Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 63)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Восьмая Марта]

Наверно, у меня плохой вкус, но доставили удовольствие. Оба

Спойлер

 

[Supric]

Восьмая Марта порвалась, несите двадцать шестую)

Она сломалась даже чуть раньше.
Каждый раз когда она ломается, она начинает постить картинки.

И обычно после первой же картинки начинает сначала завуалированно хамить, а примерно после третьей - явно)

 

[Восьмая Марта]

Наверно, у меня плохой вкус, но доставили удовольствие.

Было забавно)) Жаль, что оппонент так быстро и грубо слился)) спишем на позднее время))

Она сломалась даже чуть раньше.
Каждый раз когда она ломается, она начинает постить картинки.

И обычно после первой же картинки начинает сначала завуалированно хамить, а примерно после третьей - явно)

Ой, кто-то расстроился, что его не посчитали))

Оба

Спойлер

 

[Вклад на 250 лет]

Хвастаться доходностью в 3 раза меньше инфляции за 26 лет не, не получилось

Вы же сами поинтересовались.

У меня кстати вопрос

И персонально обратились акцентировали:

Ну вот интересно, Марта скажет, что у нее все всегда росло, или просто цена не упала - значит и снижения спроса не было.

Человек раскрылся, отвечал вам на вопросы.
Где она доходностью хвасталась?
Вы спросили, вам ответили.

1. Несправедливо так делать.
2. Зачем бить по рукам, когда нужна информация? Потом не дадут. Или не нужна была?

Каждый раз когда она ломается, она начинает постить картинки.

Про картинки любопытно.
Это же значит что где-то есть папка с картинками,
где хранятся картинки "на все случаи жизни",
которые можно выхватывать из рукава
в качестве "аргумента" в интернете.
И предполагаю что картинки регулярно пополняются,
а значит перелопачиваются в сети и отбираются в папку.

 

[Pechatnik]

Сколько же люди проводят времени на форуме споря даже с картинками что лучше "мясо или рыба")?? У меня есть знакомый, ему постоянно что то достается, сдает 3 квартиры, в 4ой живёт, работать не хочет, в акциях разбираться тоже не хочет, но он их не покупал, частично перепало, частично от жены. Такой вариант конечно самый прикольный. Ремонты в них не делал ни разу. Сдает, до недавнего времени ещё регистрировал кого то. В целом денег с 3 квартир хватает много раз путешествовать недорого, в режиме экономии. Это отдельная работа-каждый месяц ездить экономно куда получается, а не куда хочется. Семья при этом дома в основном..но не работает, и уже не будет видимо работать. Так живёт лет 8, в таком режиме, но во вкусвиль не ходит, омаров не ест, только чижик или магнит-но с начала года уже поездок 6 сделал. И на море, и в горы, и просто куда то. И неделю например на сочинских горах катался, просто знает как это делать не за 500 тыс в неделю а за 50)). Мне он все расписывал, там до копейки расходы, доходы, думаю тыс 200 в мес имеет точно, в любом случае все зависит как досталась недвижимость, если сам не покупал-то конечно это прикольно) если в ипотеку под аренду - ну такое)) есть ещё вклады у него- но они уже начинают заканчиваться. Конечно когда живёшь один, мало расходов, много квартир, тебе немало лет- тогда наверное ты будешь фанат аренды)) так проще)) ну а что делать с синдромом "игрока"? Думая что самый умный, и всех перехитрить можешь ?
В целом не раскрыта пока тема куда потратить 12_15 мил рублей)) наблюдаю дальше спор акционеров и любителей бетона

 

[olgaju]

Сколько же люди проводят времени на форуме споря даже с картинками что лучше "мясо или рыба")?? У меня есть знакомый, ему постоянно что то достается, сдает 3 квартиры, в 4ой живёт, работать не хочет, в акциях разбираться тоже не хочет, но он их не покупал, частично перепало, частично от жены. Такой вариант конечно самый прикольный. Ремонты в них не делал ни разу. Сдает, до недавнего времени ещё регистрировал кого то. В целом денег с 3 квартир хватает много раз путешествовать недорого, в режиме экономии. Это отдельная работа-каждый месяц ездить экономно куда получается, а не куда хочется. Семья при этом дома в основном..но не работает, и уже не будет видимо работать. Так живёт лет 8, в таком режиме, но во вкусвиль не ходит, омаров не ест, только чижик или магнит-но с начала года уже поездок 6 сделал. И на море, и в горы, и просто куда то. И неделю например на сочинских горах катался, просто знает как это делать не за 500 тыс в неделю а за 50)). Мне он все расписывал, там до копейки расходы, доходы, думаю тыс 200 в мес имеет точно, в любом случае все зависит как досталась недвижимость, если сам не покупал-то конечно это прикольно) если в ипотеку под аренду - ну такое)) есть ещё вклады у него- но они уже начинают заканчиваться. Конечно когда живёшь один, мало расходов, много квартир, тебе немало лет- тогда наверное ты будешь фанат аренды)) так проще)) ну а что делать с синдромом "игрока"? Думая что самый умный, и всех перехитрить можешь ?
В целом не раскрыта пока тема куда потратить 12_15 мил рублей)) наблюдаю дальше спор акционеров и любителей бетона

Вот тоже встречаю таких людей, которым квартиры от кого то достаются, даже когда уже не надо.
А тут одну никак не наскребешь, то здоровье подводит, то другие проблемы .
Почему то кому не очень надо, вселенная даёт с избытком...как бы этому научиться

 

[Михаил Первый]

В целом не раскрыта пока тема куда потратить 12_15 мил рублей)) наблюдаю дальше спор акционеров и любителей бетона

Так нет спора то... Я давно сказал - бетон это якорь в наши смутные времена. никто это не опроверг. Более того, по моему в головах нет четкого понимания, что существует две стратегии - первая заработать для приумножения капитала, а вторая сохранить уже имеющееся - и капитал, и поддерживать привычный уровень потребления.

 

[UnembossedName]

Вы же сами поинтересовались.

И персонально обратились акцентировали:

Человек раскрылся, отвечал вам на вопросы.
Где она доходностью хвасталась?
Вы спросили, вам ответили.

1. Несправедливо так делать.
2. Зачем бить по рукам, когда нужна информация? Потом не дадут. Или не нужна была?

Про картинки любопытно.
Это же значит что где-то есть папка с картинками,
где хранятся картинки "на все случаи жизни",
которые можно выхватывать из рукава
в качестве "аргумента" в интернете.
И предполагаю что картинки регулярно пополняются,
а значит перелопачиваются в сети и отбираются в папку.

Конкретно вчера не было никакого хвастовства, вы правы. Это больше про долгосрочное поведение.

Но зато было (в очередной раз) утверждение, что дескать все повышения издержек арендодатели переложат на арендаторов, а спрос никогда не падает. После чего я и поинтересовался, как это складывалось раньше.

И тут выясняется, что перекладывание какое-то странное, при росте инфляции в 10 раз арендная плата выросла только в 3.5 раза. Мне это смешно, человек не понимает, что снижение спроса (или повышение предложения быстрее спроса) выражается не только в простоях, а в том, что повышать цену вместе с ростом цены на условное молоко не получается.

 

[UnembossedName]

наблюдаю дальше спор акционеров и любителей бетона

И вы меня в "акционеры" записали?
Структура моих активов куда ближе к любителю бетона, в силу бедности, наверное. Я бы предпочел, чтобы его было не более трети, но пока так не выходит. И даже если бы вышло, остальные 2/3 совершенно точно не занимали бы акции.

 

[Михаил Первый]

Вот тоже встречаю таких людей, которым квартиры от кого то достаются, даже когда уже не надо.

У меня тоже обе квартиры, которые сдаю по наследству. Я же не кричу, что моя заслуга, просто так сложились обстоятельства. И я ими воспользовался - с 2007 года не работаю. Кстати, если я в 2007 по доходам (более 2000 ойро) чувствовал себя почти европейцем, не восточным, а тем, из старого света, то последние года дохода от сдачи квартир стало хватать разве что на пенсионерскую жизнь... ну пусть и уровня полковника в отставке. Не олигарх совсем... Так что поневоле пришлось заняться подработкой в виде сначала стузинга, а потом и паровозинга. Без них туго было бы. Как чел на скромные 200 тыщ. умудряется путешествовать - не понимаю. У меня побольше, но куда то все девается. Заработал в прошлый год прилично (вон налога платить больше 300 тыщ, и это без квартир....), а капитал увеличился всего на 1 млн. с небольшим. Остальное прожилось.

И тут выясняется, что перекладывание какое-то странное, при росте инфляции в 10 раз арендная плата выросла только в 3.5 раза.

Ну так и стоимость жилья как актива увеличилась в рублях.

 

[UnembossedName]

Ну так и стоимость жилья как актива увеличилась в рублях.

Заметьте, я не говорю, что владение недвижимостью оказалось невыгодным, для этого конечно нужно учесть полную доходность со всеми издержками и поступлениями. Скорее всего результат крайне неплохой.

Я говорю о том, как лихо удается перекладывать все на арендатора. Получается не очень выходит.

Может ли такое быть, что повышение налогов на владельцев сдаваемых квартир тоже не полностью ляжет на плечи арендатора?

 

[Михаил Первый]

Скорее всего результат крайне неплохой.

Скорее всего окажется много хуже, чем просто тупо держать эту сумму на вкладах. Но, в нашей стране доверия к фиатным деньгам нет никакого. Сегодня у тебя 15 млн, а через пару лет глядишь это зарплата дворника за полгода... да и нет гарантии, что вообще не "заморозят" по примеру накопительной пенсии или образцу реформы 1960 года не отчекрыжат кусок. А уж тем более к биржевым инструментам. На бирже сейчас только на коротких спекуляциях можно заработать, а это немногим дано даже среди профессионалов. Так что остается недвижимость.

 

[Михаил Первый]

Я говорю о том, как лихо удается перекладывать все на арендатора.

Не удается! Года с 2010 по примерно 2023 цены диктовал арендатор!!! Сейчас снова после небольшого всплеска есть тенденция, что рынок снова становится рынком нанимателя, а не наймодателя.

 

[Andrew_spb]

И тут выясняется, что перекладывание какое-то странное, при росте инфляции в 10 раз арендная плата выросла только в 3.5 раза.

Не хотел встревать (в делах, в заботах-нет времени), но я не понимаю,почему утверждается, что аренда выросла с 2000-2025 только в 3.5 раза? В Спб сейчас однушка в среднем 35-45 тыщ, в 2000 где-то 2-4 тыщи, т.е. кратно выросла, что сопоставимо инфляции.
Ps: не являюсь фанатом бетона.

 

[Supric]

наблюдаю дальше спор акционеров и любителей бетона

Скорее спор любителей только "бетона и ничего больше" с любителями "не только бетона", как верно заметили выше.

Тот же товарищ зафиксировавшийся строго на див-зп вместо бетона в этом контексте выглядит так же странно как и женщина-мем зафиксировавшаяся на бетоне, а про остальные активы знающая только то что видела в мемах))

 

[UnembossedName]

Не хотел встревать (в делах, в заботах-нет времени), но я не понимаю,почему утверждается, что аренда выросла с 2000-2025 только в 3.5 раза? В Спб сейчас однушка в среднем 35-45 тыщ, в 2000 где-то 2-4 тыщи, т.е. кратно выросла, что сопоставимо инфляции.
Ps: не являюсь фанатом бетона.

Потому что такие цифры были заявлены Мартой.
https://hranidengi.com/threads/inve...-pozdno-ili-nikogda-ne-pozdno.318/post-714786

Пишу по памяти, потому что конкретные года/суммы уже не вспомню.
Примерно начало 2000-х: квартира куплена за 40 тысяч долларов, сдача около 1000 долларов. Конкретно в этой квартире до 2007 года сменилось 3 арендатора - что характерно, все съехали в свое свежекупленное жилье. После кризиса 2008 цена в долларах упала в 2 раза)) в рублях осталась той же. Сейчас, спустя почти 25 лет, эта же квартира сдаётся примерно за 1200 долларов. В ремонт за все эти годы было вложено минимум (замена сантехники). Простой около 2-х месяцев был год назад единственный раз (в связи с моим отъездом и невозможностью показов). Считайте сами, мне лень))

Но я конечно допускаю, что ее память подводит, потому что арендная доходность 30% выглядит сомнительно даже для тех времен.

 

[Supric]

Не хотел встревать (в делах, в заботах-нет времени), но я не понимаю,почему утверждается, что аренда выросла с 2000-2025 только в 3.5 раза? В Спб сейчас однушка в среднем 35-45 тыщ, в 2000 где-то 2-4 тыщи, т.е. кратно выросла, что сопоставимо инфляции.
Ps: не являюсь фанатом бетона.

Конкретно в Москве в начале нулевых аренда была задрана. Перекос был.
Выше же сам арендодатель, пардон, наймодатель, озвучивала цифры 1000 -> 1200 уе.
В регионах с этим ровнее, и рост аренды ближе к инфляции.

 

[UnembossedName]

Конкретно в Москве в начале нулевых аренда была задрана. Перекос был.
Выше же сам арендодатель, пардон, наймодатель, озвучивала цифры 1000 -> 1200 уе.
В регионах с этим ровнее, и рост аренды ближе к инфляции.

Кстати забавно получается.
В целом задранность аренды понятна.
Все ломят в Москву, бабки начавшие появляться в 98м сдулись. Спрос на съем огромный, покупать не на что.

Но кажется даже если не ломятся, эта тенденция должна была как-то проникать и в регионы, особенно в Питер. А тут аренда менее 70-150 баксов.

Короче 30% от цены аренда - это либо эффект Манделы, либо какой-то уникальный вариант, либо цена покупки берется скажем за начало нулевого года, а аренда какого-нибудь 2003.
В любом случае рост цены 1000=>1200 не внушает ни при каком раскладе.

 

[юный корейко1]

Конкретно в Москве в начале нулевых аренда была задрана. Перекос был.
Выше же сам арендодатель, пардон, наймодатель, озвучивала цифры 1000 -> 1200 уе.
В регионах с этим ровнее, и рост аренды ближе к инфляции.

Тогда уж, про зарплату справедливо сказать, в регионах в начале нулевых она была ближе к плинтусу))

 

[Supric]

@UnembossedName, ты видимо плохо помнишь те времена)) Это хоть и самый конец, но все же еще 90-е. Очень большое расслоение. На найме работа за 100 баксов. А частный бизнес меньше чем за "несколько концов" зад от дивана не поднимет. Поэтому 30% доходность вполне консервативная для того времени, "для лузеров" можно сказать, причем квартиры ведь покупались "на свои", никакой ипотеки, только коммерческий кредит если получится взять. Расчеты и цены все в "уе".

Данные по аренде в Москве тех времен можно найти, попробуй, и ты удивишься, если переведешь ее в стоимость квадрата тех же времен и сравнишь с тем что сейчас)))