Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 2)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[SonOfKiyosaki]

Боюсь даже предположить, как ты считаешь соотношение цена/качество для недвижимости в Москве Кстати говоря, вспомнилась формула от одного московского риэлтора:

Мой ЖК норм, и новые которые сейчас от нас в сторону МКАДа строят. Типа "Заречный", ЖК "Десна", "Деснаречье". Но цены там надо проверить, не смотрел.

Коммунарка - просто нереально переоценена. Там была замута со школой, её строили долго - родители и дети мучались годами. У нас тут в каждом дворе по корпусу и т.д. Плюс долгое время из самой Коммунарки на Калужку попасть по улице А.Монаховой, тоже пробища была. Сейчас вроде порешали. Метро там натыкано как попало.

Саларьево - туда же. Жуткие муравейники гигантские и куча. Ужас.

 

[Вклад на 250 лет]

3-4%,

Такие цифры я слышал.
Хотелось бы из первых рук, от тех кто сдает в долгосрок.

Знаю что верить ИИ и Интернету нельзя.
Много раз видел как гонят волну на Ютубе и т.п., например,
объявляют о восходящем тренде, а в реальной жизни он нисходящий.
И наоборот.

У меня сосед - австралиец, гражданин AU, рассказал сегодня про знакомого, который сдает 1 квартиру в МСК за сотку и живет на эту сотку в Тае. Ну не суть.
Вот я и подумал, какая цена должна быть у квартиры в МСК, чтобы она за 100 т.р. стабильно уходила.

 

[Яяя]

Такие цифры я слышал.
Хотелось бы из первых рук, от тех кто сдает в долгосрок.

Знаю что верить ИИ и Интернету нельзя.
Много раз видел как гонят волну на Ютубе и т.п., например,
объявляют о восходящем тренде, а в реальной жизни он нисходящий.
И наоборот.

У меня сосед - австралиец, гражданин AU, рассказал сегодня про знакомого, который сдает 1 квартиру в МСК за сотку и живет на эту сотку в Тае. Ну не суть.
Вот я и подумал, какая цена должна быть у квартиры в МСК, чтобы она за 100 т.р. стабильно уходила.

Так ее могли купить 20 лет назад. Или вообще в наследство получить. А если покупать прям сейчас то да, не выгодно именно для аренды. Собственно сейчас по моему для аренды никто и не покупает,только с расчетом что для себя пригодится.

 

[Pechatnik]

Да это понятно. Но все-таки фактор "когнитивной экологии" в МСК игнорировать не стоит. Я бы даже сказал, нездоровая какая то фиксация на экологии наблюдается.



Вот архетип это, имхо, главная фишка. Давит на цены здесь и сейчас, рассосется быстрее чем проблема с транспортом.



Вот я и хотел заслушать аборигенов близлежащих локаций. Как оно там на деле. Верю что приезжих там немало, но вот визуально что-то присутствие толп мигрантов вообще не заметно. Может они конечно утром все убывают на Садовод до ночи, но вот ни повышенной концентрации каких-то характерных заведений, ничего. Если что и есть, то севернее НПЗ.

Так то оно понятно, что в любой дешевый район не академики ломятся. Хоть этнографическую экспедицию снаряжай.

Смотря что считать аборигеном. Живу в Печатниках, 200 м от метро. Это тоже юго-восток Москвы, до Капотни с пробками 15мин, всегда непонятно мнение людей в целом кто не очень представляет вообще где Юго-Восток и как там плохо или хорошо) все меняется на раз, и 10 лет назад например только расчищали берег реки например у нас от грязи, а теперь студии в Портленде продают по 30 мил рублей. И мнение многих с запада центра Москвы о нас странное)) нормально тут жить, не жалуемся. В каждом районе есть плюсы и минусы. Везде есть приезжие,.везде есть местные. Например Печатники, Кожуховская, Автозаводская- это все рабочие районы, тех кто работал на ЗИЛе, Москвиче исторически, заводы закрылись, выросли дети этих работников, теперь живут, состав районов очень разношёрстный. Про свой район только положительные эмоции, завтра мэр например приезжает открывать спорткомплекс, несколько дней моют улицы, собирают бычки, все хорошо у нас.

 

[UnembossedName]

Так ее могли купить 20 лет назад.

Какая разница, когда и по какой цене ее купили, арендная доходность, это совокупность годовых платежей к примерной нынешней рыночной цене объекта.

 

[Вклад на 250 лет]

к примерной нынешней рыночной цене объекта.

Вот не уверен.
Как правильно считать.

У меня есть знакомый, который купил 5 лет назад по цене в 2+ раза ниже чем стоимость сейчас.
Он продавать квартиру хочет.
И не знает как правильно посчитать, чтобы выяснить не режет ли он курицу несущую золотые яйца.

Потому что если считать от суммы покупки (все затраты) у него получается 21,5% годовых.
Если считать от примерной стоимости сейчас, выходит 9,5% годовых.
Несчастный мужчина в тупике.
Помогите разобраться.

 

[UnembossedName]

Вот не уверен.
Как правильно считать.

А я уверен.

Арендная доходность нужна не для того, чтобы хвастаться цифрой, а чтобы сравнить с альтернативой на данный момент.

 

[SonOfKiyosaki]

И не знает как правильно посчитать, чтобы выяснить не режет ли он курицу несущую золотые яйца.

Это ROI видимо, но надо поправку делать ещё на инфляцию, сравнить с др. классами активов.

 

[Вклад на 250 лет]

сравнить с альтернативой на данный момент.

Это понятно.
Только вот альтернативы то нет.
Т.к. нет другого с такими же параметрами рисков и безопасности, например.

При любых сделках и/или трансакциях можно потерять часть или всё.
А здесь уже 3 года исковой прошло, всё утвердилось, локация отличная и т.д.

Это всё неотъемлемые параметры инвестиции.
Эти параметры возникли, тогда, когда он делал сделку 5 лет назад.
Купил в нужном месте, не у кидал и т.п.
И купил эти неотделимые параметры именно за ту сумму.
Если он продаст, эти параметры будут утеряны.

И нету!
Нету никакой "альтернативы" с этими параметрами,
купленными за сумму 5-летней давности.

По такой логике, считать надо от суммы покупки.

 

[Вклад на 250 лет]

Интуитивно это понимают многие московские и не только, собственники.
Может объяснить не могут, но чувствуют.

Когда им "молодые перспективные инвесторы" втирают:
"Да ты дууурааа! Всего 3% годовых! Продай и будет 20%, 50%, 100%!"
На что дура отвечает:
"Ладно - дура. Но продавать не буду!"

 

[Восьмая Марта]

Когда им "молодые перспективные инвесторы" втирают:

*Тульские
И это ещё в лучшем случае) а то вон и любитель "шары катать", вечно затирающий о "ди-вер-си-фи-ка-ции" активов, сам своему совету последовать не в состоянии (денег нет)).
Зато "стильно, можно, молодежно"(ц) - куча непонятных слов, расчетов и "советов от ИИ". А по факту - свои волшебные портфели/стратегии могут только на пальцах показать))

 

[Восьмая Марта]

По такой логике, считать надо от суммы покупки.

Самое смешное, что один инвестор как раз проповедует именно такую модель - "купил, забыл, получаю дивиденды, пофиг сколько она стоит"). "Тактика" - докупать всегда. Только в случае цифровых активов это почему-то считается "стратегией" и отчёт идёт с момента покупки (неважно, сколько стоит акция сейчас, падает или растёт), а в случае с реальным активом -

это совокупность годовых платежей к примерной нынешней рыночной цене объекта.

Парадокс))

 

[Вклад на 250 лет]

Самое смешное, что один инвестор как раз проповедует именно такую модель - "купил, забыл, получаю дивиденды, пофиг сколько она стоит"). "Тактика" - докупать всегда. Только в случае цифровых активов это почему-то считается "стратегией" и отчёт идёт с момента покупки (неважно, сколько стоит акция сейчас, падает или растёт), а в случае с реальным активом -

это совокупность годовых платежей к примерной нынешней рыночной цене объекта.

Парадокс))

Забавно.
А ведь так и есть.
Хорошо подмечено.

"Тактика" - докупать всегда.

Наверно им в голову не приходит, что докупать-то можно и недвижимость.

Ну или "совокупность годовых платежей к примерной нынешней цене объекта"
и "диверсифицированные портфели" с "кеш-флоу!"
не позволяют докупать недвижимость.

 

[Andrew_spb]

Вот не уверен.
Как правильно считать.

У меня есть знакомый, который купил 5 лет назад по цене в 2+ раза ниже чем стоимость сейчас.
Он продавать квартиру хочет.
И не знает как правильно посчитать, чтобы выяснить не режет ли он курицу несущую золотые яйца.

Потому что если считать от суммы покупки (все затраты) у него получается 21,5% годовых.
Если считать от примерной стоимости сейчас, выходит 9,5% годовых.
Несчастный мужчина в тупике.
Помогите разобраться.

У меня квартира куплена в 2014 году. Если бы всю сумму квартиры я начал размещать на вкладах(консервативно и условно безопасно) с 2014года, то я легко бы сейчас купил бы свою квартиру и еще сверху был бы гешефт(на ремонт...на весь правда бы не хватило).

 

[Pechatnik]

У меня квартира куплена в 2014 году. Если бы всю сумму квартиры я начал размещать на вкладах(консервативно и условно безопасно) с 2014года, то я легко бы сейчас купил бы свою квартиру и еще сверху был бы гешефт(на ремонт...на весь правда бы не хватило).

Тут вопрос, где бы вы жили эти 12 лет, если бы у вас это было единственное жилье)

 

[Яяя]

Забавно.
А ведь так и есть.
Хорошо подмечено.

Наверно им в голову не приходит, что докупать-то можно и недвижимость.

Ну или "совокупность годовых платежей к примерной нынешней цене объекта"
и "диверсифицированные портфели" с "кеш-флоу!"
не позволяют докупать недвижимость.

Недвижимость стремно- ее сразу не продашь, и если что изменилось а ты не следишь за темой,потом вообще трудно продать. очень активное строительство в Москве,чуть отвлекся- и магистраль под окнами. Или небоскребы напротив новые. Или реновация на несколько лет. И еще нужно правильно покупать, нужно угадать где будет рост. Я продала квартиру в кирпичной 5-этажке, так на вкладах гораздо выгоднее все получилось, сейчас могу ее купить обратно,вдобавок с ремонтом, еще и жить можно было на эти деньги ,еще и останется денег не мало. Ну вот если б я продала тогда и купила пару студий на этапе строительства например в том же Говорово- то наверное это было б выгоднее чем вклад.

 

[юный корейко1]

У меня квартира куплена в 2014 году. Если бы всю сумму квартиры я начал размещать на вкладах(консервативно и условно безопасно) с 2014года, то я легко бы сейчас купил бы свою квартиру и еще сверху был бы гешефт(на ремонт...на весь правда бы не хватило).

А мог бы и не купить.
А купить комнату в общежитии.

 

[Andrew_spb]

Тут вопрос, где бы вы жили эти 12 лет, если бы у вас это было единственное жилье)

Тут тема про "инвестиции..."(т.е. покупаем не для удовлетворения минимальных потребностей жизни), а не про покупку базовой нужной вещи в данный момент.

 

[Восьмая Марта]

Тут тема про "инвестиции..."(т.е. покупаем не для удовлетворения минимальных потребностей жизни), а не про покупку базовой нужной вещи в данный момент.

Тогда нужно считать стоимость квартиры + арендные платежи с неё за 12 лет. К сумме вклада (этой условно проданной 12 лет назад квартире) Вы же % считаете))

 

[UnembossedName]

Только вот альтернативы то нет

Неважно, владелец квартиры, купившей ее 20 лет назад (если отбросить юридические/налоговые нюансы) и владелец квартиры купившей ее вчера, владеет одной и той же квартирой, рыночная цена и цена аренды, а соответственно будущая отдача от длительности владения не меняются.

То, сколько ты с нее получил в прошлом - уже история.