Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 7)

[N@dya]

последние 2-3 недели они у меня вообще бесплатно жили

А зачем бесплатные люди в квартире? Без них проще прибраться и сделать товарный вид. Или они вместо Вас показывали?

 

[pomnju]

А зачем бесплатные люди в квартире?

В словарь! Я думала, бесплатные в квартире только тараканы и грызуны

 

[N@dya]

Когда просматриваешь фоточки квартир при поиске вторички, вот такие аляпистые холодильники удешевляют вид квартиры имхо.

Какая разница при покупке квартиры, как выглядит холодильник прежних владельцев? Это какой-то показатель качества квартиры? Его ж всё равно вывезут вместе с остальным барахлом вещами

 

[UnembossedName]

Какая разница при покупке квартиры, как выглядит холодильник прежних владельцев? Это какой-то показатель качества квартиры? Его ж всё равно вывезут вместе с остальным барахлом вещами

По факту разницы никакой.
Но от фоточки в объявлениях очень часто зависит, свайпнут предложение или кликнут.

Кто-то не будет такой фигней заниматься, но зачем искусственно сокращать спрос?

Что касается просмотров.
У меня например очень плохо с воображением. Мне тяжело визуализировать, как будет, если здесь вот так сделать, а не так. Возможно это проблема только таких как я людей с тройкой по рисованию в школе, и нас очень мало.

 

[Shtunoff]

Я думала, бесплатные в квартире только тараканы и грызуны

Когда я продавал, я снизил арендаторам цену. А последние 2-3 недели они у меня вообще бесплатно жили, когда показы шли полным ходом и мы были близки к сделке.

Показы шли полным ходом, новых арендаторов уже не найти, а старые скорее всего давно жили и были культурными людьми, с которыми сложились хорошие отношения и скорее всего содействовали в "показах", да и может у человека "большое сердце")) Ну вы же понимаете, что он далеко не глупый человек, что бы бесплатно давать людям квартиру.

 

[Supric]

И ребалансировку классов активов проводить совсем не нужно, если вдруг квартирку снял залетный арендатор.

Понимаю, что это все от вашего невежества в инвестиционных вопросах, поэтому могу немного уделить вам времени рассказать о ребалансировках. Не из гугла, не будем опускаться в куку21век, своими словами расскажу как смогу, форумчане поправят если что.

Ребалансировка портфеля - устранение ценового перекоса в компонентах портфеля, который образовывается из-за разного изменения цены разных компонент портфеля с течением времени, и возвращение долей портфеля к исходным/желаемым. В этом определении однако не говорится ни о том в какой момент это нужно делать, ни о том каким образом это делать, ни о том как инвестор с течением времени может пересматривать желаемые доли. Эти все вопросы каждый инвестор решает самостоятельно, тем способом, который считает для себя оптимальным и который не вызывает у него психологического дискомфорта.

Т.н. "классическая принудительная ребалансировка" наиболее активно используется в пассивных подходах к инвестированию, и в управлении многими фондами. С фондами понятно, у многих из них (наверное даже у большинства) параметры управления жестко прописаны в документах, и они обязаны жестко их придерживаться. В случае частного инвестора, при применении такого подхода, заранее определяют периодичность ребалансировок, и именно в указанную дату жестко выравнивает доли активов в портфеле, продавая не глядя по текущим то что подорожало и покупая не глядя по текущим то что подешевело. Любители пассивного инвестирования провели много исследований, подтверждающих, что такой формальный подход на исторических данных, да еще и совместно с индексным инвестированием, позволяет точно настраивать и поддерживать в портфеле приемлемый риск и ожидаемую доходность, что и считают главным плюсом.

Но многим такой подход может показаться некомфортным чисто психологически, и в обмен на точную настройку параметров риск/доходность они готовы отклоняться в ту или иную сторону, придерживаясь общего направления. Например, после того как я некоторое время пытался практиковать классическую ребалансировку, я понял что меня угнетает срочная продажа актива по любой доступной цене, просто потому что его цена превысила какой-то лимит или наступила "дата ребалансировки". Как оказалось, я не одинок в этом:

Спойлер

Кстати, вот на этом инциденте очень хорошо видно насколько иррациональными и вредными для клиентов (сорри всем мейнстримным финансистам) являются требования и стандарты по «ребалансировке» портфелей, когда акции продаются исключительно из-за того что их стоимость превысила какой-то искусственно выбранный процент от портфеля, без какой-либо логики или каких-либо изменений в фундаментальных параметрах самих компаний. В других сферах экономической деятельности тех, кто продают (по любой доступной цене и прямо срочно) какие-то активы без каких-либо фундаментальных причин, заслуженно считаются странными тупицами, но в мейнстримных финансах — это «лучшие практики». Окей, не будем осуждать тех, кто распродают хорошие активы, роняя тапки и «роняя» (в том числе против себя) цены соответствующих бумаг — в конце концов, так же как и на других рынках (подумайте о квартирах, машинах, хорошем антиквариате…), когда кто-то срочно что-то продаёт по любой цене — это хорошо для тех, у кого есть деньги и нет проблем с головой (или требованиями уставных документов по менеджменту портфеля).

@UnembossedName, скорее всего, будет с этим не согласен, он насколько я знаю придерживается именно классического подхода в ликвидных портфелях, но это личный выбор каждого, его вроде все устраивает.

Поэтому для ребалансировки, чтобы себя не мучить "классикой", можно самому гибко выбирать подходящее время и подходящий способ. То есть перекос долей в портфеле, требующий ребалансировки - причина, сигнал к действию. А какие именно действия и каким образом и когда осуществлять - каждый решает сам. Сейчас например драгмет за лимиты вышел из-за роста цен, но я решил с ним пока ничего не делать. Возможно я об этом потом пожалею, и я это учитываю, но сейчас лично мне так комфортнее. Причина для продажи есть, но недостаточно веская при моем подходе.

Еще один момент, в цитате под спойлером явно указано:

Спойлер

без какой-либо логики или каких-либо изменений в фундаментальных параметрах самих компаний.

Как думаете, наличие/отсутствие арендного потока - это важный фундаментальный параметр инвестиционной квартиры или не очень? На мой взгляд - важный, поэтому продажа квартиры при наличии арендаторов и отсутствии - явно две большие разницы.

Ну и самое главное, вы так пишете свою фразу, как будто это что-то плохое. На самом деле было три попытки продажи: первая - сорвавшийся выкуп арендаторами, вторая - после почти 9 месяцев простоя, одновременно с арендой, и озвученным заездом "залетного" арендатора, и третья, успешная - после съезда "залетного" арендатора, больше в аренду не выставлялась, т.к. цены ушли еще выше и уже требовался ремонт, в который вкладываться не хотелось. В итоге эта задержка позволила продать на 35% дороже, чем в первую попытку, и получить еще 10% сверху арендными платежами. Вышло неплохо даже с учетом инфляции, по сравнению с тем, как если б скидывал сразу не глядя.

 

[SonOfKiyosaki]

А зачем бесплатные люди в квартире? Без них проще прибраться и сделать товарный вид. Или они вместо Вас показывали?

Вместо меня конечно. Я жил тогда в Москве уже 3 года как.
У меня была там "старшая студентка" - она всё организовывала.

 

[SonOfKiyosaki]

ам времени рассказать о ребалансировках. Не из гугла, не будем опускаться в куку21век, своими словами расскажу как смогу, форумчане поправят если что.

Всё это ерунда. Послушайте Бабайкина, почитайте исследования - главный принцип - "Надо инвестировать регулярно". Упарываться в эти отчёты компаний, и пр. пытаясь что-то вычислить бестолку. Особенно если сидеть целыми днями и выгадывать. Это если мы по долям компаний смотрим. Надо просто более-менее стараться диверсифицироваться, зарабатывать деньги за пределами рынка, чтобы было что вкладывать - и действовать регулярно. По классами активам - верхнеуровнево доли соблюдать и всё.

Тем более если БПИФы юзать, там за то, чтобы думали др. вы платите комиссиями фонду.

 

[Supric]

@SonOfKiyosaki, я в курсе что у вас всегда под рукой есть универсальные советы в любой области от инфоцыган "как правильно жить", но мне они не требуются по причине наличия собственной головы. Спасибо за участие.

Остальные небезголовые люди, уверен, тоже смогут самостоятельно решить что, когда и как им делать)))

 

[N@dya]

У меня была там "старшая студентка" - она всё организовывала.

Тогда это не совсем бесплатное проживание, скорее совсем не бесплатное

 

[Марга7]

Ну и самое главное, вы так пишете свою фразу, как будто это что-то плохое. На самом деле было три попытки продажи: первая - сорвавшийся выкуп арендаторами, вторая - после почти 9 месяцев простоя, одновременно с арендой, и озвученным заездом "залетного" арендатора, и третья, успешная - после съезда "залетного" арендатора, больше в аренду не выставлялась, т.к. цены ушли еще выше и уже требовался ремонт, в который вкладываться не хотелось. В итоге эта задержка позволила продать на 35% дороже, чем в первую попытку, и получить еще 10% сверху арендными платежами. Вышло неплохо даже с учетом инфляции, по сравнению с тем, как если б скидывал сразу не глядя.

Вот этого теоретики не хотят видеть даже в упор,просто удивительно!Всем им мерещится,что квартира-это прямо груз какой-то на шее, который нужно как можно скорее скинуть,прямо серьезно пишут про налог копеечный,про коммунальные платежи,ну как же так,взрослые же люди!Я когда хотела продать квартиру после отъезда хороших арендаторов из-за их развода,сразу везде в объявлениях указала необходимые условия-показ 2 раза в неделю,срок освобождения 14 дней и прочее,у меня была целая толпа желающих.Я выбрала приличную семью с ребенком,они прекрасно прожили у меня 8 месяцев,счастливы были платить на 20 процентов меньше(а для нас не принципиально было, мне ездить не хотелось туда)показывали нормально ,я по видеосвязи частенько присутствовала при этом.Уступать мы не собирались,сейчас сдаем ее дороже,все хорошо!А брат мой продал три года назад квартиру с арендатором,он до сих пор там живет и исправно платит другим хозяевам.И другую квартиру так же продали-ну не ездить же мне самой в далекие дали на показы?Почему-то все забывают об арендных платежах и об инфляции и у всех покупателей в голове образ продавца-бедняжки,которому прямо срочно на еду и водку нужны деньги,и все тут.Смешно.

 

[awpolkut]

Марат Хуснуллин, вице-премьер РФ:

«Пока инфляция не охладится, ипотека развиваться, дополнительными мерами стимулироваться со стороны государства пока не будет (https://realty.ria.ru/20241023/ipoteka-1979505899.html).

Инфляция в строительстве выше, чем по стране. Мы сейчас подождем, что будет с инфляцией. Мы очень подробно эту ситуацию смотрим.

Как только инфляция пойдет на спад, мы будем выходить в правительство с дополнительными мерами по поддержке ипотеки. Возможно, это будет улучшение ситуации по льготной». #Хуснуллин

@rusipoteka

Иначе говоря, снижения цен на недвижку не предвидится. И об этом прямо говорят правительственные чинуши. Люди-"вторая нефть"

 

[SonOfKiyosaki]

Остальные небезголовые люди, уверен, тоже смогут самостоятельно решить что, когда и как им делать)))

Вот и не пишите тут простыней, сами решат.

 

[N@dya]

Вот и не пишите тут простыней,

Может и всяких бабайкиных-самурайкиных тоже не постить и не рекламировать? Кому они интересны - найдут инфу без рекламы

 

[Supric]

Вот и не пишите тут простыней, сами решат.

Собственно об этом в той простыне и говорится - нет правильных и неправильных подходов, есть те, которые подходят конкретному человеку в конкретной ситуации
Потому что исходный упрек мистера теоретика, в ответ на который появилась простыня, и состоял в том, что я якобы неправильно сделал ребалансировку.

 

[Марга7]

Может и всяких бабайкиных-самурайкиных тоже не постить и не рекламировать? Кому они интересны - найдут инфу без рекламы

Да,вот это реально мусор и пакость

 

[developer]

Почему-то все забывают об арендных платежах и об инфляции и у всех покупателей в голове образ продавца-бедняжки,которому прямо срочно на еду и водку нужны деньги,и все тут.Смешно.

Проблема многих владельцев квартир в том, что они считать не умеют и анализировать прошлые данные.
Квартира такой же актив, который периодически дорожает и дешевеет.
Более того цены на квартиры очень инерционные, т.е. дешевеет, то не на 1 месяц, а на долго - может на год, на два и т.п.
С 2000х мы наблюдали как минимум два цикла удешевления квартир.
В итоге есть продавцы, которые хотят продать и они продают по текущей цене.
А есть те которые хотят попродавать, те и арендаторов загонят и торговаться не будут. При покупке такие отсеиваются сразу, чтобы время свое не терять.

 

[developer]

(а для нас не принципиально было, мне ездить не хотелось туда)показывали нормально ,я по видеосвязи частенько присутствовала при этом.

Да и добавить, покупка квартиры это не только просмотр, но и серьезный разговор с хозяваеми, чтобы понять их адекватность, понять "родословную" квартиры, коридоры торга и т.д. и т.п. Это все не решается по видеосвязи.
Да даже б/у авто, которое на порядок ниже по стоимости покупают лично, с проверкой на сто.

 

[Марга7]

Да и добавить, покупка квартиры это не только просмотр, но и серьезный разговор с хозяваеми, чтобы понять их адекватность, понять "родословную" квартиры, коридоры торга и т.д. и т.п. Это все не решается по видеосвязи.
Да даже б/у авто, которое на порядок ниже по стоимости покупают лично, с проверкой на сто.

Не-а, в Москве не так.Ну,при моих просмотрах и покупках практически никогда не бывало хозяев квартиры при первом просмотре.Но мы всего-навсего 5 квартир за последние годы купили на вторичке.

 

[SonOfKiyosaki]

Может и всяких бабайкиных-самурайкиных тоже не постить и не рекламировать? Кому они интересны - найдут инфу без рекламы

Да понятно, все "инфоцыгы" и вообще! Зато местные кто тут простыни расписывает - конечно же супер-эксперты! Кто бы сомневался.