Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 11)

[SonOfKiyosaki]

Мне вот интересно, а вам премия за управление капает? Или чисто по-родственному за так горбатитесь управляющим?

 

[excell1]

Кто нибудь понимает логику риелтора, который ставит метраж 47 кв. При том что на планировке от застройщика ясно видно 44,9 кв))

По выписке ЕГРН будет еще ниже.

https://www.avito.ru/izhevsk/kvartiry/1-k._kvartira_47_m_2328_et._3684657891

Самое прикольное, что по этой цене я готов взять, но завышение метража делает такую сделку заведомо недобросовестной.

Я, при любом выявлении обмана стараюсь не связываться ибо если уж кидают по мелочи, кинуть по крупному сам бог велел)

Вот и сидит такой продавец ждет своего лоха, вот только с отменой льготной ипотеки мамонтов на всех не хватает.

 

[A•U]

Кто нибудь понимает логику риелтора, который ставит метраж 47 кв. При том что на планировке от застройщика ясно видно 44,9 кв))
По выписке ЕГРН будет еще ниже.

Наслушались каких нибудь коучей, самое главное чтоб клюнул.
Тоже не понимаю, противно.

 

[serge3000ss]

Кто нибудь понимает логику риелтора, который ставит метраж 47 кв. При том что на планировке от застройщика ясно видно 44,9 кв))

Не допускаете банальную человеческую ошибку?

 

[excell1]

Не допускаете банальную человеческую ошибку?

Почему то ошибка всегда в сторону завышения.

Ни разу не было такого, чтобы я пришел на просмотр, а в ЕГРН метраж больше.

Там 1 рисунок план от застройщика, где указан метраж.

В целом судя по истории этой квартиры на циане они продают уже 2 месяца, можно было исправить ошибку.

Обычно, аргументируют завышение включением балкона (без коэффициента) и общей площадки у входа (которая соседям точно не нужна).

 

[Supric]

Кто нибудь понимает логику риелтора, который ставит метраж 47 кв. При том что на планировке от застройщика ясно видно 44,9 кв))

Некоторые сортируют объявления по цене за кв.м.
Под них такой финт.

 

[A•U]

Не допускаете банальную человеческую ошибку?

Например, я в неё(ошибку) не верю.
У нас продают дома, участки. Смотришь по карте, звонишь продавцу, оказывается всё это в другом месте, дальше, в глуши, ни интересней...
Сдают квартиры, а их уже нет, а объявления потом так же месяцами висят...
Ни разу не было, чтоб предложение в реале было более выгодным, чем в объявлении

 

[Supric]

У знакомого альтернатива прошла и фактически завершилась. В итоге правда дом под свои требования в нужной локации он не нашел, проданы 2 2к и куплена 4к. Все сделки строго последовательно, с минимальным торгом в обе стороны (на 4к скинули сотку) и вся эта цепочка уложилась ровно в 2 месяца.

Итого 1 альтернатива = 3 сделки.

Привет всем тем кто говорил что "рынок встанет, продажи остановятся, риэлторы пойдут на теплотрассу".

 

[excell1]

Привет всем тем кто говорил что "рынок встанет, продажи остановятся, риэлторы пойдут на теплотрассу".

1. По неликвиду сейчас цены падают, это факт.
Вот например минус 400 тыс, там мат капитал https://www.avito.ru/izhevsk/kvartiry/1-k._kvartira_318_m_617_et._4357589531

2. По ликвидным квартирам торга нет.

В итоге - тот кто говорит, что цены падают смотрит неликвид, тот кто говорит про бешеный спрос - продает ликвидный вариант.
Глупо рассуждать о рынке. как о чем то однородном.

3. Снижение цены стоит учитывать с учетом себестоимости (ставки вклада).
Номинально в рублях цена редко падает, но с учетом себестоимости квартиры сейчас отдают дешево.
Я ориентируюсь на цену в 92 тыс за кв, что равно цене 79 тыс год назад.

 

[Supric]

Глупо рассуждать о рынке. как о чем то однородном.

Да, я именно об этом. Не все упиралось в льготную ипотеку. И свято место пусто не бывает.

3. Снижение цены стоит учитывать с учетом себестоимости (ставки вклада).
Номинально в рублях цена редко падает, но с учетом себестоимости квартиры сейчас отдают дешево.

Это уже ваше (и мое) когнитивное искажение.
Вы рассматриваете недвигу просто как позицию в инвест портфеле.
А подавляющее большинство рассматривает только потребительские качества - место где они собираются с удовольствием и комфортом долго жить, никакие ставки их не интересуют.

 

[UnembossedName]

Да, я именно об этом. Не все упиралось в льготную ипотеку. И свято место пусто не бывает.


Это уже ваше (и мое) когнитивное искажение.
Вы рассматриваете недвигу просто как позицию в инвест портфеле.
А подавляющее большинство рассматривает только потребительские качества - место где они собираются с удовольствием и комфортом долго жить, никакие ставки их не интересуют.

Тут речь все о том же. Продавец недвижимости не снижая цену может потерять больше из-за высокой стоимости денег сейчас.

Потребительские качества у покупателя.

 

[Supric]

@UnembossedName, это возникает только в случае выхода в кеш из инвестпозиции.
В случае альтернативы этот вопрос вообще неактуален.

 

[UnembossedName]

@UnembossedName, это возникает только в случае выхода в кеш из инвестпозиции.
В случае альтернативы этот вопрос вообще неактуален.

Если речь об обмене то да, скорее неактуален.
Хотя косвенно может быть, но это в целом неважно.

 

[Supric]

@UnembossedName, с просто июля толкаю мысль, что местные удешевляторы "никогда такого не было и опять что-то упустили" в контексте сворачивания льготной ипотеки - альтернативные сделки это не такой уж и маленький объем рынка, при этом цепочки не требуют привлекать много денег со стороны и вполне себе держат цены, сделки-то идут. Пока внешние деньги дорогие это вполне поддержит рынок.

 

[Matilda]

@Supric, Я полагаю, что 2 2к должны стоить дороже, чем 1 4К. А 4К дешевле, чем хороший дом.
Напрашивается вывод, что двушки были проданы дешево. Они скорее всего покупались не по альтернату, а за нал или ипотеку. И цена на них сразу была установлена невысокой.

 

[Matilda]

2. По ликвидным квартирам торга нет.

Как отделить неликвид от ликвида, если продается и то и другое?

 

[Supric]

@Matilda, нет, двушки продавались не по низу рынка, +15-20% от низа. Потому я и сам удивлен. Хотя конечно после того как сделка завершается, продавца часто мучают сомнения "а что если я продешевил"?

 

[excell1]

@UnembossedName, с просто июля толкаю мысль, что местные удешевляторы "никогда такого не было и опять что-то упустили" в контексте сворачивания льготной ипотеки - альтернативные сделки это не такой уж и маленький объем рынка, при этом цепочки не требуют привлекать много денег со стороны и вполне себе держат цены, сделки-то идут. Пока внешние деньги дорогие это вполне поддержит рынок.

1. Тема называется "инвестиции в недвижимость".

2. Альтернатива, в большинстве случае это заведомые проблемы, т.к часто оказывается что продавцы даже не начинали искать вариант себе и живут в мечтах.

Как отделить неликвид от ликвида, если продается и то и другое?

Срок экспозиции и локация.
Граница в сущности размыта.

Пример, в одном местном ТЦ сделали производство дронов, спрос на квартиры резко упал. По факту неликвид, но после окончания СВО спрос на этот район снова вырастет.

Ликвидный вариант с позиции инвестора вполне может быть неликвидным с позиции покупателя для жизни.

Пример - предчистовая отделка на вторичке.