Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 26)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[UnembossedName]

@UnembossedName, в периоды роста доступности жилья (2017-2021), снижение ставок и льготка, аренда ожидаемо стагнирует. Одни мои жильцы съехали прям на пике осенью 2020 прям в свою ипотечную, перед этим предлагали мою выкупить.

Причем я согласился и по цене договорились, но не срослось, они выбрали другой вариант в итоге, и я потом продал через 2 года на 35% дороже их предложения.

Кстати на склянках как раз в конце 2021 года смотрели, резко упало предложение аренды. В тех районах где были десятки предложений, висели единицы.

Сейчас на росте ставок и прикрытии льготки аренда поднялась, но по мере снижения ставок будет расти уже не так быстро. И многое зависит от того до какого уровня смогут опустить доступность жилья.

Ну вот интересно, Марта скажет, что у нее все всегда росло, или просто цена не упала - значит и снижения спроса не было.

 

[Supric]

Ну вот интересно, Марта скажет, что у нее все всегда росло, или просто цена не упала - значит и снижения спроса не было.

Я дополнил свой пост.

Кстати, математически, динамика цен могла отставать в целом ввиду роста предложения новых квартир из за бума новостроя, но при этом не отставать от инфляции в конкретных объектах)))

Напомню, в те годы мы как раз наблюдали феномен, когда изначально более дорогая вторичка начала отставать и сильно отстала от первички.
Фундаментальная перестройка рынка происходила как ни крути. Будут ли его перестраивать обратно? Не факт

 

[Tatiana123022]

При чем здесь чиновники?

)

Уже интереснее

 

[Supric]

Интрига вернулась

 

[UnembossedName]

Может имеются ввиду народные избранники, они по определению чиновниками не являются)
Как и друзья всех мастей.

Может это несколько примитивно звучит, но все ж опорный класс говорят.
Вон даже налоги больше подняли не на самых богатых, а на средний класс и бизнес.

Нажитое не очень облагают.

 

[Вклад на 250 лет]

Уже интереснее

Интрига вернулась

Ждем что скажет купечество в лице

SonOfKiyosaki !​

Просим, просим!

Может имеются ввиду народные избранники, они по определению чиновниками не являются)

да, цукО!
Кто за язык тянул!

 

[Восьмая Марта]

Ну вот интересно, Марта скажет, что у нее все всегда росло, или просто цена не упала - значит и снижения спроса не было.

Я уже как-то говорила.

У меня кстати вопрос, многие знают статистику о том, что очень долгий период динамика цен на аренду в Москве да и не только скажем так, значительно отставала и от инфляции, и даже от динамики стоимости жилья. Пишу по памяти, поэтому с датами могу ошибаться, это было с 2014 года и до недавнего времени. Вы никак это не заметили?

Пишу по памяти, потому что конкретные года/суммы уже не вспомню.
Примерно начало 2000-х: квартира куплена за 40 тысяч долларов, сдача около 1000 долларов. Конкретно в этой квартире до 2007 года сменилось 3 арендатора - что характерно, все съехали в свое свежекупленное жилье. После кризиса 2008 цена в долларах упала в 2 раза)) в рублях осталась той же. Сейчас, спустя почти 25 лет, эта же квартира сдаётся примерно за 1200 долларов. В ремонт за все эти годы было вложено минимум (замена сантехники). Простой около 2-х месяцев был год назад единственный раз (в связи с моим отъездом и невозможностью показов). Считайте сами, мне лень))

 

[UnembossedName]

40 тысяч долларов, сдача около 1000 долларов

Что?) 30% арендная доходность?

В общем я на вашу память пожалуй ориентироваться не буду.

В любом случае не впечатляют цены свои ростом даже в рублях. Если простоев не было, это не значит, что спрос всегда высокий, спрос влияет на стоимость аренды.
И судя по всему инфляцию вам на арендаторов переложить не удалось.

 

[Восьмая Марта]

Что?) 30% арендная доходность?

Вы, возможно, не застали это время. И да, тогда хороших новых квартир/домов практически не было на рынке. Цена на квартиры росла буквально каждый день. Я уже упоминала, что в 1999 году первую квартиру купили за...16 тысяч долларов (вроде, что-то около этой цифры)).

 

[Supric]

Может это несколько примитивно звучит, но все ж опорный класс говорят.

Неважно как звучит, главное насколько помогает понимать происходящие процессы.

Видно, что параллельно идет хирургическое разделение аппарата и бизнеса. Местами без наркоза. Табу на совмещение, или-или. Но при соблюдении можно спокойно владеть вместо бизнесов долями публичных, так сказать, активов, и частную собственность оставят в покое.

 

[UnembossedName]

Вы, возможно, не застали это время

Да квартирами я тогда точно не фарцевал)
Но динамика аренды не впечатляет совсем. Я там дополнил пост.

 

[Восьмая Марта]

Что?) 30% арендная доходность?

В общем я на вашу память пожалуй ориентироваться не буду.

В любом случае не впечатляют цены свои ростом даже в рублях. Если простоев не было, это не значит, что спрос всегда высокий, спрос влияет на стоимость аренды.
И судя по всему инфляцию вам на арендаторов переложить не удалось.

Ну, можете считать как Вам угодно)) я по другому считаю) а именно, что аренда окупила мне эти квартиры уже несколько раз))
Кстати, если уж считаете инфляцию, то считайте её по тем же годам))

Тоже дополню: после 2008 года арендаторы стали жить дольше, в свою квартиру уехала только одна семья, остальные - на другой съём. Последний арендатор живёт почти 5 лет, за это время я поднимала аренду 2 раза и ненамного. Мне спокойнее, что там живёт проверенный человек, чем лишние 15-20 тысяч. Естественно, если он будет выезжать - цену подниму до рыночной.

 

[UnembossedName]

Кстати, если уж считаете инфляцию, то считайте её по тем же годам))

Так считать это мое.
Накопленная инфляция за 2000-2025 годы составила 10.35 раз (9,4 годовых)
Средний курс доллара 28 рублей за 2000 год и 80 рублей сейчас.
Аренда выросла в рублях в 3.5 раза.

Тут прям тейки про окупаемость квартиры арендой в стиле Робертыча. Главное верить.
(Хотя на самом деле разумность этого выбора должна учитывать рост стоимости квартиры, а не только арендную доходность)

 

[Восьмая Марта]

Да квартирами я тогда точно не фарцевал)

Да я как-то тоже) перепродажей не занимаюсь)

 

[Supric]

@UnembossedName, считай это последефолтной неэффективностью. Дешевые активы, высокая рента.
У тех кто не струсил покупать сбер в 2022, дивидендная доходность тоже 30% на эти покупки сейчас) с учетом инфляции 20% наверное, если грубо.

 

[UnembossedName]

Ну, можете считать как Вам угодно)) я по другому считаю)

 

[Восьмая Марта]

@UnembossedName, Вы, видимо, не застали тех времён (примерно несколько лет до 2007)) тогда любой продавец в ларьке получал 500 долларов. Я лично летала каждые выходные в Турцию 5*, потому что это стоило копейки (дешевле, чем на те же выходные прогулять их в ночной Москве)). Кто поймал момент/вовремя задумался, тот успел. Кто жил в эйфории, думая, что так будет всегда, тот очень удивился впоследствии))

 

[UnembossedName]

любой продавец в ларьке получал 500 долларов

За ночь?)
Потому что я думаю, что сейчас тоже у любого продавца в ларьке нет проблем с получением 500 долларов за месяц.

 

[Восьмая Марта]

Так считать это мое.

Ну тогда ещё вопрос к Вам: что Вы купили и что Вам приносит сопоставимую доходность?))

 

[Восьмая Марта]

За ночь?)
Потому что я думаю, что сейчас тоже у любого продавца в ларьке нет проблем с получением 500 долларов за месяц.

Как говорят в Одессе: 500 долларов тогда и 500 долларов сейчас - две большие разницы))