Недвижимость за пределами РФ (читает 1)

[andy_g]

Предлагаю делиться опытом владения и особенно покупки зарубежной недвижимости в наше непростое для международных расчетов время.

Сам в прошлом году купил на пробу инвестиционную квартиру в Бангкоке, сейчас сдаю. Оплачивал через Тинькофф, когда он не был еще отключен от SWIFT.
Если это не противоречит правилам и кому-то будет интересно, могу выложить ссылку на пост в другой соцсети, где я описывал процесс покупки.

 

[A•U]

Предлагаю делиться опытом владения и особенно покупки зарубежной недвижимости в наше непростое для международных расчетов время.

Сам в прошлом году купил на пробу инвестиционную квартиру в Бангкоке, сейчас сдаю. Оплачивал через Тинькофф, когда он не был еще отключен от SWIFT.
Если это не противоречит правилам и кому-то будет интересно, могу выложить ссылку на пост в другой соцсети, где я описывал процесс покупки.

Расскажите раз начали. Квартиру хоть видели, или всё по интернету?
А наверное правильнее будет сюда перепостиь...
Как главный скажет

 

[andy_g]

Расскажите раз начали. Квартиру хоть видели, или всё по интернету?

Конечно, сам ездил, выбирал

 

[A•U]

Почему Бангкок, а не пляжи?
Хотя если из-за инвестиций, наверное Бангкок по правильнее будет. Были в своё время дурные мысли, уехать куда нить, где тепло....прошло со временем.
Но почитать, о похождениях интересно, раньше на Винском о таком читал, сейчас что то перестал там бывать... Тут по интересней

 

[andy_g]

@A•U, по отзывам моего друга, который живет в Тае, ликвидность в BKK выше, чем на побережье. И аренда не сезонная.
Ну и кондо очень понравился, он только сдан был, застройщик последние квартиры продавал. Станция MRT рядом, Big C на цокольном этаже, наверху бар и бассейн панорамный...

В общем, я и сам там пожил пару месяцев с удовольствием

 

[инko]

Сам в прошлом году купил на пробу инвестиционную квартиру в Бангкоке,

А математика примерно какая? Цена покупки с примерной расшифровкой (сама квартира+сопутствующие расходы)? Цена владения (жку-налоги-прочее) в месяц/год? Доход примерный в месяц/год без учета/с учетом расходов? Кто процессом сдачи и решения текущих вопросов на месте занимается?

 

[andy_g]

@инko,
4 млн бат цена квартиры от застройщика с мебелировкой, 30 м2. Еще где-то на 100т бытовой техники купил. Налоги при покупке все были за счет застройщика, я вроде 900 бат только за что-то заплатил, не помню уже. Больше пока ничего не проходило.

Сдаю за 18т/мес, КУ сверху. Сначала русская пара была, сейчас китаец из Гонконга снял.
Там на месте есть агент, берет при сдаче комиссию - 1 месячную плату. Плюс у меня друг с семьей живет в Паттайе, это 1,5 часа до БКК по хайвею. На них выписаны доверенности.

 

[andy_g]

Если кому интересно - так чанот выглядит. Свидетельство о собственности тайское
И карточка для входа в дом.

 

[kazan7777]

так в тае же иностранец не может больше чем 49% собственности владеть?

 

[A•U]

так в тае же иностранец не может больше чем 49% собственности владеть?

Это как?
Есть кондо или ЖК по нашему, вот в нем можно продать не более 49% квартир, так было раньше, сейчас может и изменилось...

 

[JohnPierpont]

Помогал знакомым с инвестиционной квартирой в Грузии в Батуми. Получил интересный опыт, выводами поделюсь.

Положительные:

• Вся недвижимость в Грузии оценивается в долларах. Договора заключаются в разных валютах, но считают все, все равно, в долларах. Это дает надежду, что при падении национальной валюты, квартира не обесценится.
• Аренда тоже определяется в долларах. У жителей России сейчас не очень широкие возможности долларовых инвестиций, а это именно они.
• Недвижимость приобретается просто по заграннику РФ, процесс несложный.
• Иностранцам доступна ипотека.
• Можно использовать под "поездки на море" для своей семьи, так как доехать достаточно просто.
• Доходность от сдачи в аренду выше, чем в РФ. В нашем случае получилось примерно 6% годовых при долгосрочной, при краткосрочной 9-10%. Если бы делали более дешевый ремонт, то можно было бы получить 9-10% на долгосрочной аренде, но (вероятно) без возможности краткосрочной.

Отрицательные:

• Строительные нормы вышли из чата. Качество строительства в большинстве своем просто ужасно. Идея удаленной покупки - абсолютная глупость. Только идти с опытным (и независимым) человеком и смотреть своими глазами.
• Застройщики врут. Могут обещать все, что угодно, но в итоге, при попытке дописать все их обещания в договор, начинают орать и ругаться. Ничего нельзя брать на котловане, иначе ожидания могут сильно не соответствовать результату. Кстати, доходит до того, что застройщик может просто к уже готовому дому подогнать кран и начать приделывать несколько этажей. Ситуация при которой на нижних этажах живут люди и работает коммерция, а верхние этажи еще строятся - имеет место быть.
• По разговорам, управляющие компании обманывают покупателей апартаментов с выплатами от аренды. Поэтому покупка готового, например, гостиничного номера - не очень надежная история. Придется мучатся с ремонтом самому.
• Мастеров почти не найти, хорошие по меркам РФ стоят очень (ОЧЕНЬ) дорого. Знакомым пришлось договариваться и везти специалистов из РФ и это оказалось выгоднее. Кстати, мастера, посмотрев на местные расценки на их труд, в итоге там и остались работать.
• Качество строительных материалов хуже, чем в РФ, а стоят дороже. Ассортимент скудный. Крупные материалы (вроде гипсокартона) приходится покупать на месте и мириться с их качеством, а остальное везти из РФ. Спасло то, что мастера несколько раз катались на машине в РФ, привозили с собой все необходимое. Еще есть службы доставки (даже с озона и я.маркета), но задолбаешься оплачивать таможенные пошлины и стоимость доставки.

Короче, все это адский геморрой и лезть в это, скорее всего, не нужно. Только из-за большой любви к стране. А долларовую доходность, наверное, проще найти в недвижке какой-либо другой страны.

 

[agilebox]

Можно использовать под "поездки на море" для своей семьи, так как доехать достаточно просто.

С Грузией есть ньюанс, что в один момент могут не пропустить на границе с формулировкой "Иные причины", обжаловать бесполезно. С такой же формулировкой отказывают в ВНЖ по недвижимости.

Аренда тоже определяется в долларах. У жителей России сейчас не очень широкие возможности долларовых инвестиций, а это именно они.

Это иллюзия. Цена в лари, только для удобства иностранцев пересчитывают в доллары. В России была похожая история до 2014 года, когда цены на коммерческую аренду "считали в долларах", но после обвала курса платили прежнюю цену в рублях.

 

[JohnPierpont]

С Грузией есть нюанс, что в один момент могут не пропустить на границе с формулировкой "Иные причины", обжаловать бесполезно. С такой же формулировкой отказывают в ВНЖ по недвижимости.

С ВНЖ ситуация улучшилась, в 24 году знакомые получали по бизнесу. Но судиться пришлось, да. А не пустить могут в любую страну, просто с Грузией было много громких случаев, когда полит. активистов не пускали. В целом, если не отсвечивать, то проблем быть не должно.

Резервный вариант: сделать доверенность на продажу на какого-нибудь доверенного гражданина Грузии (если он есть такой) и не давать эту доверенность ему в руки. В случае грустных обстоятельств выслать доверку почтой.

Это иллюзия. Цена в лари, только для удобства иностранцев пересчитывают в доллары. В России была похожая история до 2014 года, когда цены на коммерческую аренду "считали в долларах", но после обвала курса платили прежнюю цену в рублях.

Не соглашусь. Лари с 22 года летал с 3.4 за доллар до 2.5. Цена на покупку \ продажу недвижимости так не рушилась.

 

[A•U]

С Грузией есть ньюанс, что в один момент могут не пропустить на границе с формулировкой "Иные причины", обжаловать бесполезно. С такой же формулировкой отказывают в ВНЖ по недвижимости.

Это с любой страной так....

 

[agilebox]

Лари с 22 года летал с 3.4 за доллар до 2.5. Цена на покупку \ продажу недвижимости так не рушилась.

Я взял данные по ценам квадратного метра в Батуми с numbeo (в интернет архивах сохранились данные с 2017 года) и курс доллара к лари за это же время и получил таблицу:

Дата​	Цена кв.м. в центре Батуми, USD​	Цена кв.м. на окраинах Батуми, USD​
2017/07/04​	913.85​	609.25​
2018/10/02​	700.32​	403.85​
2019/03/31​	825.84​	393.27​
2020/08/10​	886.90​	440.83​
2021/06/19​	880.41​	582.01​
2022/07/19​	983.29​	586.41​
2023/03/31​	1273.31​	827.85​
2024/03/02​	1239.72​	799.29​
2024/07/29​	1248.77​	873.38​

Видно что цены рушились в 2018 году на 30-40%. Может это особенность данных numbeo, но по аренде примерно такая же просадка.

Это с любой страной так....

Нет, в развитых странах дают понятную причину, которую можно обжаловать. Обжаловать "Иные причины" в принципе невозможно.

 

[JohnPierpont]

Видно что цены рушились в 2018 году на 30-40%. Может это особенность данных numbeo, но по аренде примерно такая же просадка.

Благодарю за аргументированный ответ!

Однако, надо обратить внимание на то, что мы обсуждаем корреляцию стоимости недвижимости и курса лари к доллару. Таким образом надо наложить ваши данные на график курса лари. (данные гугла, нужен впн, скрин прилагаю).

Лично я корреляции не вижу. Более того в мае 23-го курс падал почти до значений 18 года. В таблице с numbeo таких падений не заметно.

В целом, к таблице есть вопросы. Например, не видно просадки стоимости в коронавирусные времена, но лучших данных у меня нет, поэтому будет работать с имеющимися.

 

[andy_g]

так в тае же иностранец не может больше чем 49% собственности владеть?

Это для земли, как я помню.
В кондоминиумах как правило есть квота для фарангов, т.е. 49%, но от общей площади дома, а не от каждой квартиры. То есть грубо говоря половиной квартир должны владеть местные, 50% - фаранги.