Есть вопрос по схеме покупки ипотечной квартире с детскими долями.
Квартира с 4-мя собственниками (муж + жена + их дети), двое из которых - несовершеннолетние (микро-доли из-за маткапитала, выделены сравнительно недавно - под продажу).
Ипотека от Сбера (остаток задолженности - чуть меньше половины текущей цены).
От опеки есть соглашение на продажу детских долей с выделением долей в другой квартире через дарение (якобы нотариусы такое практикуют).
Причина продажи - расширение (уже куплена квартира побольше, вроде бы тоже с ипотекой).
Продавец погасить свою ипотеку сам не может (якобы денег свободных нет).
Покупатель с собственными деньгами.
Собственно, вопросы:
1. Как оформить сделку?
2. Какие риски для покупателя в данном случае могут всплыть и как их минимизировать?
Насколько я понимаю, такие сделки проводятся в два этапа: сначала погашение ипотеки (например, за счёт "аванса" от покупателя) и потом окончательная продажа. Соответственно, после первого этапа что-то может пойти не так, и покупатель собственником не станет, но "аванс" уже уйдёт в банк - это один из рисков (с судебной перспективой).
Второй риск - это "перенос" детских долей: дарением рулит продавец, но крайним окажется покупатель. Тут в перспективе - оспаривание/отмена сделки по продаже детских микро-долей со стороны опеки.
Что ещё по рискам может быть?
После консультаций со специалистами ещё выяснилось, что Сбер сделки со своими ипотечными квартирами проводит через свою "кухню" (типа "электронная регистрация" - цифровой аналог "простой письменной формы"), но, поскольку среди собственников есть несовершеннолетние, то сделка должна проходить через нотариуса. А нотариус в свою очередь хочет получить согласие от Сбера о том, что он не возражает против продажи, но Сбер такую бумагу наружу не выдаёт.
Регион: СПб
