Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 2)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Михаил Первый]

Новогиреево,

Прекрасный район... Бабушка там жила. А с 83 по 89 и я пожил... в коммуналке...

 

[sergey_pushkarev]

Некрасовка построена на территории Люберецкой станции аэрации. Самой крупной в Европе. Говно с половины Москвы сюда с начала 60-х стекалось. А саларьево построено на месте грандиозной свалки, действующей еще в конце 80-х. там террикон был высотой с 25 этажный дом.

Вот это и есть недооцененность. Что откуда стекалось, скоро забудут. А преимущества близости к центру останутся и будут востребованы все более и более.

 

[sergey_pushkarev]

Метро будет сейчас вдоль Калужки до Троицка. Прям сейчас несколько станций роют. Каждый день наблюдаю. И нет таких муравейников как в вышеперечисленных локациях. Но как бы первичка, сейчас в новых там ЖК, там инфры конечно поменьше - ещё не построили. Но цены должны быть поадекватней.

Сейчас между прочим начали застраивать даже не только линию вдоль будущего троицкого метро. Земли за самим Троицком, в сторону Калужской области, там где Красная Пахра. Там ничего не было, теперь сплошная стройка. А что, пока еще недооцененное место. Правда, не очень сильно, потому что удаленность от Центра никуда не денется.

 

[sergey_pushkarev]

Интересно, снизу гору мусора тоже пленочкой прикрыли?

Вообще, обычно осадки до низа кучи не доходят. В грунтовые воды что-то попадать должно лишь поначалу. Да и вода в эти ЖК берется вовсе не там. А выделяющиеся газы собирают через скважины. Со временем куча станет просто элементом рельефа.

 

[Михаил Первый]

А преимущества близости к центру останутся

К центру чего? Люберец? жд станция Панки (где Некрасовка) вообще то ЗА Люберцами если от Москвы смотреть...

 

[Михаил Первый]

где Красная Пахра. Там ничего не было, теперь сплошная стройка.

Здрасьте. Довольно престижный старый дачный район. Санатории и д/о.

 

[Михаил Первый]

Со временем куча станет просто элементом рельефа.

И сколько сохнуть будет? Неизвестно что там гниет и под землю уходит... думаю в 60-м сильно не заморачивались изоляцией основания полигона...

 

[sergey_pushkarev]

Просто мне кажется что адекватный инвестор как раз таки должен искать что-то недооцененное. И что дешевый район где уже есть метро как раз хуже, чем потенциально неплохой район куда некоторые блага цивилизации еще не дошли. Условные Мурино с Некрасовкой быстро не переделать, а какой-то адекватный транспорт провести в Капотню по проще будет. Некоторая дурная слава, как по мне, даже плюс ибо прижимает цены.

Мысль здравая. Только в Капотне еще одна особенность - ценам не дает опуститься статус непосредственно Москвы, причем внутримкадной. Из-за этого цены, когда туда проведут метро, могут подняться и не особо заметно.
Я бы скорее смотрел в сторону, где цены вообще ничего не подпирает снизу. И если ту же Некрасовку не переделать (там уже все выросло), то соседние с ней районы еще недооценены. Про запланированное метро в ЖК "Самолет" даже мало кто знает, а ведь его могут продлить и дальше через Павлино в Железнодорожный. И это не считая разговоров о присоединении Железки и Балашихи к Москве.

 

[sergey_pushkarev]

К центру чего? Люберец? жд станция Панки (где Некрасовка) вообще то ЗА Люберцами если от Москвы смотреть...

Эмм... Панки и Некрасовка по разным направлениям, однако
А "Центр" берется в расчет всегда один. Тот, который ЦАО. Из той же Некрасовки до него ближе, чем из Бутово, если что.

 

[sergey_pushkarev]

Здрасьте. Довольно престижный старый дачный район. Санатории и д/о.

Не настолько престижный, как Переделкино. Но вообще да. Вот именно, что район был в основном санаторный. И немного сельскохозяйственный. Городом же там и не пахло. Сам Троицк-то считался никакой не Москвой, а дальним академгородком в лесу...

 

[Михаил Первый]

Панки и Некрасовка по разным направлениям, однако

Призовем в арбитры ИИ - Ближайшими железнодорожными платформами к району Некрасовка (Москва/Люберцы) являются станции Люберцы-1 и Панки. Они входят в состав МЦД-3 (D3), обеспечивая удобное сообщение с Москвой. ..... В ДЕРЕВНЮ Некрасовка я ездил до Панков.

 

[Михаил Первый]

Из той же Некрасовки до него ближе, чем из Бутово, если что.

С секундомером не засекал, но по ощущениям Люберцы подальше от центра, чем г. Железнодорожный. Одно время там объект был. Я проклял дорогу! Хотя ездил "против шерсти" - утром все в Москву перлись, а я из Москвы. Вечером наоборот. В Бутово по моему и не бывал ни разу за 60 лет... но слышал.. где то там, за Западным Бюрилево... вообще для меня и Западное Бирюлево "у черта на куличках" были... да и Восточное немногим лучще

 

[sergey_pushkarev]

Призовем в арбитры ИИ - Ближайшими железнодорожными платформами к району Некрасовка (Москва/Люберцы) являются станции Люберцы-1 и Панки. Они входят в состав МЦД-3 (D3), обеспечивая удобное сообщение с Москвой. ..... В ДЕРЕВНЮ Некрасовка я ездил до Панков.

Арбитр - огонь! )
Все же положим, Некрасовка находится между двумя ж\д линиями: с севера идет линия с Курского вокзала, с юга с Казанского. Но я имел ввиду не ж\д направления, а вообще транспортные. Включая авто и метро. С этой т.зр. Некрасовка может считаться отдельным направлением, поскольку имеет свою мощную автотрассу и свою линию метро. Только направление тупиковое, его транспортное влияние заканчивается в селах за "Самолетом". Марусино именно с ним связано, а дальше уже нет.

 

[sergey_pushkarev]

С секундомером не засекал, но по ощущениям Люберцы подальше от центра, чем г. Железнодорожный. Одно время там объект был. Я проклял дорогу! Хотя ездил "против шерсти" - утром все в Москву перлись, а я из Москвы. Вечером наоборот. В Бутово по моему и не бывал ни разу за 60 лет... но слышал.. где то там, за Западным Бюрилево... вообще для меня и Западное Бирюлево "у черта на куличках" были... да и Восточное немногим лучще

Да, Железка поближе, чем Люберцы. Если электричкой мерить. А на машине и там и там проклясть можно. Но сейчас эту проблему народ начал решать как раз той же новой некрасовской дорогой.

 

[denism7]

Да не влияет этот НПЗ там на жизнь никак. Уже лет 30 на всех заводских трубах стоят такие фильтры, что молекула дыма не проскочит. От каждой собянинской газонокосилки выхлопов в десять раз больше, чем от всего завода.

Да это понятно. Но все-таки фактор "когнитивной экологии" в МСК игнорировать не стоит. Я бы даже сказал, нездоровая какая то фиксация на экологии наблюдается.

а) устойчивый архетип. Важно для москвича, неважно для не-москвича.

Вот архетип это, имхо, главная фишка. Давит на цены здесь и сейчас, рассосется быстрее чем проблема с транспортом.

б) эмм... на это вы сами ответили самой постановкой вапроса. "Этнографический". Такие места - точка интереса для поселения приезжих. Особенно в данном случае, поскольку там рядом рыночный кластер.

Вот я и хотел заслушать аборигенов близлежащих локаций. Как оно там на деле. Верю что приезжих там немало, но вот визуально что-то присутствие толп мигрантов вообще не заметно. Может они конечно утром все убывают на Садовод до ночи, но вот ни повышенной концентрации каких-то характерных заведений, ничего. Если что и есть, то севернее НПЗ.

Так то оно понятно, что в любой дешевый район не академики ломятся. Хоть этнографическую экспедицию снаряжай.

 

[Вклад на 250 лет]

Сколько в %% годовых приносит сдача в найм жилого помещения в МСК?

 

[Яяя]

Да это понятно. Но все-таки фактор "когнитивной экологии" в МСК игнорировать не стоит. Я бы даже сказал, нездоровая какая то фиксация на экологии наблюдается.



Вот архетип это, имхо, главная фишка. Давит на цены здесь и сейчас, рассосется быстрее чем проблема с транспортом.



Вот я и хотел заслушать аборигенов близлежащих локаций. Как оно там на деле. Верю что приезжих там немало, но вот визуально что-то присутствие толп мигрантов вообще не заметно. Может они конечно утром все убывают на Садовод до ночи, но вот ни повышенной концентрации каких-то характерных заведений, ничего. Если что и есть, то севернее НПЗ.

Так то оно понятно, что в любой дешевый район не академики ломятся. Хоть этнографическую экспедицию снаряжай.

Думаю тут нет аборигенов близлежащих локаций) . Это нужно действительно на Садоводе спрашивать-как им там живется,не пахнет ли и прочее.

 

[SonOfKiyosaki]

А что, пока еще недооцененное место. Правда, не очень сильно, потому что удаленность от Центра никуда не денется.

Я считаю до 15 км от МКАД в современных реалиалях норм.
Пахра, это и правда уж слишком далеко.
Даже сам Троицк +5 км от моего ЖК и то, уже ехать значительно дольше от меня. Там из самого Троицка на Калужку попасть - тот ещё квест. Улицу Городскую ремонтируют какой уж год. Я даже не велосипеде по ней старался не ездить летом.

 

[barsyan]

Какой-то шлак сплошной. Саларьево, Коммунарка - с огромными ценами. Никакого соотношения цена/качество. Я очень рад, что туда не вляпался. Метро будет сейчас вдоль Калужки до Троицка. Прям сейчас несколько станций роют. Каждый день наблюдаю. И нет таких муравейников как в вышеперечисленных локациях. Но как бы первичка, сейчас в новых там ЖК, там инфры конечно поменьше - ещё не построили. Но цены должны быть поадекватней.

Боюсь даже предположить, как ты считаешь соотношение цена/качество для недвижимости в Москве Кстати говоря, вспомнилась забавная формула от одного московского риэлтора :

Предлагаю ввести коэффициент мажорности/бобриности жилья в Москве:
S/(K*M*T)
Где:
S – площадь квартиры,
K – количество квартир на этаже,
M – количество остановок на метро до кольцевой линии,
T – время пешком до метро.


️Друзья, многие предлагают добавить в формулу выше количество лифтов в подъезде
Не всё так однозначно! (С)
Если у вас на этаже очень много квартир, то при движении вниз ваша поездка на лифте будет напоминать… ПОЕЗДКУ В МЕТРО утром в час-пик.
То есть: ваш лифт будет останавливаться на КАЖДОМ этаже.
Но войти в него станет невозможно уже на средних этажах дома.
Именно это мы наблюдаем в домах от ПИК, где по 12-20 квартир на этаже и по 25-30 этажей.
Уехать на лифте вниз с первой попытки могут только жители самых верхних этажей.
Понимаю, для людей, у которых по 4 квартиры на этаже и этажей в доме не более 16-22, это кажется дикостью!
Но покупатели новостроя вынуждены терпеть эти страдания и унижения каждый день…
Кстати, не забываем, что мусоропровода в новострое уже давно нет. Так что эта толпа в лифте едет в обнимку с мусорными пакетами

 

[SonOfKiyosaki]

Сколько в %% годовых приносит сдача в найм жилого помещения в МСК?

3-4%, посутка была в районе 8% - но недавно писали, стала падать.