Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 2)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Makaveli]

А если без шуток, то вероятность снижения цен вроде как не нулевая и логичная с такими ставками по ипе. А может кто-нибудь без троллинга в рамках темы написать своё мнение, будут цены снижаться или нет?
Просто ситуация такая. Акции, это не моё однозначно. Вклады, это конечно очень хорошо, но вечно в них сидеть мне тоже не по душе. Прикупить недвижку, по крайней мере раньше для меня было единственным способом загнать деньги, если скопятся на долгосрок. И вот прям чувствую что приближается время, когда я об этом снова задумаюсь

Ну и собственно у себя в регионе вроде мне лишние квадратные метры уже ни к чему (я ж не коллекционирую квартиры). Может замахнутся и взять в Москве? Лишним она вроде точно не будет. Есть такие отчаянные, кто из региона покупает в столице квартиры, вот просто чтобы загнать деньги в долгосрок? Ну например 10-15 млн. достаточная сумма для такого действия? Как бы вы оценили такую, назовем её - инвестицию? ))

 

[SonOfKiyosaki]

Я согласен с вами, у нескольких разных аналитиков звучит прогноз до -40% падение на горизонте 6 месяцев. Я бы на вашем месте подождал, и рассмотрел всё таки др. инструменты, хотя бы вник в них. Зарывать 15-20 млн в квартиру в Мск, ну идея хорошая если у вас есть 50-100 млн в др активах

 

[Makaveli]

Зарывать 15-20 млн в квартиру в Мск, ну идея хорошая если у вас есть 50-100 млн в др активах

Ну 20 это немного больше той суммы что я озвучил. А более скромные 10 млн. совсем не достаточны для этого?
Тему не раскурил, но вроде встречал подобные предложения на Авито. Такое вообще бывает или это объявления с нюансами?
Ну например кирпичные пятиэтажки, 2 комнаты 45 метров? Есть у подобных квартир какой-то потенциал?

 

[Восьмая Марта]

Может замахнутся и взять в Москве? Лишним она вроде точно не будет

После 10 лет регистрации будет московская пенсия)

 

[Makaveli]

После 10 лет регистрации будет московская пенсия)

Это знаем))
Да и семья есть, мало ли кого туда унесёт.

 

[SonOfKiyosaki]

После 10 лет регистрации будет московская пенсия)

Я могу ошибаться, но ещё и надо поработать в компании зарегистрированной в Мск эти 10 лет.

За 10 млн, это однушка-сиудия за МКАД вероятно, или убитые бабшатники. Короче, я бы понаблюдал 1-2 квартала.

 

[Supric]

А может кто-нибудь без троллинга в рамках темы написать своё мнение, будут цены снижаться или нет?

Прикупить недвижку, по крайней мере раньше для меня было единственным способом загнать деньги, если скопятся на долгосрок.

Как думаете, вы такой один в России? Есть довольно солидная группа населения которая мыслит примерно так же про бетон как "единственный способ" (и наверное ждет удешевления).

Если взять два сценария:
- при росте реальной ощущаемой инфляции выше ставок по депозитам (все дорожает, быстрее спасти деньги)
- при снижении официальной инфляции (ставки пойдут вниз, выхлоп с вкладов уменьшится, деньги со вкладов пойдут ... куда? плюс при снижении ставок повысится привлекательность коммерческой ипотеки)
то этих двух сценариях номинального удешевления не просматривается.

Может некоторое время наблюдаться удешевление в реальном выражении (по сравнению с инфляцией).

Снижение может быть чисто формальным, как любители удешевления любили брать за основу задерг мая 2022 и от него рассчитывать дальнейшее "снижение". Наверное, логически, должно быть понятно, что для реальных сделок с конкретными объектами толку от этого "снижения" было немного.

На самом деле в долгосрочных инвестициях нет ничего глупее чем ловить дно для покупки и вершину для продажи. Это чисто спекулятивный подход, с долгосроком он плохо совмещается. Если вы решили что доля вкладов сейчас стала выше желаемой и надо переложиться в недвигу - нужно перекладываться без оглядки на графики и новости (хотя психологически это очень тяжело).

Лишним она вроде точно не будет.

Это сам по себе очень плохой критерий для выбора инвестиционного актива)

Это будет либо отрицательный денежный поток закрытой на ключ квартиры в виде коммуналки (это будет скорее всего на вас давить, психологически, лично я вытерпел простой новостройки в течение 5 лет, потом таки занялся ремонтом и затем арендой), либо необходимость личного присутствия для решения вопросов с ремонтом/арендой.

Да и семья есть, мало ли кого туда унесёт.

Проще решить этот вопрос, направив деньги от аренды своих квартир в регионе на прямую финансовую помощь, либо на аренду в Мск в нужной локации, либо на платежи по ипотеке, когда "мало ли кого" сам определится, где и что он хочет купить..

 

[Supric]

@Makaveli, забыл написать, что нынешняя ситуация, в которой ставки по вкладам в 2 раза выше официальной инфляции, в долгосроке неустойчивая, эти два значения обычно со временем стремятся к тому чтобы сойтись.
Но и непонятно сколько она может продержаться (сколько времени понадобиться для перевоспитания потребительского поведения к сохранятельскому), "синица" в руках вкладчика может с течением времени и до журавля вполне подрасти.

 

[Makaveli]

@Makaveli, забыл написать, что нынешняя ситуация, в которой ставки по вкладам в 2 раза выше официальной инфляции, неустойчивая, эти два значения обычно со временем стремятся к тому чтобы сойтись.

Пока из вкладов уходить не планирую. Всё устраивает. Но понимаю же что, как вы сказали рано или поздно два значения сойдутся и нестандартная ситуация пройдёт. Вот и зарождается мысль - а что делать дальше?))

 

[konstantin2021]

Проще решить этот вопрос, направив деньги от аренды своих квартир в регионе на прямую финансовую помощь, либо на аренду в Мск в нужной локации, либо на платежи по ипотеке, когда "мало ли кого" сам определится, где и что он хочет купить..

Прекрасный совет.

Однако толпа считает по другому. Но это влияет нищета толпы.

А планируют финансовую помощь детям при их старте во взрослую жизнь после университета вообще единицы.

 

[Supric]

А планируют финансовую помощь детям при их старте во взрослую жизнь после университета вообще единицы.

Это именно для варианта " дать ребенку право самому решать когда полноценно финансово отпочковаться".

Вариант "пинка под зад на следующий день после 18-летия" (это один из тех когда и не надо планировать финансовую помощь) не осуждаю, он скорее всего имеет свои плюсы, но просто лично у меня нога не поднимается и наверное не поднимется, мне он просто не подходит.

 

[Supric]

Вот и зарождается мысль - а что делать дальше?))

Правильно, должен быть базовый финансовый план.

А когда будет такой план, некоторые (и мне самому именно такой подход нравится), структуру активов приводят сильно заранее к нужному по этому плану распределению, а не когда уже "все случилось".

Подумайте. как бы вы сами хотели чтобы выглядел портфель когда все это случилось, и начинать потихоньку приводить к этому виду можно уже сейчас.

 

[konstantin2021]

мне он просто не подходит.

На мой взгляд Вам он не подходит потому что Вы финансово обеспеченный человек.

Нищие люди не могут признаться другим, что они нищие.

Поэтому и пишут в стиле Киосакина:

Сын и сам себе заработает, а мы много работали, теперь можем отдыхать, а не впрягаться в ипотечное ярмо по завышенным ценам. Да и пассивный доход с дивов и купонов на пенсии должен быть!

 

[Supric]

Нищие люди не могут признаться другим, что они нищие.

Бедность не порок.
Просто надо оставаться логически последовательным и не пытаться компенсировать это "гонкой понтов".

 

[A•U]

У меня друзья/знакомые купили в Новой Москве что то в июне, до 30.06. Типа Москва, московская пенсия, это чуть ли не главное + и другие плюшки...В ипотеку
Я считаю их не умными..
Кто прав?

 

[konstantin2021]

Я считаю их не умными..
Кто прав?

Никто этого не знает, так как будущее не видит никто.

Supric на склянках рекомендовал диверсифицировать портфель и следить за тем чтобы доля недвиги в нем не превысила запланированную и не снижалась ниже запланированной.

На мой взгляд это самый разумный подход.
Остальные варианты рулетка в казино.
Может выиграете, а может проиграете. Время покажет.

 

[Supric]

Я считаю их не умными..
Кто прав?

Не ошибается тот кто ничего не делает))

Вы ж не знаете реальных целей, они могут в разговоре не все рассказывать. Может московская прописка это детская мечта?

Даже если остановиться на варианте московской пенсии. Допустим, они действительно не рассчитывают получать выше социалки, и понимают, что допустим классическое инвестирование не вывезут никак. Где им в пенсионном возрасте брать денежный поток? При этом ввиду скудного владения другими инструментами, ценность этого будущего пенсионного денежного потока для них вполне может и равняться стоимости квартиры.

 

[Makaveli]

Никто этого не знает, так как будущее не видит никто.

Supric на склянках рекомендовал диверсифицировать портфель и следить за тем чтобы доля недвиги в нем не превысила запланированную и не снижалась ниже запланированной.

Мне только не понятно из чего этот портфель должен состоять? Акции и недвижимость? Или может я что-то ещё упускаю? Просто не уверен что акции всем подходят. Я их малость не понимаю. И пока не связываюсь.
Было баловался, ОМС и физ. золото, валютные вклады. Но не готов и к такому, только на какой-то минимум.
Есть желание, чтобы сурово консервативно было. И при этом диверсификация.

 

[Supric]

Мне только не понятно из чего этот портфель должен состоять? Акции и недвижимость?

Есть классы активов.

На полный перечень не претендую, но чтобы было понятно, можно выделить: кеш (в т.ч. валюта), вклады, драгмет, облигации, акции, недвижимость (жилая и/или коммерческая), прямая доля в бизнесе.

У каждого класса есть свои характеристики, связанные с тем, как ведут себя инструменты класса на разных этапах экономических циклов, при разных траекториях ставок и инфляции, и некоторые другие свойства, вроде способности гибко генерировать доходность на основе добавочной стоимости, как у акций или бизнеса.

Внутри некоторых классов есть еще варианты владения напрямую или через ПИФ.

Вобщем если вообще ничего непонятно, то лучше начать изучение с классов активов. Рекомендовать не буду ничего, но лучше ознакомиться с разными источниками, и сами поймете где и как отсеять шелуху.

Потом следующий шаг портфельная теория (распределение портфеля по классам, выбор долей).

Про классы лучше знать до того как собираетесь окунуться в точечные истории (акции конкретного эмитента или конкретный объект недвиги).

 

[denism7]

Или может я что-то ещё упускаю? Просто не уверен что акции всем подходят. Я их малость не понимаю. И пока не связываюсь.

Их не нужно понимать и чаще даже вредно. БПИФ на индекс мосбиржи - наше всё. Просто надо понимать что это очень долгосрочная инвестиция с ооочень неравномерной (местами отрицательной) доходностю. И что не стоит покупать их на всю котлету, если хочется хоть сколь-нибудь стабильного денежного потока.

С другой стороны, это практически единственный способ получать положительную реальную доходность не вставая с дивана.

Разумеется, это вариант не для тех, кто думает что "рашка - всё" уже вот-вот.