воздух, который быстро не продать. А ОФЗ — инструмент биржевой. Сегодня они стоят 85% от номинала, завтра — 110%.

Я в 2014 году ощутил это на собственной шкуре. Когда не смог продать несколько «живых» однушек у метро и скупить просевшие акции. Хотя мне было в разы легче это сделать, чем автору. Но не успел.

ВЫВОД
Схема красивая, спору нет. Особенно если рассказывать об этом на кухне с бокалом вина.

В моем понимании этот трюк очень опасен.

Автору кажется, что он всё просчитал. Но это не инвестиция, это попытка построить карточный домик из 15 переменных: купон, срок сдачи, ставка, рефинансирование, стоимость ОФЗ, ликвидность квартиры, геополитика, экономика.

Одна переменная обнулилась — всё развалилось.

А вы что думаете. Это ловушка или победа?

— Ловушка
— Победа

#ипотека #недвижимость #мысли

@pensiya35

 

[SonK]

Не понимая их значения и смысла, попытался их использовать с умным видом.
Получилось как всегда нелепо.

Духотой и тоской веет, согласен в этом случае с Костей.
Офис на балконе, не богат, но за термины готов 5 постов написать.

 

[konstantin2021]

Кстати, спасибо что напомнили, давно хотел уточнить, это сейчас фитнес-клубы настолько дорогие, что вы не можете себе их позволить и поэтому складируете металлолом в жилом помещении?

Пытаетесь уколоть, но не получается.

Идея купить спортзал себе домой возникла у меня после того как я купил подряд два годовых абонемента, но прекращал ими пользоваться примерно через 6 месяцев после покупки из-за травм. И стоимость абонемента сгорала.

В 2011-12 г.г. абонементы в Москве стоили 50К на 13 месяцев.

Весь спортзал мне обошелся тогда ориентировочно в 100К.
Об этой покупке я никогда не жалею.

На нашем форуме большинство семейных людей с женами и детьми живут в стесненных жилищных условиях.

Эти люди не могут себе позволить купить спортзал домой.
Во-первых, супруга будет против, во-вторых, некуда его поставить.

Например, Вы пишете с балкона, у Вас даже для отдельного кабинета нет свободной комнаты, не говоря уже об отдельной комнате для спортзала.

 

[Supric]

Пытаетесь уколоть, но не получается.

Вы думаете мне правда интересно зачем вам спортзал в квартире?

Я вам просто подставил зеркало, чтобы у вас появился шанс увидеть свою же нелепость.

Например, Вы пишете с балкона

Разглядели?

 

[Supric]

Духотой и тоской веет

От ваших вбросов экзерсисов ваших любимых инфоцыган и компиляций модных нынче нейросетей из интернет-мусора.
У вас хоть одна своя, собственная мысль в голове есть?

Я вас знаю 8 лет, но не могу припомнить ни одной, а память у меня пока еще неплохая
Вы даже мечты свои у инфоцыган скопировали)))

 

[konstantin2021]

Я вам просто подставил зеркало,

Благодарю Вас, Суприк, за зеркало!
Подержите его, пожалуйста.
Я пока побреюсь...

 

[Pechatnik]

Пытаетесь уколоть, но не получается.

Идея купить спортзал себе домой возникла у меня после того как я купил подряд два годовых абонемента, но прекращал ими пользоваться примерно через 6 месяцев после покупки из-за травм. И стоимость абонемента сгорала.

В 2011-12 г.г. абонементы в Москве стоили 50К на 13 месяцев.

Весь спортзал мне обошелся тогда ориентировочно в 100К.
Об этой покупке я никогда не жалею.

На нашем форуме большинство семейных людей с женами и детьми живут в стесненных жилищных условиях.

Эти люди не могут себе позволить купить спортзал домой.
Во-первых, супруга будет против, во-вторых, некуда его поставить.

Например, Вы пишете с балкона, у Вас даже для отдельного кабинета нет свободной комнаты, не говоря уже об отдельной комнате для спортзала.

да шляпа все это про домашний спортзал, и дело не в жене даже или любовнице,которая против этой пыли, у вас нет просто стимула что то делать там, в зал вы приходите- и пытаетесь себе что то доказать, окружающим "что можете", особенно если там бегают по-моложе вас девочки с фигурами от которых обмен веществ повышается и даже может они на вас иногда смотрят, над вашими потугами и занятиями. 11 год- 50 тыс абонемент- неплохо неплохо))) да и как вы себе купите спортзал, что у вас там за площади? ну и еще главный стимул- покупка фитнеса- для меня это тоже стимул ходить- понимаю что купил, что для себя, что деньги потрачены- надо поднять себя и идти.. дома не работает. возможно вы из тех единиц" кому так лучше)

 

[Pechatnik]

а по мне все грамотно сделал, он на 4 ляма офз накупил, 212 тыс только купонов в полгода приходит, не парится, не раскидывает по банкам, застолбил ставку до 40 года, явно с головой товарищ

 

[Struzhkin]

да шляпа все это про домашний спортзал, и дело не в жене даже или любовнице,которая против этой пыли, у вас нет просто стимула что то делать там, в зал вы приходите- и пытаетесь себе что то доказать, окружающим "что можете", особенно если там бегают по-моложе вас девочки с фигурами от которых обмен веществ повышается и даже может они на вас иногда смотрят, над вашими потугами и занятиями.

Типичное оправдание людей у которых нет внутреннего самоконтроля.
У меня есть "домашний" велосипед, уже много лет почти каждый день (если погода подходит) езжу на нём по парку.
Ну и с какого бы хрена мне покупать абонемент чтобы в зале а не на свежем воздухе велотренажёр крутить??

 

[Pechatnik]

Типичное оправдание людей у которых нет внутреннего самоконтроля.
У меня есть "домашний" велосипед, уже много лет почти каждый день (если погода подходит) езжу на нём по парку.
Ну и с какого бы хрена мне покупать абонемент чтобы в зале а не на свежем воздухе велотренажёр крутить??

"оправдание" если покупать и не ходить, а так крутите- кто мешает. я ж покупаю и хожу- вернее даже не покупаю- а пользуюсь благами одного банка))), велики тоже денег стоят, все сейчас стоит денег) плюс не каждому нравится ездить. у каждого свой фетиш. кто то крутит, кто то квартиры покупает пачками, у кого то женщин на каждый день по рестикам водить

 

[Supric]

а по мне все грамотно сделал, он на 4 ляма офз накупил, 212 тыс только купонов в полгода приходит, не парится, не раскидывает по банкам, застолбил ставку до 40 года, явно с головой товарищ

Самое смешное, в этой теме год назад уже разбирались, рассчитывались и обсуждались именно такие варианты, аналогичные описанному
https://hranidengi.com/threads/inve...-pozdno-ili-nikogda-ne-pozdno.318/post-117935
это на самом деле просто фиксация дисконта стоимости хаты для льготного ипотечника, если он не ждет в дальнейшем роста доходностей облигаций и готов зафиксировать текущий уровень.

В какой момент фиксировать, какую долю долга и уровень дисконта - все равно решает сам инвестор.

Просто тот кто притащил сюда парой постов выше очередной высер своего любимого инфоцыгана, в принципе ничего не понял из той матчасти что там написана, кроме общих фраз самого инфоцыгана для своей паствы. Но это для него обчное дело.

 

[юный корейко1]

а по мне все грамотно сделал, он на 4 ляма офз накупил, 212 тыс только купонов в полгода приходит, не парится, не раскидывает по банкам, застолбил ставку до 40 года, явно с головой товарищ

Не забывайте в какой стране живем, у нас правила игры меняются во время этой игры))

 

[Pechatnik]

Не забывайте в какой стране живем, у нас правила игры меняются во время этой игры))

это надо закладывать везде) беспорно что никто не застрахован ни от чего. но и в банк если он отнес бы котлетку- уже искал и бегал бы куда ее переложить сейчас или кусал бы руки что вклад 18 а у других почему 23-24- если он влез в эту историю.

 

[SonK]

покупка фитнеса- для меня это тоже стимул ходить- понимаю что купил, что для себя, что деньги потрачены- надо поднять себя и идти.. дома не работает. возможно вы из тех единиц" кому так лучше)

Ну я вот во дворе занимаюсь, благо инфра в ЖК позволяет. В любую погоду, круглогодично. И всё замечательно. Дополнил конструкции во дворе утяжелением и резиной специальной. Вопрос не в зале и деньгах, вопрос в желании. Кто готов и может - и без зала нормально будет заниматься.

 

[SonK]

а по мне все грамотно сделал, он на 4 ляма офз накупил, 212 тыс только купонов в полгода приходит, не парится, не раскидывает по банкам, застолбил ставку до 40 года, явно с головой товарищ

Ну автор там нормально всё разложил. Риски велики.

 

[SonK]

Вы даже мечты свои у инфоцыган скопировали)))

У вас все и вокргу "одни инфоцыгане". Тут и обсуждать нечего, но это ваша проблема. Напомню только - "синтез не возможен без анализа". А учёт мнения экспертов различных, и есть элемент анализа.

 

[Supric]

Напомню только - "синтез не возможен без анализа".

Менеджеры, употребляя слова, смысл которых им не понятен, успешно доказали обратное

Да и технически ничего не мешает синтезировать случайным образом. Да, конечно, получится что-то хаотично-бессмысленное, вроде "реальной инфляции" или "переплаты по кредиту", но сама техническая возможность хаотичного синтеза вроде ни у кого не может вызывать вопросов.