Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 56)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[sergey_pushkarev]

С секундомером не засекал, но по ощущениям Люберцы подальше от центра, чем г. Железнодорожный. Одно время там объект был. Я проклял дорогу! Хотя ездил "против шерсти" - утром все в Москву перлись, а я из Москвы. Вечером наоборот. В Бутово по моему и не бывал ни разу за 60 лет... но слышал.. где то там, за Западным Бюрилево... вообще для меня и Западное Бирюлево "у черта на куличках" были... да и Восточное немногим лучще

Да, Железка поближе, чем Люберцы. Если электричкой мерить. А на машине и там и там проклясть можно. Но сейчас эту проблему народ начал решать как раз той же новой некрасовской дорогой.

 

[denism7]

Да не влияет этот НПЗ там на жизнь никак. Уже лет 30 на всех заводских трубах стоят такие фильтры, что молекула дыма не проскочит. От каждой собянинской газонокосилки выхлопов в десять раз больше, чем от всего завода.

Да это понятно. Но все-таки фактор "когнитивной экологии" в МСК игнорировать не стоит. Я бы даже сказал, нездоровая какая то фиксация на экологии наблюдается.

а) устойчивый архетип. Важно для москвича, неважно для не-москвича.

Вот архетип это, имхо, главная фишка. Давит на цены здесь и сейчас, рассосется быстрее чем проблема с транспортом.

б) эмм... на это вы сами ответили самой постановкой вапроса. "Этнографический". Такие места - точка интереса для поселения приезжих. Особенно в данном случае, поскольку там рядом рыночный кластер.

Вот я и хотел заслушать аборигенов близлежащих локаций. Как оно там на деле. Верю что приезжих там немало, но вот визуально что-то присутствие толп мигрантов вообще не заметно. Может они конечно утром все убывают на Садовод до ночи, но вот ни повышенной концентрации каких-то характерных заведений, ничего. Если что и есть, то севернее НПЗ.

Так то оно понятно, что в любой дешевый район не академики ломятся. Хоть этнографическую экспедицию снаряжай.

 

[Вклад на 250 лет]

Сколько в %% годовых приносит сдача в найм жилого помещения в МСК?

 

[Яяя]

Да это понятно. Но все-таки фактор "когнитивной экологии" в МСК игнорировать не стоит. Я бы даже сказал, нездоровая какая то фиксация на экологии наблюдается.



Вот архетип это, имхо, главная фишка. Давит на цены здесь и сейчас, рассосется быстрее чем проблема с транспортом.



Вот я и хотел заслушать аборигенов близлежащих локаций. Как оно там на деле. Верю что приезжих там немало, но вот визуально что-то присутствие толп мигрантов вообще не заметно. Может они конечно утром все убывают на Садовод до ночи, но вот ни повышенной концентрации каких-то характерных заведений, ничего. Если что и есть, то севернее НПЗ.

Так то оно понятно, что в любой дешевый район не академики ломятся. Хоть этнографическую экспедицию снаряжай.

Думаю тут нет аборигенов близлежащих локаций) . Это нужно действительно на Садоводе спрашивать-как им там живется,не пахнет ли и прочее.

 

[SonK]

А что, пока еще недооцененное место. Правда, не очень сильно, потому что удаленность от Центра никуда не денется.

Я считаю до 15 км от МКАД в современных реалиалях норм.
Пахра, это и правда уж слишком далеко.
Даже сам Троицк +5 км от моего ЖК и то, уже ехать значительно дольше от меня. Там из самого Троицка на Калужку попасть - тот ещё квест. Улицу Городскую ремонтируют какой уж год. Я даже не велосипеде по ней старался не ездить летом.

 

[barsyan]

Какой-то шлак сплошной. Саларьево, Коммунарка - с огромными ценами. Никакого соотношения цена/качество. Я очень рад, что туда не вляпался. Метро будет сейчас вдоль Калужки до Троицка. Прям сейчас несколько станций роют. Каждый день наблюдаю. И нет таких муравейников как в вышеперечисленных локациях. Но как бы первичка, сейчас в новых там ЖК, там инфры конечно поменьше - ещё не построили. Но цены должны быть поадекватней.

Боюсь даже предположить, как ты считаешь соотношение цена/качество для недвижимости в Москве Кстати говоря, вспомнилась забавная формула от одного московского риэлтора :

Предлагаю ввести коэффициент мажорности/бобриности жилья в Москве:
S/(K*M*T)
Где:
S – площадь квартиры,
K – количество квартир на этаже,
M – количество остановок на метро до кольцевой линии,
T – время пешком до метро.


️Друзья, многие предлагают добавить в формулу выше количество лифтов в подъезде
Не всё так однозначно! (С)
Если у вас на этаже очень много квартир, то при движении вниз ваша поездка на лифте будет напоминать… ПОЕЗДКУ В МЕТРО утром в час-пик.
То есть: ваш лифт будет останавливаться на КАЖДОМ этаже.
Но войти в него станет невозможно уже на средних этажах дома.
Именно это мы наблюдаем в домах от ПИК, где по 12-20 квартир на этаже и по 25-30 этажей.
Уехать на лифте вниз с первой попытки могут только жители самых верхних этажей.
Понимаю, для людей, у которых по 4 квартиры на этаже и этажей в доме не более 16-22, это кажется дикостью!
Но покупатели новостроя вынуждены терпеть эти страдания и унижения каждый день…
Кстати, не забываем, что мусоропровода в новострое уже давно нет. Так что эта толпа в лифте едет в обнимку с мусорными пакетами

 

[SonK]

Сколько в %% годовых приносит сдача в найм жилого помещения в МСК?

3-4%, посутка была в районе 8% - но недавно писали, стала падать.

 

[SonK]

Боюсь даже предположить, как ты считаешь соотношение цена/качество для недвижимости в Москве Кстати говоря, вспомнилась формула от одного московского риэлтора:

Мой ЖК норм, и новые которые сейчас от нас в сторону МКАДа строят. Типа "Заречный", ЖК "Десна", "Деснаречье". Но цены там надо проверить, не смотрел.

Коммунарка - просто нереально переоценена. Там была замута со школой, её строили долго - родители и дети мучались годами. У нас тут в каждом дворе по корпусу и т.д. Плюс долгое время из самой Коммунарки на Калужку попасть по улице А.Монаховой, тоже пробища была. Сейчас вроде порешали. Метро там натыкано как попало.

Саларьево - туда же. Жуткие муравейники гигантские и куча. Ужас.

 

[Вклад на 250 лет]

3-4%,

Такие цифры я слышал.
Хотелось бы из первых рук, от тех кто сдает в долгосрок.

Знаю что верить ИИ и Интернету нельзя.
Много раз видел как гонят волну на Ютубе и т.п., например,
объявляют о восходящем тренде, а в реальной жизни он нисходящий.
И наоборот.

У меня сосед - австралиец, гражданин AU, рассказал сегодня про знакомого, который сдает 1 квартиру в МСК за сотку и живет на эту сотку в Тае. Ну не суть.
Вот я и подумал, какая цена должна быть у квартиры в МСК, чтобы она за 100 т.р. стабильно уходила.

 

[Яяя]

Такие цифры я слышал.
Хотелось бы из первых рук, от тех кто сдает в долгосрок.

Знаю что верить ИИ и Интернету нельзя.
Много раз видел как гонят волну на Ютубе и т.п., например,
объявляют о восходящем тренде, а в реальной жизни он нисходящий.
И наоборот.

У меня сосед - австралиец, гражданин AU, рассказал сегодня про знакомого, который сдает 1 квартиру в МСК за сотку и живет на эту сотку в Тае. Ну не суть.
Вот я и подумал, какая цена должна быть у квартиры в МСК, чтобы она за 100 т.р. стабильно уходила.

Так ее могли купить 20 лет назад. Или вообще в наследство получить. А если покупать прям сейчас то да, не выгодно именно для аренды. Собственно сейчас по моему для аренды никто и не покупает,только с расчетом что для себя пригодится.

 

[Pechatnik]

Да это понятно. Но все-таки фактор "когнитивной экологии" в МСК игнорировать не стоит. Я бы даже сказал, нездоровая какая то фиксация на экологии наблюдается.



Вот архетип это, имхо, главная фишка. Давит на цены здесь и сейчас, рассосется быстрее чем проблема с транспортом.



Вот я и хотел заслушать аборигенов близлежащих локаций. Как оно там на деле. Верю что приезжих там немало, но вот визуально что-то присутствие толп мигрантов вообще не заметно. Может они конечно утром все убывают на Садовод до ночи, но вот ни повышенной концентрации каких-то характерных заведений, ничего. Если что и есть, то севернее НПЗ.

Так то оно понятно, что в любой дешевый район не академики ломятся. Хоть этнографическую экспедицию снаряжай.

Смотря что считать аборигеном. Живу в Печатниках, 200 м от метро. Это тоже юго-восток Москвы, до Капотни с пробками 15мин, всегда непонятно мнение людей в целом кто не очень представляет вообще где Юго-Восток и как там плохо или хорошо) все меняется на раз, и 10 лет назад например только расчищали берег реки например у нас от грязи, а теперь студии в Портленде продают по 30 мил рублей. И мнение многих с запада центра Москвы о нас странное)) нормально тут жить, не жалуемся. В каждом районе есть плюсы и минусы. Везде есть приезжие,.везде есть местные. Например Печатники, Кожуховская, Автозаводская- это все рабочие районы, тех кто работал на ЗИЛе, Москвиче исторически, заводы закрылись, выросли дети этих работников, теперь живут, состав районов очень разношёрстный. Про свой район только положительные эмоции, завтра мэр например приезжает открывать спорткомплекс, несколько дней моют улицы, собирают бычки, все хорошо у нас.

 

[UnembossedName]

Так ее могли купить 20 лет назад.

Какая разница, когда и по какой цене ее купили, арендная доходность, это совокупность годовых платежей к примерной нынешней рыночной цене объекта.

 

[Вклад на 250 лет]

к примерной нынешней рыночной цене объекта.

Вот не уверен.
Как правильно считать.

У меня есть знакомый, который купил 5 лет назад по цене в 2+ раза ниже чем стоимость сейчас.
Он продавать квартиру хочет.
И не знает как правильно посчитать, чтобы выяснить не режет ли он курицу несущую золотые яйца.

Потому что если считать от суммы покупки (все затраты) у него получается 21,5% годовых.
Если считать от примерной стоимости сейчас, выходит 9,5% годовых.
Несчастный мужчина в тупике.
Помогите разобраться.

 

[UnembossedName]

Вот не уверен.
Как правильно считать.

А я уверен.

Арендная доходность нужна не для того, чтобы хвастаться цифрой, а чтобы сравнить с альтернативой на данный момент.

 

[SonK]

И не знает как правильно посчитать, чтобы выяснить не режет ли он курицу несущую золотые яйца.

Это ROI видимо, но надо поправку делать ещё на инфляцию, сравнить с др. классами активов.

 

[Вклад на 250 лет]

сравнить с альтернативой на данный момент.

Это понятно.
Только вот альтернативы то нет.
Т.к. нет другого с такими же параметрами рисков и безопасности, например.

При любых сделках и/или трансакциях можно потерять часть или всё.
А здесь уже 3 года исковой прошло, всё утвердилось, локация отличная и т.д.

Это всё неотъемлемые параметры инвестиции.
Эти параметры возникли, тогда, когда он делал сделку 5 лет назад.
Купил в нужном месте, не у кидал и т.п.
И купил эти неотделимые параметры именно за ту сумму.
Если он продаст, эти параметры будут утеряны.

И нету!
Нету никакой "альтернативы" с этими параметрами,
купленными за сумму 5-летней давности.

По такой логике, считать надо от суммы покупки.

 

[Вклад на 250 лет]

Интуитивно это понимают многие московские и не только, собственники.
Может объяснить не могут, но чувствуют.

Когда им "молодые перспективные инвесторы" втирают:
"Да ты дууурааа! Всего 3% годовых! Продай и будет 20%, 50%, 100%!"
На что дура отвечает:
"Ладно - дура. Но продавать не буду!"

 

[Восьмая Марта]

Когда им "молодые перспективные инвесторы" втирают:

*Тульские
И это ещё в лучшем случае) а то вон и любитель "шары катать", вечно затирающий о "ди-вер-си-фи-ка-ции" активов, сам своему совету последовать не в состоянии (денег нет)).
Зато "стильно, можно, молодежно"(ц) - куча непонятных слов, расчетов и "советов от ИИ". А по факту - свои волшебные портфели/стратегии могут только на пальцах показать))

 

[Восьмая Марта]

По такой логике, считать надо от суммы покупки.

Самое смешное, что один инвестор как раз проповедует именно такую модель - "купил, забыл, получаю дивиденды, пофиг сколько она стоит"). "Тактика" - докупать всегда. Только в случае цифровых активов это почему-то считается "стратегией" и отчёт идёт с момента покупки (неважно, сколько стоит акция сейчас, падает или растёт), а в случае с реальным активом -

это совокупность годовых платежей к примерной нынешней рыночной цене объекта.

Парадокс))

 

[Вклад на 250 лет]

Самое смешное, что один инвестор как раз проповедует именно такую модель - "купил, забыл, получаю дивиденды, пофиг сколько она стоит"). "Тактика" - докупать всегда. Только в случае цифровых активов это почему-то считается "стратегией" и отчёт идёт с момента покупки (неважно, сколько стоит акция сейчас, падает или растёт), а в случае с реальным активом -

это совокупность годовых платежей к примерной нынешней рыночной цене объекта.

Парадокс))

Забавно.
А ведь так и есть.
Хорошо подмечено.

"Тактика" - докупать всегда.

Наверно им в голову не приходит, что докупать-то можно и недвижимость.

Ну или "совокупность годовых платежей к примерной нынешней цене объекта"
и "диверсифицированные портфели" с "кеш-флоу!"
не позволяют докупать недвижимость.