Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 13)

[developer]

Очень спорный тезис, насколько мне известно, самое рентабельное в части аренды жилье - дешевое.

Но и проблем с ним больше. Если сделать основной работу по сдаче жилья, то пожалуй надо вкладываться в комнаты.

 

[SonOfKiyosaki]

непринужденно рассказываете о делах, к которым отношения не имеете, что думается, в своих некогда порядок навести

Мало потерял, у меня все сбалансированно. Сейчас докупаюсь потихоньку.

 

[Supric]

Может быть Вы пишете про бюджетную тульскую аренду, там где бабушкин ремонт с мебелью из СССР.

Нет.
Я про квартиру в новостройке, сдававшуюся с новым ремонтом, но без мебели (только кухня+сантехника)

Речь идёт о хороших квартирах, которые по верху рынка сдаются.

Если поездить по стране и поарендовать посуточно, то можно заметить, что отделка многих таких квартир типовая.
Фотогеничная, при этом из дешевых, но выносливых материалов.
"Для себя" такой ремонт не делается.

Вторая группа - это как раз бывший ремонт "для себя", когда сдавать так и понемногу латать дешевле чем переделать под аренду.

Например, Засосов писал, что у него всегда дорогая аренда.

И он писал, что у него всегда страховой депозит на месяц вперед.
Т.е. убытки в пределах месячной аренды у него всегда покрыты.

 

[Supric]

потерял

А про удешевление недвиги репостить вбросы не прекращал!

Вы не понимаете, это другое.

 

[SonOfKiyosaki]

Про "потерял", без учёта купонов и дивидендов. Результаты текущего дна рынка. Цены недвижимости в долларах будем смотреть, или это тоже другое? ))

 

[Восьмая Марта]

Мало потерял, у меня в сбалансированно. Сейчас докупаюсь потихоньку.

Я правильно понимаю, что Вы постоянно теряете не только в виде заморозки активов, но и в виде удешевления оставшихся "на плаву"? Не говоря уж о стоимости денег, вложенных в эти активы? И делаете это постоянно (докупаете)?)

 

[Supric]

@SonOfKiyosaki, ну так и удешевление недвиги без учета аренды

Ну, давайте уже, "это другое" пишется короче и снимает все вопросы!

 

[konstantin2021]

Что Вы делаете в съемной квартире, что после Вас так нужно делать?)
P.S. особенно интересно услышать ответ о шторах))

Ничего не делаю.

Но если бы мой арендодатель беспокоил меня ежегодными повышениями аренды, то я бы каждый месяц мониторил соседние новостройки на предмет появления новых только что отремонтированных квартир на рынке и не раздумывая менял бы каждый год такого арендодателя.

Если я плачу всегда верх рынка, то я хочу жить всегда в новом ремонте.

P.S. Про шторы хотел пошутить, но не стал. Думаю Вы знаете эту шутку

 

[Восьмая Марта]

Про "потерял", без учёта купонов и дивидендов.

Ну и зачем так усложнять? Вклады в банках - проще и надёжнее)

 

[Восьмая Марта]

Но если бы мой арендодатель беспокоил меня ежегодными повышениями аренды, то я бы каждый месяц мониторил соседние новостройки на предмет появления новых только что отремонтированных квартир на рынке и не раздумывая менял бы каждый год такого арендодателя.

Беспокоил - это раз в год (и то не каждый, эта тенденция только сейчас началась) повысить плату с учётом инфляции? А в соседнем доме будет дешевле? А с учётом риэлтора/депозита/переезда?

 

[konstantin2021]

А в соседнем доме будет дешевле? А с учётом риэлтора/депозита/переезда?

Мне это неизвестно.
Тьфу.Тьфу. Тьфу. Через левое плечо.

 

[Supric]

Ну и зачем так усложнять? Вклады в банках - проще и надёжнее)

Ради пиков доходности.
Например, в мае-2023 и октябре-2021 вклады и рядом не валялись.
Никто правда не знает когда будет следующий, может через полгода, а может лет через пять или даже десять.

Это называется рыночный риск в обмен на доходность.

Во вкладах пиков доходности нет вообще, накопленная доходность никогда не снижается.

 

[Восьмая Марта]

Мне это неизвестно.
Тьфу.Тьфу. Тьфу. Через левое плечо.

Ну так я Вам отвечу - дешевле не будет) будет по актуальным на момент переезда ценам (и точно дороже, чем у старых договоров). Если Вы вменяемый, аккуратный арендатор, то арендодателю проще будет поднять цену не на n денег (для получения актуальной платы), а отнестись лояльно (n - 20/39% от актуальной цены). А если устроить истерику, то проще Вас проводить на новое место жительства с пожеланиями всего наилучшего, да и сдать по рынку)

 

[Восьмая Марта]

Это называется рыночный риск в обмен на доходность.

Казино)

 

[Supric]

Казино)

Нет, там в основе присутствуют фундаментальные факторы, справедливая стоимость следует за инфляцией с некоторым опережением потому что эмитенты, как безнес, в целом по экономике растут и зарабатывают прибыль (отдельные представители могут быть убыточными и стагнировать, но в целом по экономике есть корреляция с ВВП).
Но истерики толпы постоянно отклоняют цену от справедливой туда-сюда.
Чем дольше срок инвестирования, тем меньше на цену влияют истерики толпы и больше фундаментальный рост бизнеса.

Можно ведь говорить что старт любого бизнеса это казино. Но очевидно это не так.

 

[konstantin2021]

А если устроить истерику, то проще Вас проводить на новое место жительства с пожеланиями всего наилучшего, да и сдать по рынку)

Конечно.
Например, арендодатель живёт в Одинцово, а сдаёт в Королеве.
И катается на показы через всю Москву.
Через какое то время он поймёт, что лучше один многолетний арендатор, а не повышение аренды в рамках инфляции.

 

[Восьмая Марта]

Конечно.
Например, арендодатель живёт в Одинцово, а сдаёт в Королеве.
И катается на показы через всю Москву.
Через какое то время он поймёт, что лучше один многолетний арендатор, а не повышение аренды в рамках инфляции.

У Вас немного неверное представление) многолетний арендатор - это, действительно, прекрасно) но это не друг, не родственник и даже не хороший знакомый. И скидка ему предоставляется не за "красивые глаза", а за отсутствие геморроя по новому найму (куда входит клининг/показы/простой квартиры и вот это вот всё). Но только до момента, пока вышеперечисленные недостатки не компенсирует сумма новой аренды)
У "серийного" арендодателя давно есть свой риэлтор, который знает все его "хотелки" и пожелания к потенциальным арендаторам. Поэтому "вхолостую" выездов практически не бывает)

 

[SonOfKiyosaki]

Я правильно понимаю, что Вы постоянно теряете не только в виде заморозки активов, но и в виде удешевления оставшихся "на плаву"? Не говоря уж о стоимости денег, вложенных в эти активы? И делаете это постоянно (докупаете)?)

Да. Я докупаю постоянно. У меня есть разные "классы активов". Не только акции и облигации. Сейчас я разгоняю "снежный ком" - ежемесячно капают купоны, дивы, % с вкладов + довношу с доходов. Качаю метрики - ежмесячная див зп и рост капитала. Это обычная стратегия "фаерщиков". Пол-соседнего сайта СЛ так же делают.

 

[SonOfKiyosaki]

@SonOfKiyosaki, ну так и удешевление недвиги без учета аренды

Ну, давайте уже, "это другое" пишется короче и снимает все вопросы!

Расчёты по-вашему кейсу - в студию! Иначе что мы тут вообще обсуждаем?
Уверен в долларах ваше "тело актива" - подешевело!

 

[SonOfKiyosaki]

Ну и зачем так усложнять? Вклады в банках - проще и надёжнее)

Не знаю даже, что отвеить вам на это.
Слышали про слово "девальвация" например?
Вклады у меня тоже есть, но это только один из "классов".