Основные выводы из видео «В Москве побит рекорд по количеству ипотечных сделок. Но всё ли хорошо на рынке недвижимости?» (РБК Инвестиции, 4 июня 2025)
1. Рекордное количество ипотечных сделок в Москве
В Москве зафиксирован исторический максимум по количеству ипотечных сделок, что связано прежде всего с широким использованием льготной ипотеки и постепенным перетоком части сбережений с депозитов на рынок жилья.
2. Рынок новостроек поддерживается в основном за счёт господдержки
Основной драйвер активности на рынке новостроек — государственные программы льготной ипотеки. Эксперты называют ситуацию «сюрреалистической» и предупреждают: рынок новостроек может «посыпаться как пирамида», если господдержка будет свернута.
3. Инвестиции в жильё становятся всё менее привлекательными
Из-за высокого спреда между ценами покупки и продажи (особенно между первичным и вторичным рынком) классические инвестиции в жильё теряют смысл. Квартиру можно купить по одной цене, а продать — зачастую на 20% дешевле. Это делает инвестиции в новостройки схожими с покупкой нового автомобиля: сразу после покупки стоимость падает.
4. Доходность депозитов всё ещё выше, чем у недвижимости
Пока ключевая ставка и доходность по депозитам остаются высокими (психологически важный уровень — 10% годовых), массового перетока денег из банков в недвижимость не происходит. Только при снижении ставок по депозитам ниже 10% возможен новый бум на рынке жилья.
5. Рост цен в основном в дешёвом сегменте
Цены на жильё в Москве и России в целом растут в основном в эконом-классе. В дорогом сегменте и бизнес-классе наблюдается стагнация или даже снижение цен, а элитная недвижимость стала «убежищем» для крупных капиталов, которые раньше выводились за рубеж.
6. Коммерческая недвижимость — альтернатива для инвесторов
Пример из видео: инвестор смог заработать более 20% за 4 месяца на перепродаже нежилого помещения. Однако это требует активного участия, компетенций и времени — такие операции больше похожи на работу, чем на пассивные инвестиции.
7. Прогнозы и риски
Девелоперы и эксперты ожидают ухудшения ситуации на рынке строительства, снижение рентабельности и сокращение объёмов нового строительства в ближайший год. Прогноз по ценам на III квартал — стагнация или незначительный рост в отдельных сегментах.
«На сегодняшний момент новостройки, в которые много лет инвестировали, превратились фактически в рынок новых автомобилей: купил — и сразу потерял в цене. Это лишает смысла инвестиций в жильё как пассивного актива».
Вывод:
Рынок недвижимости сейчас крайне неоднороден и нестабилен. Инвестиции в жильё становятся всё менее привлекательными из-за высоких спредов и рисков, а поддержка рынка во многом держится на государственных программах. Для частных инвесторов более интересной может быть коммерческая недвижимость, но она требует активного вовлечения и профессионализма.
